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买家、卖家和政府三方各得其利
自8月初起，上海市实行内、外销商品住房并轨，土地供应方式实行统一供应，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房的土地使用权出让将通过招标、拍卖方式进行。这标志着上海市房地产市场将向全世界敞开大门，无论什么身份、拥有什么国籍，都可以在上海用人民币投资、购买或租赁中意的商品住房。“并轨政策”是中国面对加入WTO，加快市场准入、市场透明和提供“国民待遇”规则的最直接行动，被视为中国入关前内地房地产市场的一大利好消息。
一石三鸟好处多多
首先，对购房者而言?简化了买房手续、节省了买房费用。
内外销商品住房交易并轨后，商品房的交易手续将得到简化。买卖商品住房，只需凭房地产权证和合同就可办理交易过户手续；如果要租赁商品住房，只需凭权属证明和合同办理登记备案手续。而且，“老外”们在购买商品住房时，将有更大的选择范围。从明日起，凡商品住房（不管是并轨前还是并轨后取得土地使用权建造的），都将取消对租售对象的限制，境内外的企业、组织和个人，都可以购买或者租赁。不过有一点要注意：境外自然人、法人和其他组织买卖商品住房签订的合同，需要办理合同公证手续。
在并轨前，购买外销商品房，购房者要缴纳房价的0.5％作为交易手续费；若购买内销商品房，交易手续费为买卖双方各支付成交房价的0.08％，并轨后手续变得简便的同时，费用也会更节省。
其次，对开发商而言，专门机构进行土地评估，地价体系得到统一。
土地使用权出让招标、拍卖前，将由区（县）招标、拍卖办公室委托有资格的土地估价机构，综合考虑土地开发程度、用途、年限、容积率、环境等因素，对出让地块招标、拍卖的底价进行评估，并报市招标拍卖办确认。在招标拍卖前，区（县）招标拍卖办向相关行政管理部门征询拟出让地块建设项目的建设要求，并在招标文件和拍卖的有关资料中予以明确。
今后的买家可以了解到目标房产的地价，能在心里给开发商的开发成本算笔账，从而对房价更有谱。自今年7月1日起，按照市政府修改后的《上海市土地使用权出让办法》，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房六类项目的土地使用权出让，将通过招标拍卖的方式进行。但经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目，以及市政府有关部门认定的旧区改造项目除外。
第三，更利于政府部门强化宏观调控能力，规范、统一整个房地产市场。
并轨后取得土地使用权所建造的商品住房，其房地产权证上都将注明土地使用年限70年。实际上，这体现了这样一条原则——土地有偿使用，土地使用权也有一定期限，土地所有权属于国家。
政府可以通过控制土地出让量控制房地产一级市场，从而对房价进行宏观调控。商品住房内、外销两个市场分割，是客观历史条件下的产物，如今两个市场并轨也是社会经济发展到一定阶段的大势所趋。
该政策具有全国示范意义此番内外销商品房交易并轨虽然只是上海一个城市推出的举措，但其在全国的示范意义不可低估。
上海市政府法制办副主任顾长浩指出，目前上海行政审批项目达3000多项，主要集中在企业设立和建筑开发领域，这与房地产市场的投资开发行为密切相关。“并轨政策”出台后，原先土地出让前的各种繁杂手续就变成了政府内部的行为，因为拿出来招标拍卖的地块将完成包括立项条件、规划参数、市政配套在内的各种建设要求指标，投资者一旦中标或拍卖成功只需按这些指标去实施，无需再东奔西跑办这块土地上的各种手续。今后，有关政府部门的职责是土地出让前完成内部运转拿出按标准可招标拍卖的地块，土地出让后则为投资者提供周到的服务并实行监督工作。严格地说，投资者中标后有些手续还要办，但这时政府部门只是纯粹办手续而无任何行政否决权。对于一般消费者购房也一样，手续将大大简化。经过“并轨政策”出台后的“大浪淘沙”，3000多个审批项目至少压缩50％以上，市场将更加规范。
在消化“历史遗留问题”上，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天透露：1997年以来，上海基本停止审批外销楼项目，目前上海经批准可用于建造外销商品住房的土地上，约可建起1000万平方米外销房。这些土地目前有三种基本状况，一部分已建造完成进入外销房销售市场；一部分转化进入外资内销房市场；另一部分批准地块尚未开发。对于尚未开发地块，政府鼓励开发，并将根据当前市场情况酌情处理补偿。
新政策对市场最为敏感的房价有多大影响呢？国家建设部政策法规司司长甘藏春表示，房价由多种因素造成。随着市场化程度的逐步提高，供需关系将是决定因素，就上海房地产市场的状况来看，“发展前景好、需求潜力大”，地价和房价稳中有升是势在必然。当前上海房地产市场的状况有上海这座城市自己的特点，比如市场供需基本平衡，批准上市量和预销售量基本持平，在未来的3到5年内，开发量将保持较大的增长，因而不会出现“供不应求”的局面；今后几年，房地产发展商的利润可能增加，但上海主要以“居民居住需求”为市场主要需求，会把这一利润调节在合理的范围内；上海市政府对推出房地产市场各项政策均有稳妥和前后衔接性的考虑，例如1996年7月放开尚未取得国外居留权的出国人士回沪购房政策，1999年放开改革开放后出国人士回沪购房政策等，因此“并轨政策”出台后，回流的购房者不会一哄而上使供求失衡。当今上海在全国改革开放经济发展中的重要地位，决定了这一政策在上海推出后，将会有覆盖面最广的影响力，将对全国土地使用制度改革和全国商品住房市场的统一有决定性影响。据悉，国内其他大城市正在酝酿这一并轨政策。
开发商有喜有忧内外销并轨是上海房地产走向成熟的重要标志，其力度之大、透明度之高是建国以来第一次。同时WTO步伐的临近，外商享受国民待遇，与内资开发商站在同一起跑线上，无论从资金来源、开发成本、开发理念、开发手段都面临着与国际接轨，上海开发商队伍势必发生结构性调整。
被评为“九十年代上海十大新景观”之一的古北新区，是上海规模最大的涉外高标准住宅综合区，又称“豪宅区”。其开发商上海古北集团有限公司董事长孙勇认为，中国即将入世，“公开、公平、公正”原则之下将是激烈的竞争，本地房产开发企业如果没有实力和发展的能力就拿不到地块，即使中标地块也拿不出有竞争力的楼盘。因此，在生存危机之下加快本地房产开发企业的整合是必然出路。
香港瑞安集团早在1985年就开始投资上海，其中占地350万平方米的“瑞虹新城”和300万平方米的“太平桥”项目都是十年发展计划，他们外销房的价格始终是接近内销房价格的，最近房价开始上扬，因为许多港商早就有意在上海置房，一直在等待“并轨政策”的出台。
瑞安地产公司的总经理郑喜明谈到：在1993、1994年，在上海拿到地块就意味着能赚钱，其中很多拿地的并不是开发商，而是“地皮炒家”。当初拿地块都是协商议价，没有准确的评估标准。如今内外销房交易并轨，土地供应方式统一，所有开发商面临着优胜劣汰的竞争，从而对于有经验、有实力、高品质的开发商来说，是大大的“利好”。
WTO之后，将会有更多的外籍人士入住上海，开发商也要多一些思考，要考虑国外消费对象的文化背景、经济收入、生活习惯导致对住宅功能的需求。比如国外消费者迁移性大，对贮藏室要求很高，需要配置烘干机、洗碗机、食品垃圾粉碎机等，目前的住宅设计应及时适应、跟上这种需求的变化。要注意大力运用环保绿色建材，符合国际潮流。
开发商还应该更充分地运用法律知识，既保护自己，也保护消费者，寻求公正、公平的市场环境。境外消费者，比较接受市场化的分工，比如开发商只负责开发楼盘，销售由物业销售公司负责，买楼由律师代劳，物业管理全部是社会化的。要从目前的发展现状中，逐步梳理出与国际接轨的开发模式、营销方式和物业管理形式。
“并轨政策”也带来一些细节问题。物业管理费一直由物价局监控，其实应该由市场来主导，优质服务自然可以高价。原本外销房可以使用卫星电视，内、外销房并轨后，卫星电视是否也并轨使用？无论如何，“并轨”迈出了一大步，让开发商欣喜地看到了越来越开放的市场。
在“并轨政策”出台的同时，上海推出五块完成招标前期工作的土地向全社会公开招标。香港瑞安地产有限公司对此十分感兴趣，正在积极对这五块土地调研分析。其董事总经理郑秉泽十分坦率地说，以前拿地块比较复杂，有很多不确定因素，有时候市场风险只能靠“猜”而不能靠科学预测，现在土地使用权出让采用招标拍卖，各种参数一一标明，投资准确度提高，市场风险自然降低。这对任何一家投资商都是大大的好事。郑先生感叹，上海的土地是一片宝地，比香港更有发展潜力，而上海的房地产政策是稳中有“跳跃”，越来越趋向成熟，相信很快会与香港看齐。并轨政策将给境内外企业提供一个统一的市场，一个“公开、公平、公正”的市场，大家都站在一条起跑线上，十分有利于上海房地产市场的健康培育。
内外销并轨，对开发商而言既是挑战，又是机遇。只有努力把握产品的整体质量，真正建成有文化品位的住宅商品，才能在市场上立于不败之地。 |
