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广州市今年首次国有土地使用权拍卖会于上月举行。此次拍卖会共推出了四个地块，有的地块自然条件还相当不错。但意外地只成交了两块，且竞拍全过程只有两个竞投单位举牌，两者又各自都以起拍价竞得地块。
现场气氛如此冷清，原因何在呢？广东省拍卖业协会陈少湘副秘书长接受采访时说，由于按规定竞投中标者要在半年内交清土地出让金，对房地产公司的压力很大，前来参加竞投的很多单位都持观望态度，无意举牌竞报。另外，这次拍卖成交价款还包括了征地拆迁安置补偿费、地上建筑物补偿费等费用。同时，地块的估价对竞投单位来说偏高，也导致了竞投不踊跃。
业内人士进一步分析认为，这也是政府逐步提升房地产开发市场准入台阶的正常反应。通过此次拍卖会，业界需要认清今后房地产开发政策和趋势，看清政府提高准入“门槛”背后的真正目的。首先，国务院近期发出了《关于加强国有土地资产管理的通知》，广州在这方面先行一步，早已通过招标、拍卖方式公开转让国有土地，今后将更加严格地执行《通知》要求；其次，广州市利用这一手段，通过市场竞争达到优胜劣汰，改善过去房地产开发无序、商品房供大于求的状况；再次，市政府希望通过逐步提高市场准入“门槛”，以实现培植房地产品牌企业的目的。
“一块牌子一间房，一张红线图几杆枪，转眼做了地产商”。在行政划拨批地政策下，广州房地产业一度成了抢着端的“金饭碗”，开发企业高峰时一度曾达1675家。近几年来，随着政府从土地供应到商品房预售等环节一系列规范市场运作的政策措施出台，全市经营性房地产用地增长过快、商品房供大于求的状况得到改善。据统计，1997年以来，广州市共收回和注销468宗、面积为10.88平方公里的闲置土地。政府通过实行土地招标拍卖制度，已将20多块面积约84万平方米的建设用地，通过市场竞争配置到发展商手中。
同时，政府针对商品房大量积压和部分楼盘“烂尾”的现象，提出了多层建筑必须封顶、高层楼宇要完成2/3的结构工程后才能预售的规定，客观上增加了开发前期投入，使那些实力不强、靠预售款收入运作的开发商难以为继，有效整顿了开发队伍。
据了解，广州市现有房地产开发企业约1100家，数量比最“辉煌”时缩编了3成多，被淘汰的500家企业中，被政府不断升高的市场准入门槛“绊倒”而黯然出局的就达400家。
准入“门槛”逐步抬高，有效地遏制了房地产开发暴利。据统计，广州市去年商品房销售面积比上一年增长了3.34％，但由于商品房价格下降约4％，导致销售收入下降0.27％，实际约收入260亿元，而商品房的销售费用上升了41％，使开发企业实现利润同比减少6成，仅有9.5亿元，相当于17.26亿元销售费用的一半、企业财务成本的1/4、企业缴纳税金的一半。
未来的房地产市场将是实力与品牌的竞争，广州市国土房管局局长李维杰最近在穗港两地开发商交流会上表示，今后广州市一级市场供应的土地将以大地块为主，以适应开发规模的需要。广州房地产市场需要名牌企业，政府部门将努力创造公平竞争的良好氛围，逐步提升市场准入台阶，进一步向有实力的开发商倾斜。预计两三年后，广州市能在市场挺得住的只剩数十家资质优良、富有创新精神和核心竞争力的企业。
面对当前土地拍卖现场的尴尬，有关部门应考虑市场的承受能力，适时调整、提升“门槛”的高度。 |
