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接管曾经被其他物管公司管理过的楼盘，业界称为“二次接管”。
面对纷繁复杂的问题和矛盾，新的物业管理企业究竟如何去进行“二次接管”？我认为应从以下几个阶段性的工作着手：
一、调查研究阶段：
1、这个小区运行几年、由谁开发、由谁管理、中途换过几个物业公司，什么原因？
2、目前小区有多少栋楼，高层、低层，有多少住户，总建筑面积、目前收费标准，小区配套设施、绿化、道路、机动车停车等情况，住户来源是单位分配还是个人购置，是否拆迁户。
3、到所在地区政府物业管理部门了解这个小区的用户投诉、公共维修基金的缴费、使用情况，听取管理部门的意见。
4、到街道办事处和居委会了解本小区的运行情况及存在问题。
5、到当地派出所了解公安部门对此类物业的要求尤其是本小区安全防范的要求，了解本小区有无外籍户口，有多少外国公司在本小区居住、办公？
6、到当地工商所了解本小区开办公司的住户、个人，以便加强对外来人口控制。
二、实地考察阶段：
1、目前的物业管理公司有多少管理人员，多少维修工人、保安、保洁等专业服务部门各是多少人？
2、小区有多少台设备，包括电梯、锅炉、水泵、配电室等。设备运行几年，是否验收备案？设备是否计提折旧、大修费，提取多少？
3、小区有多少物管办公用房、生活用房（保安、保洁居住）
4、小区的环境、绿化是否达标？
5、小区机动车停放是否能满足需要，非机动车是否有存车处？
6、小区是否有创收、开展社区服务场所。
三、试运行阶段：（一般2——3个月）
^^^^1、索取全套竣工图及相关资料，使用说明书、保修单等。
2、要求提供足够的办公用房、生活用房及小区物业管理委员会、居委会的办公用房。
3、要求提供全部住户的档案、相关资料。
4、要求提供全部空房钥匙。
5、核对清点设备、设施，发现问题及时提出。
通过调查研究，实地考察，以及3个月的实际运行，可以得出一份完整的可行性研究报告，供决策参考。
（作者单位：北京万佳利物业管理公司） |
