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郭兆斌
陕西西安人，军人出身，做过普通工人，也当过机关干部。1985年南下深圳，在深圳大学中文系完成学业。1988年进入万科地产公司，先后操作或参与了青岛、大连、石家庄、成都、北海以及深圳多个万科公司房地产项目，其成功运作的万科俊园被称为中国住宅第一高楼。1998年离开万科，1999年亲自主持开发了深圳大梅沙雅兰酒店项目，它的成功为中国休闲物业运作提供了宝贵经验，同时也带动了深圳东部地价的提升。
百仕达战舰
近20年，中国改革开放，经济稳步发展，人民生活水平逐步提高，清晰的市场轮廓渐渐展现在世人面前，同时，WTO加入在即，中国将真正步入国际化的潮流，我们的房地产企业将面临着前所未有的机遇和挑战。虽然我国的房地产业经过了多年来的发展，取得了令世人瞩目的成就，而且基本上形成了自己一套开发理论和模式，但是规模较小，资金实力较弱，管理水平较低，营销手段落后等等问题一直困扰着整个行业的发展。在这种情况下，是激流勇进、傲立潮头，还是被汹涌波流所淹没？对此，百仕达控股深圳公司总经理郭兆斌认为，这一切决定于对房地产的认知：房地产是一项美丽的事业，它是人类的精神家园。一个项目的建成，不能给一个城市增加负担，而是要为城市增加一条亮丽的风景线。
郭兆斌当过兵，作过工人，也当过机关干部。成长的岁月里他没有被世俗的浪花溅污了理想的柴薪，反而激起他在房地产领域永不停止的求进意识。离开万科后，由他亲自操作的深圳大梅沙雅兰酒店项目、百万平方米的百仕达花园等项目取得了相当的成功，也产生了广泛的影响。从这些项目中可以感受到，深圳百仕达——一艘中国房地产业的新旗舰正向我们缓缓驶来。
一、城市建设国际化
记者：经过20年的发展，我国已经初步形成适合我国国情的房地产发展理论和模式。您认为推动房地产发展的原动力在哪里？
郭兆斌：房改实行货币化政策是中国房地产市场发展的一道闸门，中国改革开放经济稳步发展是其动力所在，中国农村城市化进程是主要的表现形式。中国城市化发展有一种后发优势，其重要标志就是城市建设需要国际化，建设要高标准，不能再走马路城市这种路子。
由于历史的原因，国内大规模的城市建设工作始于上世纪90年代中期。五六年过去了，北京、上海等大城市的建设事业初显效果，而非中心城市仍需更加努力。我认为城市建设国际化能为地产业的发展提供极好的机遇。在信息化时代，人们更快更多地了解到自身周边及远至地球另一端人们的生活环境，对自身的生活提出了更高的要求和想法。特别是都市人，他们非常注重流行趋势，更加迫切地要求与国际化接轨，这一切都为房地产市场提供了一个庞大的消费群体。
记者：90年代初期，我国出现了房地产过热现象，地价暴涨，一夜暴富的地产商屡见不鲜，但很快中国房地产业就跌入了前所未有的低谷。近几年来，房地产业又急剧升温，您认为这次房地产热与90年代初期的有什么不同？它的走势将如何？
郭兆斌：90年代初期的“房地产热”实际上是一种圈地热，它是一大批计划经济体制下有权人与有钱人的人为炒作。随着市场经济的发展，大多数投资者明显成熟起来，一批较有品牌形象的地产商脱颖而出。他们知道如何把握在计划经济向市场过渡期的市场机会，了解和熟知市场消费群体的需求所在和项目运作机制。他们会有序地、理性地选择并购买适合自己的土地。随着市场经济的进一步发展，土地储备会很自然地流入极少数大开发商手中。可以预见，未来几年内，在他们当中必将会产生如香港新鸿基、长江实业一样的地产业巨子。品牌化地产业的出现，不仅为企业自身经济效益带来了诱人的前景，也为社会效益（城市建设），特别为行业发展树立了榜样。
二、加入世贸对中国房地产业的影响
记者：中国加入WTO后，对国民经济的各个领域都会产生巨大的影响，房地产业也不可避免。请郭总谈谈WTO会对中国房地产业产生什么影响？
郭兆斌：中国加入WTO，对房地产业的影响是全方位的，开发企业、金融机构、中介代理机构、施工企业都面临新的机遇和挑战。外资的大量涌入将扩大房地产市场需求，也将带来发达国家的新技术与管理经验，促使中国房地产业的规范化，加快房地产业的市场化进程，成为房地产业稳步发展的动力。但由于房地产属不动产，具有自身的特点（如土地垄断性、不可移动性、地区性、民族性等），入世后外国的房地产商品也不可能直接输入中国。从货物贸易角度讲冲击不会太大，但对服务贸易会带来较大的冲击。
90年代以来，在沿海发达地区和一些中心城市，外资投资于房地产已占一定份额。1997年房地产外资投入61.7亿元，占全国利用外资额的9.5％，占全国房地产投资额的15.7％，外资房地产企业约占企业总数的1/20，在上海约占1/10，其中多数是港台地区的投资企业。来自发达国家投资于房地产的微乎其微，并未对国内的房地产企业产生冲击。
入世后，国外知名的大型房地产企业集团进军中国房地产业预计会有较大增加，而这些企业实力强，必将挟资金、技术、营销、物业管理等优势，在竞争中取得主动地位。而我国现有的2万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于劣势，缺乏竞争实力。同时，大量国有房地产企业还处在转制过程中，企业制度不健全，与市场经济的要求不相适应。有实力的外商进入后，一方面，会给国内众多房地产企业带来较大的冲击；另一方面，为应对这种冲击，也会尽力化消极因素为积极因素，通过加快现代企业制度建设进程，重组企业资产、加强企业管理、增加科技含量等，增强房地产企业的竞争力，促使我国的房地产企业素质提高。
“商机无限、杀机无限”，挑战总是与机遇并存。加入WTO后，房地产业的竞争程度将骤然加剧。一大批素质不高、机制僵化的地产企业将面临人才流失，濒临破产的困境。竞争的压力将迫使房地产企业加快制度改革和多种背景下的资本进行重组，按现代企业制度进行规模经营，企业的数量将急剧减少，而素质将大幅提高。百仕达是在香港上市的，有着良好的经济实力和商业信誉。残酷的竞争要求我们的地产公司必须达到规范化、国际化、品牌化、科学化、规模化，否则就只能坐以待毙。
三、从百仕达看国际资本在中国地产市场运作
记者：中国房地产发展秉承了中国经济的发展格局：沿海强于内地。对于地区间的不平衡发展，您有什么看法？
郭兆斌：各地进入市场经济的条件和时机以及经济发展水平的不同，导致了房地产也出现了不同地区发展不平衡的局面。由于改革开放的先行一步，沿海明显好于内地。目前，我国的北京、深圳、上海、广州等地是房地产市场相对成熟的地区，也是行业竞争最为激烈的地方。
而中国广大的内地，由于改革开放较晚和其他原因，房地产业市场不成熟，有的还处于刚刚起步阶段。但这部分市场条件还不成熟的大市场，为国内的发展商提供了大好的拓展机会。
记者：作为有国际背景的港资企业进军中国房地产业，您们是从哪几方面着手提高竞争力的？
郭兆斌：第一是人才本地化。国际资本进军中国房地产市场有几大劣势：其一是不了解房地产市场；其二是不了解当地人们需求；其三是较高的生产成本。我们采取的策略是管理国际化，按国际标准来管理房地产企业。人才本地化、服务社会化，积极引进、吸纳中高层本地人员，把对市场、对需求及劳动力生产成本的矛盾迅速化解。第二是开发国际化住宅品牌。百仕达是在90年代中期进入深圳地产市场的，虽然起步较晚，但一进深圳就吃了一只大螃蟹，第一个项目的总建筑面积就达到了100多万平方米。百仕达花园影响了整个罗湖区住宅格局，周边的住宅区更是引以为荣。在1999年深圳参选“国际花园城市”过程中，“百仕达花园”作为商品房住宅小区的惟一代表参加了评比，得到了国际知名专家的一致赞赏。在此基础上，百仕达确立了今后走开发建设“国际化住宅”的路子，以国际化的开发手法，为社会上的高收入人群提供具有国际水平的高尚物业。第三是实施重点城市战略。今后5年百仕达的发展战略重点城市是：深圳、北京、上海、广州。计划每个城市都要有一定量的土地开发储备和开发量，整合“国际精品住宅”品牌要素，形成新的利润增长点。 |
