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近日，国家建设部在西安召开北方省市搞活二级市场座谈会时，住宅与房地产业司副司长程克华说：“在全国省会城市中只有西安没有放开二级市场了……”，这让本地的与会者颇为汗颜。
自从1999年建设部《关于已购公房和经济实用房上市出售行办法》下发后，各地相继放开了房地产二级市场，最迟开放的省会城市也在今年的4月份，而西安却一直蛰伏不动。西安二手房市场何以放不开呢？据一业内人士介绍，西安市放开二级市场需要经省上批准，而有关报告已递上去一年多了却没有定论。据他猜测，最大的顾虑可能是害怕造成新的不平衡：因为房改房的售价（成本价已从当初的每平方米240元上升到最新的每平方米950元）和地段及面积的不同，其中售价可能相差数倍甚至十几倍，从而在分房之外在二级市场又造成新的贫富不均。当然，还有其他更多深层次的原因。
据了解，西安市现有可供出售公住房30万套，按每套60平方米、每平方米1000元计算，交易可达180亿元。西安市房产管理局市场产权处闫秉义处长说，一般来说，二级市场住房的销售能带动1/3的一级商品房的销售，也就是说这30万套旧房如果能流通，就有可能引发10万多套新商品房的销售量，这对西安市房地产市场的持续、健康发展的作用是非常明显的。同时，西安市各方面对放开二级市场的呼声也是相当大的。
从会上获悉的信息表明：放开房地产二级市场已是大势所趋。但有人担心：开放市场固然重要，但如果启动不力，市场生意清淡，也就徒有虚名。北京市去年开放了二级市场，但截至目前只成交了3600套，与已发了房改证的100万套房屋相比，实在是微乎其微。为了新出炉的西安房地产二级市场像目前的商品房市场一样兴隆，决策者应该吸取其它省、市反映出来的问题：
审批手续复杂，房改房上市难
二手房能否大量上市，成为二级市场兴旺与否的关键因素。二手房上市要过政府关，包括财政、税务、土地、房改等部门，属于单位的房改房则要经过产权单位的同意。如北京市的政策就规定房改房上市前需经单位批准，而产权单位多数不理解，当然也就很难批准。现在也有不少北方城市效法广州市的做法：无需售房者自己到单位盖章，而是由房改部门向单位发函，15日内没有答复就视作同意。据记者了解，西安市不少房改单位都在与职工签订的《购房协议书》上加了“单位有优先购买权”的一条。如果西安市的二手房政策采取类似广州的方法，这些土政策还能否有效，实在值得政府主管部门关注并尽快拿出对策。
房屋没有产权证就不能上市，而目前西安市就有相当多的房改房没有产权证，这是放开、搞活二级市场的主要障碍之一。据了解，其原因一是单位挪用了职工购房资金，没有归拢到房产部门的资金管理中心，发证机关不给发房产证；二是单位扣押房产证，不发给职工，主要是害怕职工私下交易（在已放开二级市场的地方，是不愿职工上市），不好控制。
另一个阻力是大单位（包括一些省的省直机关和北京的中央在京单位等），他们不希望单位的职工房上市。他们的担忧不无道理：原本是成片、封闭的单位小区，如果有人把房卖了，外来人的身份很难搞清，小区的安全如何保证？另外，有的单位在物业管理、暖气费等采取了优惠或暗补，而外来人自然不能享受这样待遇。可以说物业管理的社会化是国有存量房产顺利流通的前提之一。放开二级市场的同时应加快制定、完善物业管理的相关法律，推动物业管理社会化的步伐。
税费政策，不可小视
就像交易佣金的降低对股市是个利好消息一样，房地产二级市场的交易税费的高低对售房者的心理影响也有着微妙的关系，进而影响市场的冷与热。
在已开放二级市场的城市，售房者主要缴纳的费用有土地收益金和契税、手续交易费等。土地收益金的缴纳数额一直是开放二级市场中的改革主题，上海市首先将其降到了占总交易额的1％，最近彻底取消了；而在北京，这项收费高达3％。
在已开放二级市场的城市，二手房交易的税费一般在总房价的1.5％－5％之间。目前西安市商品房的交易税费为3.75％，二级市场按照这个标准执行不算高，如果效仿有些省市的做法将契税减半，还有下降的空间。税费的降低同简化上市手续一样，都是将门槛降低，让市场人气更旺，交投更活跃。
房改房的上市还面临另一个重要问题就是如何与单位收益分成。一些单位对职工卖方的收益不能接受，这也是扣压房产证、不愿房改房上市的原因之一。假如西安市的上市政策规定卖房必须经过单位同意，那么分成的方式、比例等的制定就要慎之又慎，北京的分成办法定得较细，但同时也制约了卖房者的积极性，当地主管部门正在考虑取消这一规定。
二级市场不动，拖累一级市场
一些家庭可以一手房卖掉或出租，购买新房，扩大居住面积或进行房产投资。少房和无房者可以先买二手房居住，这样就形成住房市场的梯度消费。但是这一愿望能否实现，还要看一、二级市场能否形成良性线动。
放开、搞活二级市场的另一个目的就是平抑商品房的价格，显然二级市场交易不足就无法履行这一职责。就比如说西安市目前的商品房价格，有专家认为涨得有点快了（有一项数据称年增长率已达到25％），其中很难保证没有“虚火”成分。由于二级市场没放开，逼得一些人只好去购买商品房，使市一级市场看似红火，却掩盖了购房渠道单一的问题。二级市场如能蓬勃发展，对一级市场起到既推动又平抑价格的使用，整个住房市场才能保持健康发展的态势。
金融支持必须到位
二手房按揭贷款是一个从理论到实践都比较薄弱的问题。由于二手房按揭贷款无论操作难度还是风险都比新商品房的大，银行相形对来说对它支持力度不够。因为二手房的房价不会太低，如果没有金融的支持，二级市场要想大规模发展是有一定难度的。据西安市房产超市总经理何虹介绍，建行、商业银行、工行都与超市签订银企协议，并且从公证、保险、评估、抵押、登记实行“一条龙”服务。当然由于二级市场中的二手房的情况（包括房改房安居房经济适用房拆迁安置房等）比二手商品房更为复杂，政府主管部门、银行、中介机构还应拿出针对不同情况的、细致的方案来。 |
