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房地产开发的对象是不动产，房地产业本身是一个地域性很强的产业，每个城市、每个地区都有自己不同的地域风格，所以做开发商应该充分重视要开发的项目所在地区的地域文化。由于城市背景、法规政策、地域文化与自然条件的不同，许多开发企业进京后都感到不适应。一些早年进入北京的开发企业总结道，到北京开发，再老辣的企业也需要在市场运作上实现本土化经营，走强强联合的道路，与北京的优势企业进行资源整合。经验告诉我们，在进行异地开发时，一定要谨慎从事，衡量自己是否具备资金实力，是否有异地开发的控制能力，是否熟悉当地的政策法规环境。而且规模扩大必然会给企业的管理带来新的挑战。如果只是储备了土地，而没有储备足够的人才，资金流再不畅通，冒进的结局也许会像《围城》中的方鸿渐一样。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^南北“大鳄”注视京城
“城里的人想冲出去，城外的人想冲进来”。
钱钟书先生或许没有想到，他的这句人生名言如今也在房地产业上演了。在业界鼎鼎有名的潘石屹8月13日在海南向新闻界宣布，位于博鳌小镇的1000亩别墅小区正式破土动工，这是潘石屹进军海南的第一个项目，也是潘石屹历经10年后重返海南的第一个举动，从而发出了北京房地产业进军海南的信号。
但想“冲进”北京的人更多。
现在，北京的房地产开发企业外来军团越来越多了。继万科、上海金马、山东鲁能英大、福建金源集团、顺华房地产之后，今年，因足球而闻名的大连万达、因要“上市”而声势先行的深圳金地等外地军团对热点区域CBD地区加盟，一时间，北京的市场成为上海、深圳、大连、广州、福建等地房地产企业的同时抢占的对象。有人形象地说，眼下北京的市场正被无数只南北“大鳄”所注视，金地和万达等公司只是进入北京的先行者，据称如果市场条件适合，将会有更多的外省市开发企业开进京城。
其实内地企业在扩大本地市场份额的同时，其异域拓展的目标不仅仅锁定在北京。在成都楼市的花名册中，万达、中海、万科、华新国际等赫然于首页。房地产巨擘大连万达闪击全国，携百万平方米“成都花园”莅临蓉城，两天吸纳两万客流及两亿销售额欲打造楼市航母。中海的大资金、万达的超大体量、万科的过人胆略，使成都楼市重组。大连万达“大圈地”，在成都一圈就是2000亩。目前，万达的对外扩张已经发展到北京、长春、成都、昆明，年底还要扩张到15个城市。万达雄心勃勃地表示：公司（不是全集团）的销售额是30个亿，下一步计划确保50个亿，力争55个亿，用3年左右时间，成为房地产年销售额过百亿的企业……万达提出一个口号：“成为中国少数几个龙头企业之一”。新上市的金地除在深圳、北京扩大开发规模外，还表示将逐步向全国发展，在全国形成5个中心区域，年开发量达到150万平方米，年销售量达到70万平方米，销售额实现32亿元。同时，让企业的净资产达到40亿元，总资产达到60亿元。金地的目标是要做地产蓝筹股。万科董事长王石表示，明年万科需要40亿元的资金，要引入一个具有雄厚实力的财团来完成自己的迅速扩张计划，他说3年～5年之内，如果看到一家房地产企业异军突起的话，那么背后一定有国际力量的支持。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^外面的世界很精彩
准备到北京拓展市场的外省市企业，在当地大多占据着龙头老大的地位，北京存在着巨大的诱惑力吸引着它们冲出围城。
首先，从城市人口和商品房的销售量上看，北京的市场发展潜力十分可观。根据有关方面的统计，去年，我国商品房销售量最大的是上海，达到1000万平方米，北京为500万平方米，深圳为400万平方米，而这三个城市的人口数量分别为北京、上海各1500万、深圳400万，按人口比例，其人均销量深圳最大，上海第二，北京则最低。
其次，从人均收入和房价上看，尽管北京的年人均收入水平与上海基本相同为1万余元，比深圳少一半多，但北京的房价水平却高于上海和深圳。今年上半年全国35个大中城市房价平均上涨1.1％，但上海却显示为－1.4％，这说明上海、深圳市场的购买力已在近年逐步下降，接近饱和，北京的购买力则处于上升阶段。
许多外省市的开发企业认为，尽管北京的房价高于其它城市，但北京本地的房价现在已处于谷底，随着住房补贴政策的落实，北京的个人购房比例将会大增。
第三，从利润空间上看，虽然广东、上海、北京的商品房平均成本都在百分之十几，但在北京这个指标较高。这从发展商所投入的广告费用上便可看出，据媒体报道，一般来讲，广州、深圳大一些的项目广告投入需占楼盘投资的3％～5％，甚至占到8％；上海市场由于前几年开发量很大，而且市场对商品房的需求减低，广告成本也在近年随之增大；而北京目前广告费用只占项目投资的1％～1.5％。此外，北京空置房面积比深圳、上海都小。因此相对来讲，北京市场的竞争程度也比深圳、上海要低得多。
有关统计数字显示，2000年上半年上海的商品房销售额同比下降了5.5％，而北京市场的销售额却增加了57.8％。这个数字对北京以外的发展商来说颇有吸引力。很显然，早期发展起来的成熟市场，由于政策的完善，市场透明度已经较高，同时，由于二三级市场的联动作用，已使购房者的定位比较清楚，形成了理性的梯级消费，开发商已经进入了压缩开发成本的竞争阶段。相比之下，北京“年轻”的市场存在着较大的销售空间。
暂别北京放眼全国，建设部在对我国未来房地产市场前景的分析报告中称，未来10年中，我国的住房建设将有望持续快速发展。建设部住宅与房地产业司谢家瑾司长在具体阐述这一分析结论时说，尽管近几年我国住宅建设一直保持着较高的增长速度，城镇人均住房面积也有较快提高，但与日益增长的住房需求以及发达国家人均住房面积相比仍有较大差距。去年底我国人均住房建筑面积20.4平方米，而高收入国家人均住房建筑面积则达到46.6平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米～35平方米之前，该国将保持较为旺盛的住房需求。最近一些机构对多个城市调查结果也显示，我国居民对现住房的满意率还不到20％，约有48％的居民提出在两三年内愿意换购住房；已购公房户中也有67％希望通过换购住房来改善居住条件和环境，但目前即使在已购公房上市踊跃的上海市，已购公房上市总量也还不到已售公房的10％；再加上不少居民愿意投资住房，因此可以说，住房潜在需求量还相当大。
相信这些数据更加鼓舞了开发商向外挺进。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^警惕新圈地运动的“泡沫”
并不是所有的外来“和尚”都能念好经。
北京作为古城，地上、地下的“东西”很多，往往一个项目中的一棵古树或地下的一个物件，就要扯出园林、通讯、文物局甚至军队等多个单位。如无本土企业的合作，“外来户”在许多专业领域外的环节上都会感到寸步难行。此外，在北京开发不但要有愚公移山的精神，同时，还要有一定文化、政治底蕴及足够的情商。
有业内人士认为，北京市场固然很大，但它包含着不够成熟的成分，目前北京的个人消费虽然从去年的15％猛增至80％，而且还有上升的空间，为异地企业进京创造了条件。但随着三级市场的开放以及明年经济适用房的大量上市，利用补贴购买商品房的群体只会在一定时间内出现托市热销的局面。由于北京的有房户很多，目前的开发规模将使供应量上扬，企望在北京打市场时间差的外来企业，不久的将来也将同样面临激烈的竞争局面，“水性”不好的企业，难免会被淹掉。
但更应警惕这场新圈地运动可能带来的“泡沫”。
据国家统计局的最新数据，今年以来，房地产市场持续火热，商品房全面热销，每平方米销售价格达到2304元，比去年同期增加了230元，增长11.1％。其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，比去年同期上涨了25.8％。去年年底，人们还在为摆脱了持续五六年的房地产低迷而欣喜，转眼间，楼市竟然已经热得有点发烫了。今年7月，上海某处的房展会竟然出现消费者连夜排队抢购新楼盘的景象。在发烫的房市背后，是新一轮的“圈地运动”。目前，全国商品房闲置积压面积已经达到9000万平米，但开发商还在不断加大新开工面积。据统计，今年上半年北京新建住房面积为841万平方米，而去年同期为453平方米，一年之间翻了近一番。上海目前已批待建的住宅建筑面积约是在建工程面积的5倍左右。广东则以超过40个月房地产投资资金以两位数增长，今年头4个月房产商的投资资金就达到218亿元，占全国总量的两成以上。而在其他地区则出现了盲目兴建“大学城”，创办高新技术开发区，在小城镇建设中搞“天女散花”式的土地开发等现象。
伴随着“圈地运动”，是新企业的涌入和银行信贷在地产业的重新抬头。据北京房地产界的龙头企业华远公司董事长任志强称，预计到今年年底，我国房地产企业将会超过3万家。而去年这个数字是25，762家。其中北京仅去年至今年4月新注册的房地产公司就达1170家，全北京的开发企业已超过3390家。按北京目前2600万平方米的开发规模折算，每家公司才不到1万平方米。
现在，一些后劲不足的迹象已经开始显现。今年上半年北京在新建住房面积翻一倍的情况下，销售面积比去年增长仅为6.8％，并且仅为今年新建面积的四分之一多。处于西南部经济欠发达地区的贵州省，在楼市楼价持续两年火爆之后，大面积的高价位高层住宅已明显销售不畅。
1988年，潘石屹怀着满腔热情投身海南房地产，但当时房地产界已是千军万马赴海南。嗅觉灵敏的潘石屹果断抽身而退，聪明地躲过后来的房地产泡沫爆裂一劫。如今，被新圈地运动而鼓起万丈豪情的北京房地产业谁敢保证不会成为当年的海南？ |
