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进入新世纪的上半年，上海房地产市场是“涨声”一片。上海市统计局公布的数据显示，第2季度上海房地产销售价格总水平同比上涨4.7％。中房上海综合指数6月份比5月份上升11点，再次刷新中房上海综合指数6月份比5月份上升1点，再次刷新中房上海综合指数有史以来上涨纪录，与去年同期相比上涨40点，涨幅为5.7％。从公布的2001年上半年房地产市场数据来看，房地产开发投资继续保持稳步增长态势，土地供应由于政策上变化，由原先双轨制向招标、拍卖转变，使新增经营性项目土地出让面积大幅度减少，商品房市场和存量房市交易双双创出历史新高。
一、房地产开发投资持续增长
上海房地产开发投资额自去年上半年开始止跌回升，今年上半年继续保持持续增长的局面，在244.53亿元，同比增加45.88亿元，增幅达23.1％。其中第2季度开发投资额达156.84亿元，同比增加33.82亿元，增幅为27.5％。近来上海天气大热，35℃以上的持续高温已创造近10年的历史纪录，但是上海房地产市场近一阶段的表现似乎更热。一个新的楼盘还未开盘，预计者纷至沓来，一些心急的购房者为了买到理想的位置和楼层，不惜全家人出动通宵排队，出现上海市场近年来少见的奇观。另有一些购房者买房时价格也不问，一订就是二、三套，真有点令人看不懂，买房就好象买蕃茄似的往菜篮里装就是了。以致一些准备一年半载以后购房的消费者也开始提前购房，担心这房价一个劲的往上涨，晚买不如早买。对上海房地产市场如此火爆之势，众多媒体也火上浇油。
俗话说：外行看热闹，内行看门道。我们认为：上海房地产市场近期表现并不是孤立的。一是我国宏观经济持续走好支撑房地产业发展。据国家计委、国家统计局近日对全国35个大中城市房地产市场调查显示，城市居民购房热情持续高涨。今年二季度以来，商品房销售价格比上年同期上涨2.4％，二是上海房地产市场已步入新周期。目前上海房地产市场在经历若干年调整之后，已开始进入新一轮的发展周期。投资额稳步增长，房地产二、三级市场非常活跃。三是上海已进入中等发达地区，消费能力得以提高，由万元的商品转向十多万甚至数十万的汽车、住宅。四是上海商品房价格比较合理，目前上海的房价收入比约9倍左右，倘若加上存量一块，房价收入比约在6倍，基本上接近国际公认的合理房价水准。五是上海房地产业作为支柱产业的作用显现。2001年上半年上海商品房和存量房的交易金额达到449.42亿元，估计全年交易金额将会突破900亿，随着上海住宅产业化的建设，上海房地产业在全市国民经济的比重也将进一步提高。因此可以预计，未来上海房地产市场仍将保持稳步增长态势。
二、土地市场供给急剧减少
2001年第2季度新增经营性土地出让面积为19.66万平方米，同比减少129.95万平方米，减幅达86.9％。2001年上半年新增经营性土地出让面积为20.98万平方米，同比减少209.03万平方米，减幅高达90.9％。一级市场供给急剧减少原因主要是土地供给政策发生重大变化。5月21日上海市人民政府第101号令发布了关于修改《上海市土地使用权出让办法》的决定，其中最主要的内容是用于商业、旅游、娱乐、金融、服务、商品房等项目的土地使用权出让，应当通过招标、拍卖方式进行，但经市人民政府批准以协议方式出让土地使用权的特殊情形除外。即上海市土地供应方式由原先的招投标和协议出让两种方式向招标、拍卖一种方式转变。同时，为更好地贯彻实施市政府发布的修改后的《上海市土地使用权出让办法》、沪府发〔2001〕26号发布了《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》，就招标拍卖的组织机构，招标、拍卖范围，招标、拍卖计划，招标、拍卖地块，招标、拍卖程序，土地使用权出让金及初始登记六大部分作了详细规定。上海土地供给制度这一方式的转变，一是为我国加入WTO扫清政策上障碍；二是为提高房地产业集中度创造条件；三是杜绝黑箱操作，防止腐败。今后无论是国内还是国外，无论是大企业还是小企业，基本上都站在同一起跑线上，关键就看各开发商的内功如何。
从目前上海市一级土地市场来看，一些先知先觉的开发商已圈了不少地。在上海市推出的几个100万平方米以上的超级大盘以后，又有好几个百万平方米以上的超级大盘已完成了圈地运动，正呼之欲出。一些开发商在内外环线之间开发了不少热点楼盘，规模10－20万平方米，价格3000－4000元，已成为房地产业内的一种开发模式。因此，今后上海市房地产市场供求关系总体上依然保持平衡，不会出现大起大落的情况。一些开发商不要被眼前楼盘热销的景象所迷惑，去饥不择食的圈地，而应在认真做好市场调查、研究、分析的基础上慎重行事。
三、商品房预售如火如荼
2001年第2季度商品房批准预售368.79万平方米，同比仅增加5.74万平方米，增幅只有1.6％，与此相对应的已登记的商品房预售面积达420.98万平方米，同比增加72.82万平方米，增幅达20.9％。商品房批准销售面积624.86万平方米，同比增加142.00万平方米，增幅为29.4％，而已登记的商品房销售面积达543.63万平方米，同比增加119.4万平方米，增幅为28.1％。从2001年上半年度来看，商品房批准预售面积496.54万平方米，同比减少153.88万平方米，减幅达23.7％。这主要是由于受上海商品房预售标准提高的影响，使批准上市的楼盘数量减少，其中第1季度最为明显，同比减少159.62万平方米。第2季度供应量已超过去年同期水平，估计今年下半年批准上市楼盘数量还会增多。2001年上半年的商品房新开工面积和商品房竣工面积均比去年同期增长15.4％和38.8％，因此，总体上2001年上市楼盘数量仍将比2000年有较大的增长。2001年上半年批准销售面积198.84万平方米，同比增加158.92万平方米，增幅达15.3％，而已登记的商品房销售面积为999.65万平方米，同比增加197.92万平方米，增幅达到24.7％。供给速度使供求之比比去年同期1：0.72上升为1：0.80，预计2001年上海商品房销售面积保守一点估计将达1800万平方米，乐观的话会突破2000万平方米。面对如火如荼的上海房地产市场，业内、业外的议论也颇多。有的认为：上海房地产市场已经过火了，泡沫已很多，再发展下去是很危险的。有的认为：市场发展并不过火。我们认为：目前上海房地产市场发展当属正常，尽管局部地区暂时供不应求并不改变整个市场供求平衡的格局，尽管有些消费者预订时一出手就是好几套，但要是真正下来签合同就不会那么爽气了，甚至可能一套也不会买，预计的初衷就是想炒作一下，以获取一定的收益。从整个市场来看，无论是开发投资额、商品房开工、竣工面积、已登记预售面积的增长幅度，基本保持稳步上升的态势，并没有出现畸高现象，也没有出现九二、九三年房地产市场大发展初期那种“井喷”行情，也没有出现土地供应投资额连年翻番的局面。因此，上海房地产市场发展是健康的，并且可以持续发展的。
从房屋销售分类情况来看，住宅尽管占绝对地位，但办公楼和商铺的销售正在悄悄的上升。2001年上半年在外销商品房销售中，住宅占73.3％，办公占14.6％，三产占10.5％，其他占1.6％。在内销商品房销售中，住宅占95.3％，同比下降1.8个百分点，办公占1.6％，同比上升0.7个百分点，销售面积15.2万平方米。三产占2.4％，同比上升1个百分点，销售面积22.8万平方米；其他占0.7％。这表明办公楼和商场在经历长达七、八年的调整之后正逐步开始复苏，个别地区的个案出现比住宅销售还要火爆的场面，如豫园小商品市场的商铺和七浦路市场的商铺销售，出现严重供不应求局面，甚至需要找人开后门才能买到铺位。
从购房对象来看，2001年上半年个人购买商品房比重继续攀升，内销商品房销售登记中属个人购买84136套，占95.9％，比去年同期上升2.3个百分点，预售中属个人购买63058套，占98.5％，比去年同期上升1.5个百分点。外销商品房销售登记中属个人购买2294套，占83.9％，预售中属个人购买856套，占97.9％。
从销售区域来看：2001年上半年内销商品房销售登记前三甲排名为浦东、闵行、徐汇，分别占市区销售量的24.0％、21.2％、10.8％，三个区的销售量占全市销售总量的56.0％。内销商品房预售冠亚季军的排名为浦东、闵行、普陀，分别占市区预售总量的19.7％、14.6％、11.7％，三个区的预售量占全市预售总量的46.0％。由此可见，浦东、闵行近年来一直占据全市商品房预售冠亚军的宝座，这种趋势近期仍将维持。
四、二手房交易再创新高
2001年第2季度已登记存量房交易面积达338.99万平方米，同比增加152.68万平方米，增幅达81.9％。2001年上半年已登记存量房交易面积达到了619.09万平方米，再创历史新高，已超过1999年全年交易面积，同比增加306.01万平方米，增幅达97.7％，存量房交易量已占商品房销售量的60％以上。根据发展趋势，2001年上海存量房交易面积保守估计在1100－1200万平方米，乐观一点交易量将超过1200万平方米。在2001年上半年度已售公房上市出售中共成交31164套，交易面积159.4万平方米，占总存量交易面积的25.8％，同比增加65.47万平方米，增幅69.7％。每套上市平均出售价为13.03万元，每套平均建筑面积为51.16平方米，每套平均出售单价每平方米2547元，比去年同期增加309元。
上海市有关部门搭建的“上海网上房地产”，它对上海市房地产三级市场进行资源整合、规范运作、活跃市场起到了示范作用。“上海网上房地产”今年下半年开始扩容运行，将进一步显示其“规范、量大、方便”的优势，对三级市场产生积极作用。
随着完善上海房地产市场一系列政策的出台，诸如土地招投标制度、内外销住宅并轨、住宅新标准的实施等等，我们相信，上海房地产市场将更加规范，更加完善，更趋成熟，更显魅力。
（上海社科院房地产业研究中心上海市房地产交易中心） |
