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随着土地使用制度改革的深化，地产市场日益成熟，运用市场机制配置土地资源已成为市场经济发展的一种内在的需求。但同时也引发了人们的思考。如：除经济适用房用地外，经营性房地产项目用地都必须采取招标、拍卖的方式出让国有土地使用权。那么，哪些用地属于经营性房地产项目用地；经营性房地产项目用地除了招标、拍卖，是否还有其他供地方式互为补充；经营性房地产项目的供地的价格问题等等，都值得认真探讨。
概念界定应明晰
根据目前市场状况，准确地对这个概念进行界定，关系到以土地招标、拍卖方式供地的范围，并直接影响市场的承受能力、政府及其职能部门操作运行和供地的成本。
市场经济的初级阶段，土地市场正处于发育的过程，由于市场的供地量过大，加之公开供地方式不够灵活，因此易出现拍卖供地价格偏高，供后的手续办理困难，金融支持困难，房屋空置率高等问题，所以不宜过宽地界定经营性房地产的概念，否则将很难操作和起动市场。1999年广州市恢复公开出让，四幅地块招标只有一幅独标成交，其余三幅没有招标成功；今年6月，泉州市推出三块地公开拍卖，也只成交一块地；福州一拍卖地块因价格过高至今闲置未能开发。各地在经营性房地产供地拍卖工作中遇到的困难，主要是因为概念界定上理解不一，对不宜拍卖的地块进行拍卖，因此有必要对经营性房地产项目用地进行准确地界定。
对“经营性房地产”概念的界定可以参照广东省及深圳市、福州市的方法，采取例举式实行项目目录管理，对招标、拍卖范围做进一步明确。广东省规定本省城市（含县城）规划区范围内新增的经营性房地产项目（包括商品住宅、写字楼、商铺、宾馆和高级娱乐设施，不包括福利房和工业厂房）用地，必须通过公开招标、拍卖方式出让。深圳市规定除按法律、法规规定的情形外，下列经营性项目用地应采用招标、拍卖的方式出让：居住用地（包括独栋住宅、别墅、多层住宅、中高层住宅，商业、住宅混合，办公、公寓混合用地）；商业用地（包括饮食业、商业、办公混合、百货批发零售业、生活用品批发零售业、生产资料批发零售业、企业资料批发零售业、度假娱乐用地）；加油站用地；招标人、拍卖人认为适宜采用招标、拍卖方式出让的其他项目用地。福州市规定：城区、建制镇规划范围内新增的经营性房地产项目（包括商品住宅、写字楼、商铺、宾馆、度假村及高级娱乐设施等）用地；改变原土地用途，将以行政划拨方式取得的国有土地使用权转为经营性房地产的，土地使用权必须采取招标拍卖方式出让。笔者认为，以上三个地方对经营性房地产项目的界定还太宽，可以再缩小一些，可以目录的方式作补充规定，随着市场的成熟逐步地扩大目录。
供地方式要创新
目前经营性房地产项目的供地方式有招投标、拍卖两种，而这两种方式的出发点和实现的目的基本上是价高者得，然而土地出让并不是价格越高越好，而是真实地反应市场的正常价格才是最好的，这是土地供应宏观经济调控的落实规划功能所决定的，所以土地供应的方式要创新。
可以将经营性房地产分为三类，采取不同的供地方式，一是对具有不可替代绝对区位优势的经营性房地产项目，土地供应可采取拍卖方式，比如福州东街口的商业用地，各公园周边的商品房用地等；二是不可能形成市场竞争的经营性房地产项目，如偏远地区的旅游用地、度假村用地等，仍然可以采取协议出让土地的方式；三是除以上两类以外的用地可以采取招投标的方式进行。
此外，还可以实行公开挂牌交易，作为招投标的一种补充形式。公开挂牌交易就是将供应的土地价格、出让条件和受让者的各种要求在媒体上公布，设定交易时间，让受让者购买、这样交易的好处，一是降低交易成本，降低入市门槛；二是符合公开、公平、公正的市场竞争原则；三是能真正体现当时当地的土地市场价格。从福建省的情况看，公开挂牌交易形式更值得推广，它能充分体现政府指导下的土地市场价格，因此，更具科学性和合理性。
出让价格应理性
拍卖价格有时是一种情绪化的价格。政府可以在个别宗地上获得意想不到的高价。但这种高价未必就是合理的价位。招投标价格应该说是理性的价格。但是由于金融信贷机构对信贷审查、监管不力，企业经营者投资经营策略及市场分析水平不高，对土地开发的经济效益和风险预测不准，造成投资者盲目投资，可能形成“失真”的土地出让高价。
从目前市场情况看，过高失真的价格已带来一些负面的影响：一是在协议、招标、拍卖三种土地出让方式并存的前提下，拍卖得到的土地价格明显高于协议出让，由此增加了房地产开发成本价格，这不仅失去了市场公平，也因为地价高导致房地产开发受阻。前些年，泉州在刺桐区域拍卖地块的成交价格过高，就使得开发商根本无力进行开发，对整个区域的开发造成了负面的影响。福州市2000年第一次拍卖的一幅地块成交价达每亩729万元，开发商迟迟未投入资金进行开发。
二是金融部门的资金支撑出现问题。银行对拍卖价格产生怀疑，认为取得的土地价格已经超出了市场价格，因此，在资金上不予提供支持。深圳市经过十多年国有土地使用权招投标、拍卖的实践，开发商与政府对土地供应的方式日趋理性，市场日趋成熟，土地供应的价格也日趋适合市场的要求。1998年深圳的经营性房地产供地的成交价格接近底价，并推出了公开挂牌交易的供地新方式，这说明国土部门给出的底价符合市场要求，政府和开发商心理预期逐渐成熟，土地市场培育良好。
三是影响相关行业的发展。土地出让价格过高，导致商品房价格水涨船高，使购买者望而生畏，最终造成商品房空置。全国2001年将有超出1亿平方米的商品房空置。空置使资金被“套牢”，形不成投资的良性循环，影响房地产市场的健康有序发展。与房地产市场相关的行业以及消费、劳动力安置等停滞不前，直接影响了整个宏观经济的发展，这是最为重要的负面影响。
所以，我们提倡实行在政府指导价下的市场价格，通过政府这只“看得见的手”来调控由“看不见的手”造成的土地市场价格的“失灵”。 |
