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^^^^^^孟晓苏质疑《房地产管理法》“两年内未开发土地无偿收回”的三大弊病
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^张光燕
本报讯记者张光燕报道“两年未开发的土地可以无偿收回，这条法规不符合房地产市场发展的现实要求。”9月2日在京举办的房地产信息化峰会上，中国房地产开发集团董事长孟晓苏对《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条提出质疑。
1994年制定颁布、1995年正式生效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：超过出租合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，国家征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，国家将无偿收回土地使用权。孟哓苏认为房地产管理法的适时出台，对当时的房地产市场的规范起到了很好的作用，如果没有这一法律的出台，会有更多企业陷入上一个开发高潮形成的危机。但是出台急也留下了弊病，至少存在三个方面的问题：
一是会导致企业迫于现行法规的压力仓促上马开发项目。当前房地产已经步入较为理性的发展阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由开发企业根据市场状况自行决定，有些地方开发过量，如南方一些城市房屋套数已是常住人口户数的两倍或两倍以上，需要缓一缓，不应急于把土地变成房屋。现在有些城市的管理部门以这条法律为依据，可能会把上一轮的过量批地变为这一轮的过量开发，有的已经带来不良后果。
二是该条法律同《中华人民共和国土地管理法》的规定相矛盾。
土地管理法依据《中华人民共和国宪法》关于土地使用权可以有偿转让的规定中，明确规定城市土地的有偿使用期为30年、40年、50年至70年，为什么两年不开发就可以无偿回收？
三是该条法律不利于与国际规范接轨。土地资源储备是房地产企业上市和投资商判断房地产企业能否持续发展的重要标准。中房也讲自己有多少土地储备，但都是政府立项给的，并没有买下来，买下来后两年不开发就要被收回去。这一法律限制了房地产企业进行土地储备。
据悉，孟晓苏已同有关主管部门的领导进行沟通，建议尽快修订房地产管理法，在法律上明确规定允许企业有效储备土地资源。
专家观点
储备土地不是无限期当“地主”
南开大学经济学博士刘玉录曾经对媒体说：土地储备作为一种企业行为属于经济范畴，是把已经获得使用权的土地资源，作为投资来看待，其实这种行为可以称之为土地资本经营。开发商储备土地就是为了使该项目的土地开发实现利润最大化。房地产企业的有形资源储备有两种选择，一是储备一部分功能齐全、有升值潜力的房子，老百姓讲叫做“看家的财产”；另一种是储备一部分开发地块。在我国房地产业目前的状态下，城市土地的稀缺性，决定了开发商储备土地更为意义远大。现在房地产市场日趋成熟，开发企业的竞争加剧，为了增加企业自身的抗风险能力，土地储备是必要的。还有宏观经济运行的周期性因素，开发商为了使自己常处在有利位置，当经济景气时有房子可以卖，当经济萧条时有土地可以开发，也应该储备一定数量的土地。
但储备土地不是无限期的当“地主”。由于有关于土地闲置两年未开发，政府无偿收回的政策规定，于是在理论上形成了土地储备期的时间界限。在项目实际运作中，为了消除这一时间差，开发商总会想出一些办法，造成陆续开发着的印象，因而，现实中很少有储备中的土地被政府收回的事情发生。当然，凡事都有个度，在城市中心区总不能长年累月的空着一块闲置土地，这样不仅影响市容，也同样影响开发企业的社会声誉。 |
