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目前上海房地产市场活跃，随之而来的行业竞争却日益激烈。在当前的市场中谁抓住了客户，谁就拥有了市场。发掘市场需求，为消费者提供更符合人们需求的产品，站在更高的起点上引导消费，成为市场强有力的竞争者。2001年的报告是根据我行在上海房地产交易会上举办购房指南讲座之际，进行住房需求调查的基础上撰写而成的。本次调查采用定点抽样调查方式，共收取近300份问卷调查，有效问卷235份。希望这次调查分析中所反映出的问题，能引起房产业界的重视，为市场拓展和行业发展提供良好的借鉴。
一、调查方式、统计方法本次调查结合购房讲座的举行，采用现场交流和问卷调查相结合的方式。在交流中，我们感觉到购房者最关心的还是和他们的切身利益相关的问题，如面积误差、房价等。而对小区环境、规模、智能化设施等问题关注度较低。本报告为问卷调查的统计分析结果。对问卷调查的分析，本报告主要采用了相关性分析方法。笔者认为购房者的需求不是一个孤立的因素，而是和他们所处的年龄、家庭经济情况等相关联的因素。因此，本报告着眼于购房者的购房需求与其生命阶段、家庭收入等因素之间的相关性分析，并借此为开发商的目标市场定位提供决策依据。
为了消除取样不均的影响，本报告在分析中将被调查因素（本例中是小区环境忽视度）中一定层次的相关因素（本例中是家庭收入）所占比例与该层的相关因素在总数中的百分比联系起来进行分析。如月收入为7000－8000元的购房者占总数的4.5％，而不注重小区环境的购房者中，月收入在7000－8000元的占5.1％，高于总数中该收入层次所占比例。因此，笔者认为该收入层次中，不重视小区环境的购房者较多（见表1）。
表1家庭收入对小区环境重视度的影响
家庭收入 占总数的比例 不看中小区环境的
（％） 百分比（％）
3000以下 21.6 27.8
3000－4000 26.6 29.5
4000－5000 16.5 18.5
5000－6000 7.1 8.9
6000－7000 1.3 2
7000－8000 4.5 5.1
8000－9000 7.1 8.9
>10000 1.3 3.9
由于购房者的需求主要受其年龄与家庭收入的影响，本报告主要是将购房者的年龄、家庭收入并辅之以家庭结构、购房承受力（在一定意义上代表购房支付能力）作为相关因素进行分析。
二、调查内容1、被调查者基本情况（1）年龄分布。年龄成波浪形分布，三口之家是主流。被调查的购房者年龄分布中，26－30、46－55分别为两个高峰值，分别占总数的20.5％和25％。26－30岁这个年龄段的购房者主要是处于成家立业阶段的年龄人，46－55岁的中老年人购房目的，一是给子女准备住房，另外还有因房改政策中受惠而产生的自身改善居住条件的现实需求。（见表2）。
表2购房者年龄构成
年龄 所占百分比
（％）
26以下 6.4
26－30 20.5
31－35 14.7
36－40 10.8
41－45 12.3
46－55 25
56－60 7.7
60以上 2.6
（2）家庭收入。从家庭收入来看，目前购房者主要还是家庭月收入在3000－5000元的中低收入者。他们能够承受的主要是单价在3000－5000元、而总价则为30－40万的中低价住房。这与目前市场上中高价住房供应比例较大的情况有一定差距。考虑参加房展会人员结构（房展会以中低收入阶层为主），收入水平会有所偏差（见表3）。
表3购房者家庭收入构成
购房者家庭收入 占总数的百分比
（％）
<3000 21.6
3000－4000 29.5
4000－5000 18.6
5000－6000 7.1
6000－7000 2
7000－8000 4.5
8000－10000 7.1
10000以上 3.9
（3）家庭结构。购房者的家庭结构中，三口之家占了将近60％。两人家庭（其中90％为中、青年夫妇）和单身购房者（年龄从25岁以下到60岁以上各阶段参差不齐）亦占一定比例。
2、购房最关注因素分析笔者着重分析了购房者的买房偏好。分别从住宅、小区环境、小区配套、住宅氛围等方面设立了15项要素，被调查者选取5项重要因素和5项不重要因素。从调查情况来看，15项要素均有选取，说明购房者的需求是多样的。其中，地段、房型、价格、朝向、小区环境依次是关注度最高的前5个因素。而小区规模、小区内部配套、外围环境、子女教育、智能化设施等因素则相对受忽视。可见，一方面大多数购房者的需求还停留在较初级的阶段，小区规模、配套、环境等重要因素考虑不多。另一方面，开发商对小区配套、环境、智能化设施上的投入热情却与日俱增。之所以出现这种现象，一是因为大多数购房者的消费能力较低，另一方面，反映出大多数购房者购房意识较单薄。
（1）地段交通。调查中发现，购房者对地段交通的关注率最高，为78.8％。家庭收入在5000－6000元、8000－10000元的购房者大多认为地段不是最主要的购房要素。他们的职业以私企业主、高科人士居多，对他们而言，别墅＋郊外的清新空气＋私家车也许是更为理想的生活方式。
（2）朝向。对朝向的关注率为57.6％。大多购房者仍非常关注于南北通风及采光。这与上海四季分明的季风气候不无关系。但从年龄结构上来看，年轻一代对此问题的关注率有所降低。在不注重朝向问题的购房者中，26－30岁的占了1/3.同时，这些购房者的家庭月收入并无明显集中分布，因而不考虑朝向因素，受家庭月收入的制约不明显。值得关注的是在这群消费群体中，家庭结构在2人或单身的占了82％。这主要与其所处年龄阶段的生活方式有关，早出晚归，需要有更多的时间学习与娱乐（因而他们更多的考虑地段、交通问题）。
（3）物业管理。对物业管理的关注率为35.3％，说明关系到购房者未来生活质量的物业管理已得到部分购房者的重视。但月收入在4000元以下的购房者对物业管理的关注度较低。对他们而言，满足基本的居住需要才是最主要的。物业管理虽能提升楼盘档次，但同时也加重了他们每月的支出。
（4）小区环境。对小区环境的关注率为48.7％，同时对小区环境的关注也受到家庭收入的制约。月收入在3000元以下的购房者不重视环境的比例最高，月收入在10000元以上的购房者重视小区环境的购房者最多。
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