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今年上半年，福州市区商品房预售平均每平方米3374元，比去年同期上升10.73％，其中住宅平均价格每平方米2707元，增长9.66％。商品房交易鉴证平均价格每平方米2630元，比增13.75％，其中住宅每平方米为2287元，比增14.06％。于是，有人认为房价上涨过猛，要加强调控，防止楼市震荡，有人认为，房价太高，有下调空间，房价可能下降；有人认为加入WTO，国外建筑商可以平等进入我国建筑市场，建筑产品降价也是必然趋势。仁者见仁，智者见智，众说纷纭，使得想购房的疑虑再三，是否再等等？已购房的，忧心重重，是否买亏了？实际上，房价不是想升就升，想降就降，升降与否关键还是要看市场的眼色，分析与房价相关的诸多因素，我认为，房价不会降。
理由一：地价不会降。土地是不可再生资源，用掉一块少一块。福州市的房地产用地已全面实行招标、拍卖、现在市区地价一般都在百万元以上，去年甚至爆出每亩750万元的天价。二环路以内的地块拍卖，其成交价都高出起拍价30％至60％。可以预计今后土地供应将会越来越紧张，地价将不断上涨，从而增加开发成本。但作为开发商，谁也不会做亏本生意，羊毛最终还是出在羊身上。这样，房价自然就降不了。
理由二：建安成本不会降。现阶段商品房建筑、安装成本与过去相比，不算高。我国加入WTO之后，国外建筑企业可以平等地进入我国建筑市场，这在资金、技术、管理方面对国内建筑企业威胁不小。建筑企业提高服务质量、技术含量是必然趋势，但是否能降低建安造价，还需要探讨。须知，现在建筑企业垫款施工是公开的秘密，大量民工进城为建筑业提供了价格低廉的劳动力。建筑企业与国际接轨后，建筑企业的运作将更加规范，建筑工人的待遇也将进一步提高，如社会保险、法定节假日等等，势必增加建筑业的劳动成本。而建筑商要求开发商按进度支付工程款也是必须趋势，这无疑将加大开发商的启动资金，投资增加，利息增多，最终还得转嫁给购房者。
理由三：配套成本不会降。五年前的开发项目，房前屋后留点绿地，就可以称上“花园”了。现在又是中心绿地，又业主会所，宽带网、智能化花样翻新。新技术、新工艺、新材料、新设备的应用已成为今后的发展趋势。特别是绿色生态住宅和智能化住宅的建设，不仅加大了规划设计、建筑施工等方面的难度，而且增加了开发成本。这样，表现在房价上，也只能是只升不降了。
理由四：营销费用不会降。自从取消福利分房，进入个人购房时代以来，开发企业的营销费用便不断增加。加了占领市场，开发商无不使出浑身解数，搞策划、打广告、参加房展、开辟看房直通车等等，无不使营销费用直线上升。而专业房屋营销公司的出现，还得从开发商利润中切走一切，为了彼此都有利可图，也只能在房价上作文章了。
^^^^理由五：住房需求不会降。改革开放以来，福州经济快速发展，去年全市国内生产总值已达1003.3亿元，迫切需要扩大城市规模和人口规模，提高城市化水平。随着“东扩南进”战略的实施，2005年福州市的城市化水平将提高到55％，建成区面积将扩大到125平方公里。城市化步伐的加快，将强力支撑住房需求。最近福州市还出台了《关于进一步调整城市人口机械增长有关政策的通知》，这将吸引更多有志青年，高级技术人员及独资，外资企业人员进驻福州。而文件规定有关购房落户的政策也比原先更为优惠。购房落户“门槛”再次降低，将吸引更多外地人来榕定居，扩大住房需求。
理由六：居民收入不会降。近年来，福州市居民收入持续增长，今年上半年福州市城镇居民家庭人均可支配收入为4431元，扣除价格因素，比上年同期实际增长5.5％，在消费性支出同比下降1.9％的情况下，交通、通讯、居住、食品消费支出则持续增长。收入增加的同时居住消费支出也在增长，对房市来说，的确是个“利好”信息。试想，有钱买房的人多了，开发商还愿意降低房价吗？
理由七：空置房数量还不足以造成房价下降。截止今年6月底，市区商品房空置面积110.58万平方米，其中普通住宅空置48.06万平方米，写字楼30.35万平方米，商业店面20.34万平方米，与去年年底相比，降幅在8％－10％。
据分析，这些空置房是多年房地产开发的沉淀，占三年竣工量不到10％，属正常存量。而这些空置房多是结构不合理或是朝向、层次不尽人意的，它的存在，对住房要求越来越挑剔的购房者来说，不构成大的冲击。
理由八：政策导向尚未促使房价下降。①经济适用房。福州市的经济适用房项目屈指可数，如金城小区、文华小区、金水等项目，这些项目分流了一部分中低收入的购房者，形成了国家关于为高收入者提供商品房，为中等收入者提供经济适用房，为低收入者提供廉租房的住房供应体系的重要一环，而经济适用房本身价格也在上扬，如金山碧水项目每平方米1450元开盘，现在已达到每平方米1750元。而同期其它商品房价格也在上升。②取消有关税费。近两年来，国家宣布取消47项房地产税费，使房价每平方米可以降低15－60元。
显然，减免税费等有形的措施对大幅降低房价贡献不大，而同时房地产项目招投标代理费、施工图审查费等出现，又将减免的税费相抵消。③加入WTO的影响。实际上房地产与WTO没有直接的关系。因为房地产是不动产，不直接参加国际贸易交换。当然，进口材料、设备在性能价格比上存在优势，但价格不菲，总的来说不会造成房价下降。④银行规范住房金融业务。最近央行规定房地产贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80％，按揭贷款期房必须是多层住房主体结构封顶，高层住宅完成总投资的三分之二。这些规定的出台，在一定程度上将影响房地产企业的融资。但融资困难，并不是下降房价可以解决的，对购房者来说，购房“准现房”同样可以享受按揭贷款，只不过要求开发商要增加自有资金，加大前期投入，这实质上是对开发商实力的考验。
福州市房地产业发展20年来，从总体上看，没有出现过大起大落，虽然有过低潮，但房价尚未出现大的波动，在沿海开放城市中，目前福州的房价还算是比较低的。长期居住在福州的市民，看看左邻右舍的新房子，新建的哪个比旧的房价低？王庄小区、茶园小区还不是从每平方米七、八百元卖到现在的二千元上下。就目前福州楼市来说，尚未形成阵线分明的“买方市场”或者“卖方市场”，“买”的一方有很强烈的渴求，好房子还不好买呢：“卖”的一方贷殷价实，上市前一般都由专业人员经过缜密的市场调查和论证预测之后再定价，什么档次的房子卖给什么样的人，开发商心里明着了。当前，福州楼市“暴利时代”似已结束，开发商都希望在“微利时代”各尽所能，想在微利中谋求降价空间，难啊。 |
