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8月27日，全美房地产联合会向外界发表声明，尽管7月份的旧房销售速度降低，但仍接近历史纪录。8月24日美国商务部的报告声称，7月份的居民新住宅销售比上个月又上升4.9％。美国经济界普遍认为，占美国经济三分之一的房地产业的持续兴旺，是美国经济到目前为止仍未跌入衰退的最主要原因。
然而，部分经济学家开始担心，持续增长了10多年的房地产业正出现泡沫现象，如不采取措施，不久的将来可能面临纳斯达克指数2000年爆跌的厄运。房地产业继续增长究竟是在制造泡沫，还是因其特有的规律和需求正在健康发展，美国经济界正在展开一场争论。
悲观派：房地产泡沫显现
担心房地产泡沫的一派认为，三大因素值得密切关注。首先是住宅贷款总额持续上升。1994年前后，美国住宅总贷款额只有3.2万亿美元，现已上升到5.28万亿美元，升幅达60.6％。更让人担心的是银行界到目前仍无谨慎放贷迹象。
其次，他们担心美联储7次降息对房地产泡沫产生推波助澜的作用。美联储降息带来的购房贷款利率下降，促使许多家庭在重新贷款时“抽取现金”，即根据升值了的房价贷更多的款，从而把新旧贷款的利差变现后维持消费。
第三，有经济学家认为股市的部分泡沫不是破灭，而是转向了房地产。如密歇根的一位医生，近来他把自己在股市的72万美元资产转而买了四套房产，准备出租赚钱。这对房地产泡沫无异于火上加油。
有房地产专家指出，今年以来，股市下跌12％，纳斯达克指数下挫25％，但房价却上升8％。这就是房地产业显而易见的泡沫。纳指和道指的爆跌，打击的主要是企业界，但房地产泡沫一旦破灭，消费者将是主要受害者。
乐观派：房地产需求旺盛
但以华尔街为首的乐观派认为，地产业泡沫说是杞人忧天。房地产业兴旺的原因是需求旺盛，而需求旺盛来自以下因素。
首先，新移民对房子的需求量激增。90年代以来，特别是北美自由贸易区形成后，拉美移民大量涌入美国，新经济的发展也从全球吸引了大批高科技人员。新移民的首要经济目标之一就是购房。
其次，美国新生活方式的发展，加大了对房地产的需求。据统计，美国单亲家庭的比例已高达45％左右。原先一对夫妻只需一套住房，而单亲家庭在过去10多年的急剧增长自然加大了对房地产的需求。
美国最新人口普查数据表明，90年代美国新家庭以每年135万户的速度在增加，比原来预计的高出20多万户。由于家庭增长预测低估而导致房地产谨慎开发，形成了房屋市场的供不应求。分析数据显示：如立即停止建房，市场的现有新房将在3.8个月内销空，而90年代则需要8个月。
另外，房屋空置率也出现喜人变化。10多年前，私人拥有住房的空置率为2.1％，现在则下降到1.7％，这表明需求增长高于供给。
此外，低贷款利率、政府资助贫困家庭购房计划等，也是房地产业持续兴旺的原因。低贷款率使许多家庭能通过分期付款买得起房。就是贫困家庭，也能在政府的鼓励措施下贷款买房。如29岁的堪萨斯州汽车厂工人迪科曼夫妇，他们先向政府借16500美元付了首期房款，后获私人贷款公司批准的贷款，买了一套11万美元的住宅。如迪科曼夫妇10年内不拖欠分期付款，从政府借的16500美元就可一笔勾销。
虽然对房地产业持悲观和乐观看法的经济学家们各有道理，但经济的客观发展总是不断给经济学家设置理论陷阱。历史多次证明，经济风暴常常是在人们对前景信心十足的情况下突发的。所以目前两派对美国房地产业的分析究竟孰是孰非，还得由时间来做最后验证了。 |
