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2001年7月苏州典型住宅价格指数
典型项目名称7月典型项目价格指数7月城市典型指数
都市花园2600 2276
名都花园2100
今日家园2200
发现之旅2600
时代花园2070
澜韵园4180
福星花园1890
新港*世纪花园1960
中房指数系统办公室和搜房资讯有限公司共同推出的“苏州典型住宅价格指数”正式出台，都市花园、名都花园、今日家园、发现之旅、时代花园、澜韵园、福星花园、新港*世纪花园8个项目入选首批典型住宅样本。
经测算，2001年7月苏州典型住宅价格指数为2276点，各样本指数分别为都市花园2600点；名都花园2100点；今日家园2200点；发现之旅2600点；时代花园2070点；澜韵园4180点；福星花园1890点；新港*世纪花园1906点。
苏州的楼市从表面现象看，会给人留下一个印象：市场小，售价低，楼市温和平静。
2000年全年住宅销售面积为335.6万平方米。今年到目前为止苏州全市正处在发售期的楼盘大约在80至90个，引人注目的不会超过30个。而其价位基本保持在2000-3000元/平方米之间。与周边城市那热热闹闹的房地产市场相比，苏州楼市呈现的是一派小家碧玉式的恬淡平和之状。既没有南京那么大的体量，南京仅今年一季度的销售面积就达59.56万平方米。又没有杭州那样高的价格，杭州的平均售价在4000元/平方米左右。甚至没有昆山那沸沸扬扬的炒作。
但平静的表象里蕴藏的是有待喷发的能量，苏州的房地产正在逐步向大手笔、高品质迈进，销售理念正在逐步成熟，销售价格稳步攀升。特别是即将开始实行的土地拍卖，将大大刺激苏州楼市。苏州的楼市将出现一股前所未有的上冲力，激活整个市场。
从本次入选的样本项目可以看出，当前在苏州处于热销状态的楼盘普遍体量较大，建筑面积几乎都大于10万平方米，园区的个别楼盘如“都市花园”甚至达到66万平方米。苏州的开发商已不再满足于2、3万平方的小楼盘，而更多地开始向成片规划的大社区发展。销售上也多采用全新的策划思路，将营销的理念带到产品制造的全过程中，即所谓的全程营销。从产品设计时就把营销思路引入，力求最大限度地使产品与市场需求贴合，符合业主对生活形态的追求。
根据这一个多月以来的样本选取的工作，我们认为苏州的房地产基本由三个区域构成：园区、新区和市区。三个区域各有相对不同的目标客户群，因此在产品定位、价格定位、营销方式等方面各有特点。
一、园区
位于苏州市区的东侧的园区是三个区域中相对档次较高，规划较完善的区域。销售势头极旺。半年内住宅商品房开工面积32万平方米、竣工面积12万平方米，且房价逐月攀升，销售率高达90%以上。7月园区的各典指项目均呈现销售间歇状态，即处于发售期的房源基本售罄，后续房源尚未开盘。
苏州工业园区，是中国和新加坡两国政府的合作项目，于1994年5月动工，至今已有7个年头了。在这7年中园区投入了大量的人力物力用于改善投资环境，加强基础建设。至今累计投入基建的资金已逾80亿元，在12平方公里范围内全面实现了“九通一平”。
目前园区初步形成了以电子信息、精密机械、生物制药、新材料为核心的高新技术产业群，世界500强企业中有37家在区内投资了41个项目。2000年园区的国内生产总值较1994年翻了近四番，财政收入增长33倍，区内各项综合经济指标均位居全国开发区前列。不仅如此，园区更创造了2.6万多个新工作岗位，吸引了众多的国内外优秀人才到区内创业发展。
大批优秀人才的涌入，带动了经济产出，也带动了消费市场，特别是住宅消费。当初中新双方签署的《关于苏州工业园区发展有关事宜的谅解备忘录》中就确定了“把20000人口迁入园区内”的初期目标，并对园区中的居住区的进行了规划。该规划借鉴新加坡经验，住宅区围绕“邻里中心”而建设，其布局形式集商业、文化、社区服务于一体，为社区居民提供综合性、全方位、多功能的服务。这从客观上保障了园区房地产发展从一开始就站在一个比较高的起点上。同时，园区的主要目标客户群是身在园区工作的高级白领，作为高级白领的他们对于生活质量、住宅品质的要求相对较高。因此，园区房地产发展也必然需要赶的起点。
目前在园区销售名列前茅的楼盘如都市花园、发现之旅、澜韵园等项目无不是集开发商、设计师、工程人员智慧与汗水的结晶精心打造的成功作品。它们都特别迎合注重生活品质的人对房屋的心理需求特点，强调人与住宅的关系，在小区中营造人文情怀。在房型设计上多采用南北通风的板式多层或小高层，功能分区合理，卧室私密性良好，阳台、窗户的布局和开面设计注重景观效应。在环境设计上较多考虑结合园区良好的外部环境，并赋予它一些新的创意。都市花园的人工河，发现之旅的门前小溪都颇具匠心。配套设施上除了依托新加坡式的邻里中心，还在社区内引入便利店、娱乐健身场所。每个细节都体现了开发商对未来业主生活方式的设想和展望。
园区房地产销售呈现旺势除了有产品本身的原因，还有一个值得注意的原因，即政策导向带来的利好面。在园区内购买商品住房，一是契税实行地方财政补贴先征后返；二是个人购房款可在隔热年所得税税基中抵扣；三是继续在园区内按原规定买房可获“蓝印户口”等政策。这些政策有力地推动园区的房地产开发建设，大大加快人口向园区迁移的速度。
二、新区
高新技术产业开发区位于苏州市区西侧，与东侧的园区形成东西辉映之势。
新区在经过了多年的发展之后，已具备了相当规模。随着人口的迁入，基础建设、商业设施的不断完善，已成为了居住的又一个理想之选。特别是何山路板块的异军突起，使整个新区的房地产出现了质的飞跃。
何山路作为观前商圈、石路商圈的延伸线，通往市区的交通相当便利，周边配套设施也齐全，加上集中地开发了三个规模上10万的楼盘：名都花园、今日家园、时代花园。它的引人注目也就不足为奇了。
新区早年的楼盘开发多是采用传统的新村样式，对于小区内部环境的规划，社区配套的内涵，如何满足居民高层次生活的需求等问题考虑较少。而且外部环境也不如园区优美。但是随着新一代开发理念的引入，新区的开发商开始注重提升楼盘的品质和品位。注重产品内在质量的保证，通过加强小区内部环境规划的合理性、功能性、景观性弥补外部环境的相对不足。名都花园的湖泊、沙滩，今日家园的凉亭码头，时代花园的喷水矮墙。而且各小区普遍将宽带、社区一卡通等设施引入社区中，把现代化的生活切实地带到业主的生活中。正如今日家园提出的广告语：引领今日生活观。
三、城区
如果说园区像一幅漂亮的照片，够漂亮够洋气；新区像一幅油画，够丰富够立体；那么城区则像一幅国画，够古典够优美。
城区保留了被全中国人民视为天堂的园林美景，保留了姑苏城特有的平淡安逸。但同时它也就必然存在现代化进程缓慢的弊端。近几年城区在现代化进程中已有了长足的进步，发展速度大大加快。市区居民的生活条件日趋改善，原有住房有种种缺陷，如面积过小，房型不合理等问题，已经不能满足需求。于是，大批希望改善生活的老百姓开始想到购置新房。由于传统生活习惯和价值趋向使他们中的多数人不愿离开城区，人们往往更愿意在熟悉的生活环境里继续生活。另外由于它是完全成熟的区域，不会存在商业、教育等等的配套问题。例如本次入选典指的福星花园，周边交通路线多达十几条，小区附近农贸、超市、银行等生活配套设施齐全。所以城区的房地产拥有大量的潜在客源。上周城区房展会上人头攒动的火暴场面就已经说明了问题。
但是由于城区的价位较高，对于普通百姓来说承受起来较困难。所以近年来人们开始把目光转向价位较低的南侧，即原吴县市，现在的吴中区。该区发展较晚，目前的价位较原有的城区低很多。虽然目前出彩的楼盘尚在少数，但非常值得关注，应当有升值的空间和发展的潜力。
综上所述，我们认为虽然表面看来苏州的房地产市场量小、价低，但随着本地居民生活水平的提高，外地居民的进一步迁入，本地与外来开发商的竞争扩大，苏州楼市蕴含在内部的能量将迸发出来，未来的苏州楼市将日趋繁荣。 |
