|
不久前，一条消息被各大媒体纷纷转载――北京市房价今年上半年上涨25％，已经达到4771元/平方米，为全国最高。
几乎与此同时，中国股市由于国有股减持和央行处理银行违规资金入市的重大利空，引发新一波下跌行情，很快便击穿了1900点心理线。
这时，不少人开始怀疑，楼市会不会出现类似股市的泡沫呢？
北京的房价其实没涨
虽然现在的数据显示，北京的房价在上半年上涨了25％，居全国之首，究其原因，除了今年上半年经济适用房没有供应之外，还有一个关键问题也被忽略，那就是地段因素。
威格斯（中国）公司总经理李忠认为，90年代初北京人消费得起的房子是万科城市花园，地段在顺义，而现在可消费得起的房子已经到了二环路边，也就7000－8000元/平方米左右。这证明北京有效需求增加了，北京人能买得起的房子多了。而顺义和二环路的房价如果一样，显然是荒谬的。
房地产市场上，价格在一定范围内的上涨是正常的，这也有利于政府积极的财政政策，如果房价天天落，这种“通货紧缩”带来的危害会更大；
况且，土地资源越来越少，土地的稀缺性也是价格上涨的一个正常理由。
虽然北京商品房的绝对价格有所上涨，但在人均工资涨幅小于房价涨幅的情况下，可选择和消费的商品房却大大增多了。同时，诸如送装修、露台、折扣等促销行为也使得一些楼盘的价格并没有实际标价那么高。
所以，李忠认为：“北京房价实际并没有涨多少。”至少有一点说明问题，就是需求的人群无论是层次还是数量，都大大增加了。
买楼不是买股票
针对7月份股市连续的跌停，李忠举了个例子。
现在香港人都骂李泽揩，并不仅仅是因为他的“电信盈科”的股价下跌。更重要的一点是，由于电信盈科收购香港电信，使得原来长期投资于香港电信藉此获得红利和股息的大量中老年投资者倾刻血本无归。
中国股市用呈敬琏先生的话说，就是“全民炒股”，而不是“全民投资”。香港股市有一句话：“你买了股票，然后烧掉它，这就是投资。”
国内股市的情况大多是停留在对一种抽象符号的炒作上，人们买股票，根本不关心这个企业的业绩、生产状况，更不去关心股票价格背后的资产状况、负债以及所有者权益。比如真空电子这支股票，上市时连厂房都没有盖好，就直接进入二级市场了。而股市一直是云遮雾罩，披露的信息也只是庄家善舞的长袖。
而买楼与买股票截然不同。几乎所有的人在买房子时，都对房子千挑万选，已经熟悉得不能再熟悉了。同时，房地产市场的透明度和信息披露也比股市要好得多，房子盖好就摆在那儿，你完全可以看个够，最麻烦的是期房，但今年出台了一系列限制期房预售的法规，使得期房的真实度也有了质的变化。
地产泡沫打哪儿来？
如果人们对10年前海南的地产泡沫心有余悸的话，我们不妨来看看地产泡沫是怎样产生的。
我们先分析一下人们购买房子的三个层次：
第一个层次：买房用来自己住。
第二个层次：买房不是自己住，而用来出租收取租金。
第三个层次：买房既不是自己住，也不出租。而是转手卖给别人，赚取差价。但市场是允许这种行为存在的，当然是在一个合理的范围之内。所谓的投机是说炒楼大大超出了这个合理的范围，使得房子的价格极大的偏离了其本身的价值。
1993年之前，的确有大的机构在投机房地产，当投机超过一个限度则必然产生所谓的泡沫。房地产市场的泡沫在中国主要是指那时对土地的投机炒作，将一块土地包装后，转手给下家，这种击鼓传花的游戏是真正的泡沫。但到现在，这种大机构进场炒楼炒地几乎已经绝迹。现在的房子基本都是卖给了个人，虽然也有人多次置业，一般也是东一处，西一处。在集团消费已经成为过去的今天，不会有，也不可能有机构或是个人一下子买掉一栋楼；随着政府监管力度的加大和加强，以后发生这种事的可能性会更小。
真实的供给不会产生泡沫
房地产泡沫的另一个来源是大量商品房的积压，即供给远多于需求。但是李忠指出，在实际中，这种说法是有一定偏差的。李忠说：“关于商品房的积压，很多人忽视了一个问题，就是真实的供给量要大大小于感觉上的供给量。原因是很多期房拿不到预售许可证，北京大量的期房并不能算作有效供给。而真实的供给理论上不会产生泡沫。”
现在北京房地产市场几乎有60％的供给量没有形成真正的有效供给，所以，北京房地产的有效供给和有效需求并不是一般所说的供大于求。比如一个预售楼盘，建筑面积100万平方米，也可能在连续的几年里都没有拿到预售许可证，可是楼在一天天的盖。你说这100万平方米算有效供给吗？
今年，央行提高商品房预售门槛，使得小开发商叫苦连天。这种措施的一个必然结果就是，只有有实力的开发商才能生存下来，而这种结果显然是对房地产市场利大于弊。
另外，关于申奥在最近一段时间的热炒，也不能形成地产泡沫。虽然申奥成功后，对亚北项目有很好的拉动，有的一天卖几十套。但整体并没有将北京房价拉起来，关键是没有形成直接的有效供给。这样的短期促销其实是人们预期的一种提前释放。
还有一个因素也限制了房价，就是手中资金的刚性限制，你不可能手里有20万元，然后去买100万元的房子。
政府加强监管是防止泡沫产生的根本
中央政府努力多年，改革了一系列措施，使得房子成为大众消费。同时，政府近年来严格控制银行资金流向地皮的炒作。应该说，这是正本清源的一招，从根本上避免了房地产泡沫的产生。当年，海南地产泡沫很大程度上是因为有银行资金违规进入土地市场。开发商哪来那么多钱，还不都是银行的？
现在最可能的一个危机是，银行放贷产生了新的问题。
这指的是个人住房信贷隐现道德风险，体现在个人住房信贷违约率的上升。而各商业银行在此业务上明显缺乏防范债务人道德风险的机制。
但是，出现了这些问题后，银行马上收紧了口袋，控制了银行资金通过不良方式流向房地产，一下又平抑掉一批没有能力的开发商。关键是政府的监管能力加强了。
消费人群的扩大将使楼市越来越健康当然，中国房地产市场从诞生的那一天起，就不是和消费人群同步产生的。
北京房地产市场首先瞄准的是高端客户，因为任何一个国家，任何一个开发商都是要赚钱的。
所以，北京最早产生了一大批外销房，因为外国人有钱。一平方米卖到了3800美金，也没人说这是暴利。因为这是当时市场存在发展的必然要求，你不卖给外国人卖给谁呢？
现在，房子卖的是7000－8000元/平方米，因为这是这个市场的高端客户群，他们的消费能力可以有效的支撑整个市场。以后，房价也许会到4000－5000元/平方米，那是因为消费群是有限的，必然会越来越低，不过，这也和北京整体发展有很大关系。
其实，这种由高端到低端的市场行为在世界任何一个国家都是如此，在香港甚至叫作“劫富济贫”，当房子卖给高端客户，资金回流，经过几次循环，最后的房子还是给低端客户盖的，北京也一样，最初的房子是给外国人的，后来是给高收入的中国人，再后来，则势必是中等收入的，依次类推。只是在拥有住房的时间和形式上，会有差别。
李忠最后说：“只要有消费人群的支撑，楼市就是健康的。而随着这个群体的不断扩大，北京的楼市还会越来越健康。”
佛教的偈子云：“时时勤拂拭，莫使有尘埃。”
我们的政府和开发商更应时时勤拂拭，给千千万万老百姓一个没有泡沫的楼市，也好大蔽天下寒士俱欢颜。 |
