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1住宅建设面临的形势
目前，住宅开发建设正处在由粗放型向集久化的转变；住宅需求从数量增长型向质量增长型转化；住宅建设的市场化运作的比重在加大；居住小区规划设计进入了一个新的活跃期。建设规划设计中的一系列新课题、难题接踵而至——环境保护和生态平衡问题；住宅室外设计中的环境和景观设计问题；住宅区人车分流问题；住宅区智能化问题：“精品”设计和“品牌”塑问题等。我们处在一个“百家争鸣、百花齐放”的“个性化”“多元化”的创作繁荣的时代。面对这样的理论和实践空前复杂和多变的时期，开发商的策划和设计师的规划、设计的结合互动就显得十分必要和十分重要。
2决策、规划设计的4个阶段
2.1投资决策阶段
（1）目标客户——产品市场定位——品牌策划；（2）综合小区规划参数、多高层比例、环境因素、合适容积率；（3）户型大小、比例；（4）住宅技术性能和质量标准的确定；（5）停车方式；（6）物业管理模式定位；（7）小区的主题、及理念。
2.2设计招标文件编制阶段
把投资决策策划有关内容，进一步细化、深化、具体化，作为设计招标的设计依据。
2.3中标方案优化和扩初设计阶段
将开发商的决策策划和设计人员的思想相结合编制规划、设计方案；多方案比较选出中标方案并进一步优化。将环境设计、日照分析、物业管理、智能化定位、供水排水、强弱电设计、消防、停车位、垃圾分类收集处理及Ⅵ系统（差异识别系统）等统筹考虑，进行扩初设计。
2.4规划、设计和策划的互动
与以往任何时期相比，规划、设计和策划对住宅市场的影响力越来越大。开发商不像计划经济时代，把设计看作是“制图的过程”，而是把设计看成是策划的一部分，是策划之本。住宅的价值，首先取决于规划、设计。规划、设计对项目投资的影响，在初步设计阶段为75％-90％，施工图阶段为10％-25％，项目开工后为10％左右。规划设计的重要性显而易见。
项目的成败，集中取决于规划、设计的质量和水平，规划、设计和策划的良性互动，是其质量和水平保证的基础。
那么规划、设计和策划的良性互动含义是什么呢？互动（Interactive），即人与人、单位与单位之间的信息和认知的对话和沟通，并互相影响、互相推动，其精髓在于合作。
在市场经济大潮面前，建筑师的智能劳动变成了商品，与开发商的设计投资，进行了等价交换。尽管双方都是市场的主体，并建立了权利、义务和契约关系，但建筑师一方，往往自觉或不自觉地被开发商操纵，而开发商又被市场无形之手操纵。存在决定意识。由于双方所处的市场位置的不同，认识的角度不同，在不同的参照物为标准的情况下，对事物的认识，往往产生较大的差异，甚至背离。这主要体现在功能的、技术的、经济的、文化艺术的（或形式的）4个层面上。这4个层面的问题，同时贯穿于规划、设计全过程的上述4个阶段。他们之间形成矩阵型的纵横影响关系如表1表1各阶段与4个层面的关系
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┃ │ 功能 │ 技术 │ 经济 │文化艺术┃
┃ 互动阶段 │ 的 │ 的 │ 的 │ 的 ┃
┃ │ ↓ │ ↓ │ ↓ │ ↓ ┃
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┃投资决策阶段 →│ │ │ │ ┃
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┃方案设计招标阶段 →│ │ │ │ ┃
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┃扩初设计阶段 →│ │ │ │ ┃
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┃施工图阶段 →│ │ │ │ ┃
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4良性互动双方的共同点、非共同点
4.1共同点
4.1.1共同的服务对象——人
建筑师设计创造产品，开发商投资、生产、销售产品共同的服务对象是人。
4.1.2生产市场认可的产品
表面上看，对建筑师而言，设计一个功能技术合理、形象满意的产品，就应被开发商接受。其实不然。建筑师设计的产品，还要通过以开发商牵头，各协作单位、专业人士的再加工，直到为购房者所接受。因此，生产让市场接受的产品，应是建筑师和开发商共同的追求，也是共同的利益所在。
4.1.3品牌效益和创意追求
开发商因营销上的需要而追求品牌效应，甚至追求一鸣惊人的轰动效应，虽有哗众取宠之嫌，但开发商追求自己的优质品牌与建筑师的保险单追求是一脉相承的。
4.1.4社会责任感及趋向综合性的考虑解决问题
（1）社会责任感方面，建筑师承担了更多的义务，即1999《北京宪章》所阐述的“建筑学的发展是综合利用多种要素以满足人类居住区需要的完整现象，走可持续发展之路是以新的观念对待21世纪建筑学的发展，这将带来又一个新的建筑运动，包括建筑科学技术的进步和艺术的创造等，更具体地说：
生态观——正视生态困境，加强生态意识；经济观——力臻人居环境建设活动与经济发展良性互动；科技观——充分利用科学技术，推动经济发展和社会繁荣；社会观——关怀最广大的人民群众，重视社会发展的整体利益；
^^^^（2）关注人的基本需求：心理需求——交往公共性、生活私密性、亲近感、归属感；社会行为需求——社会、生活环境、文化、居住安全。
（3）关注住宅的基本功能：住宅空间的功能区分——包括内外空间、动静区分、洁污分区；不同空间的功能需求。
4.2非共同点
4.2.1投资回报率
开发商是投资者，以追求利润最大化为目标是不言而喻的，提高建筑覆盖率、容积率势所必然，但这往往会忽略社会效益。
4.2.2投资风险
开发商为规避风险将拟订商品住宅投资、开发、销售计划视为重中之重。降低成本、缩短周期、提高产品附加值是其基本措施，但可能因此而在一定程度上欠考虑科学性、合理性。
4.2.3对建筑艺术形式的错误认定
例如，为了迎合消费者对“欧陆风格”的猎奇心理，千万了文化错位和时空错位现象；又如，开发商往往使用“气派”、“宏伟”、“丰富”、“现代”等模糊字眼来描述自己的产品，使建筑师无法从特定的设计对象中具备要素进行“个性化”设计的准确把握。
5良性互动的促成
实现良性互动是产生优秀产品的基础，这就需要建筑师与开发商在功能、技术、经济、文化艺术4个层面上交流互动。其方式是：
5.1角色互换的思维方式
设计师要从开发商的立场出发，加强对功能性的思考，加强对经济性的思考。重点在建筑方案、结构方案的合理性上。开发商应提高在技术方面的，特别是环境艺术、建筑学方面的修养。
5.2信息交流
双方在规划设计的四个阶段，应加强信息交流和反馈。
除了设计项目必要的设计依据、资源的交流，更应加强四个层次内容的交流，特别是思想方法的交流。
5.3超越阶段界限的互动
例如投资决策阶段是开发商内部确定的内容，但未必正确，完全可以在设计招标阶段，邀请投标者提出意见，展开交流，开发商应随时准备调整自己的观点。
5.4采用建议性条款
采用启发式、建议性的条款，激发“个性化”的创意，避免揣摩开发商意图的被动式创作，避免思维的“同质化”。
6案例分析
本公司委托的望江——新丰苑项目设计招标书中，对设计的主题提出“要延续城市的文脉”这一命题，这是地域性和个性化的追求；同时提出“东方与西方、历史与现代的融合和创造”。可以是形式的，可以是空间的，也可以是概念化的手法。对功能性的问题，提出要从人居环境中人的心理、人的行为特点去考虑，解决好“交往的公共性和生活的私密性”问题；并提出“均好性”的要求。
建筑师从掌握的市场信息出发，认为开发商原定的户型比不恰当。故开发商对决策阶段的想法主动进行了调整。该方案的中标者，就是研读城市设计的建筑师。其设计的空间组织，高低错落，疏密相间，一收一放，住宅底层柱网通透，使空间流通起来，充分利用地域气候特点，发挥了其长处。
在环境设计招投标时，事先同竞标者分别进行交流。重点是设计理念的交流、思想方法的交流。我们重点介绍地理、地形、地貌、建筑群体构成特征，并提出“以人为本、崇尚自然”的理念，应用中国“天人合一”的思想，要求把握“人居环境”的含义。在此基础上，中标者首先从解决人车分流问题入手，以人在居住环境中的心理、行为特性出发，进行空间组织设计，把解决以人为本的“亲切尺度”作为重点处理。避免一些小区入口、小品、广场等尺度失当。避免那种时空错位的问题，创作出了人与环境沟通对话的意境。
该居住小区尚在打桩期，没作任何广告，但消费者预定踊跃，对该小区的住宅功能质量和环境质量表示满意。这也从一个侧面，证明了开发商与建筑师在规划、设计的四个阶段的良性互动，达到了预期效果。双方最佳的思维互动交流之花，必将结成既令消费者喜欢，又经得起时间考验的丰硕成果。 |
