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近日，沈阳房产管理局召开会议，研究分析当前房地产市场形势，结果表明：今年1－7月份，沈阳市房地产增量市场销量略有下降，存量市场升温。预计8－12月份，住房二级市场转让活动趋旺，成交量将大幅度攀升，将形成新一轮住房消费热点。
1－7月份增量（商品房）市场销量略有下降有多种原因。一是在过去两年金融政策支持下形成的阶段性购房高峰已经在今年上半年自然平稳回落，恢复正常的市场购销状态。这是今年上半年商品房销量与上年同期比较有所下降的主要因素。二是今年金融界对个人购房信贷投入明显降温，在一定程度上弱化了对房地产市场的流通的支撑作用。三是今年上半年购房主体转为中低收入的工薪阶层，他们所需的房源是价位低、中小户型为主的商品房（每套价位在25万元以下，面积在70－100平方米之间），这种房源市场紧俏，供不应求。而市场上100平方米以上的房源太多，产销不对路是目前沈阳市房地产市场存在的主要问题。四是今年入市的房源总量减少，销售价格上扬，也从不同方面增加了对增量市场的制约因素。
存量房（二手房）市场升温的主要成因。1、增量（商品房）市场价格走高，导致其消费群体流向存量市场。2、政策的引导特别是市政府出台的“关于搞活房地产二、三级市场若干措施的通知”，加快了二手房入市的流通，为房地产市场发展注入了活力。3、加大了住房分配货币化力度，带动了职工个人购房支出。4、拆迁实行货币化安置，使居民购房时选择存量住房占有较大比例。5、上半年“二手房”抵押贷款业务让较低收入的消费者圆了改善住房条件梦。6、买房投资成为沈阳市消费新热点，部分投资者已看好买房出租经营这个渠道，从而促进了存量市场活跃。7、2001年春季房交会对二手房上市交易起到推动作用。8、实行房地产交易与房屋权属登记发证一体化办公服务，使房产转让办件由原来全程21个工作日减少至10个工作日以内，房地产抵押登记办件由原来全程10个工作日减少至5个工作日以内，同时减少了一些不必要提供的证件，办事效率明显提高。这极大地促进了存量市场的活跃。
沈阳市房产管理局市场处负责人总结时认为：与去年同期相比，今年1－7月份全市房地产市场总体运行情况数据看尽管商品房销量、房改公有住房出售规模及个人购房贷款担保额不同程度低于去年同期水平，但存量房屋转让和房地产抵押、房屋租赁等均大幅度高于去年同期水平。房地产抵押额的增加，尽管其贷款不一定全部用于住房消费，它却拉动了沈阳市相关经济的增长。存量房屋转让的增长表明中低层次的住房消费开始升温，房屋租赁规模的扩大，表明它已成为住房消费一个新的热点。房屋租赁市场的发展逐渐呈现出它在整个房地产市场中将与商品房销售、二手房转让处于并驾齐驱的地位，使沈阳市房地产市场形成了三挂马车、三分天下的局面，将成为沈阳市房地产市场今后发展的必然趋势。
下半年，沈阳住房二级市场将活跃趋旺，成交量将大幅度攀升，形成新一轮住房消费热点。根本动力在于住房有效需求与其形成了市场的最佳结合点，目前住房一级市场楼盘总体价格定位与大部分消费者尚有较大距离，中低收入的需求者们趋向存量市场，因此住房二级市场的发展将处于上升趋势。
住房市场的主体由过去的集团消费转化为个人消费之后，消费需求具有多层次的特点。不同层次的消费群体，其有效需求即购房的实际支付能力是不同的，所以在不同的市场条件作用下就会形成不同的住房消费热点。因此，我们需要引导房地产开发商、投资商、经纪商密切关注市场的变化动态，以市场需求为导向，实现以销定产。把自身与市场融为一体，及时调整经营思路，采取切实可行的对策，始终抓住市场需求谋取发展，保证取得良好的经济效益和社会效益。 |
