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商务节紧锣密鼓、地产界百家争鸣、小道消息层出不穷，京东市场千头万绪、一片沸腾。然而这里，市场虽热，竞争还不激烈；头绪虽乱，主脉依然清晰；在市场结构上，CBD虽仍在规划设计之中，但其周边，却已经实实在在的出现了一片成规模的、中低价位的、利润极薄的纯住宅区域市场。
激烈竞争只存在于CBD核心区
众所周知，道路畅通，但所有的车都往一个出口挤，当然要堵车，京东市场的格局就颇为类似。在CBD极其狭窄的核心区域内，集中了全国有数的几家强手，且大家不约而同的瞄上了金字塔的塔尖，再加上位于燕莎商圈的一些楼盘也来凑趣，于是在这个局部，竞争激烈。据中原物业韩涛介绍，与此同时，周边辐射区的中低价位的楼盘竞争并不激烈，虽然房子品质大同小异，但在营销推广上各家不用下多大功夫，楼盘也能保持每月三四十套的进度。
从竞争层面上看，竞争也没到白热化的程度。白热化的市场各个项目定位会很精确，远的深圳，近的亚北都是例子，在有限的区域里或塔、或板、或独栋甚至出现CITYHOUSE这样的变形产品；社区大有大的打法，小有小的套路。但在京东却看不到这种景象，虽然不少楼盘的规划还没有最后落实，中大套型为主、塔楼是主力，产品差异多体现在一些细部处理上。
市场走向取决于CBD反射能力
要说现象，CBD算够乱的了。政府没立规矩，项目都已经摸着石头过河了。
一会儿一机床土地分四家，一会儿后现代城厉兵秣马；至于某项目用地范围内要预留一所小学的地块、某项目四个楼座要变绿地、某项目在规划中被削掉一角凡此种种，不一而足。但市场主脉一直没变，CBD内部的住宅供量到底多少，CBD内部住宅档次到底多高，将决定京东地产走向：
CBD内部住宅供量到底多少
虽然规划中有写字楼、公寓、娱乐设施2∶1∶1的比例，但因为写字楼投入大、风险高、回款慢，所以市场上热炒商务公寓这种“两栖动物”。总之，住的成分越大，CBD的辐射能力越低。
CBD住宅档次多高
前面提到的那些影响项目规划面积的消息，都会大幅提高CBD主流社区的开发成本，因此市场供应被迫向金字塔塔尖进一步提升，大量8000～10000元／平方米的楼盘可能会被挤出CBD.从这个角度讲，核心区的成本越高，CBD的辐射能力越强。
CBD构筑京东五大辐射区
CBD辐射区分布在长安街以北，计有五个区域。据中原物业的资料：
一是东直门区域。该区域交通前景最好，距离也最近，价位8000～10000元／平方米以上，140～150平方米的中大户型为主，小户型也有一定比例，但市场供量有限。这一区域适合那些追求舒适的自住买家，小户型也会吸引部分中小业主的经营者及相应的投资客；
二是东四环东风桥地区。这里交通比较方便，驱车到长安街仅15分钟。目前周边配套略显单薄，但有较高的绿化率及大规模的TownHouse、18洞高尔夫球场的建设，会出现大量中高价位的楼盘，会吸引外企中高阶层及高收入阶层买家的关注；
三是东四环朝阳路沿线。这一区域交通发达，经常堵车，不过，据政府有关人士介绍，朝阳路有望在年内拓宽。该区域现在以经济型的二居为主力户型，但是，它将是CBD放量的比较直接的受益者。物业类型有向大面积的舒适户型转移的可能性。从朝阳园、都会华庭等项目的投资租赁情况看，也有望提高投资客户的比例。该区域短期土地供量潜力不小，但现实供量多是一些小规模的小区，而且不少楼盘低价格入市，对区域价格的提升冲击巨大；
四是东八里庄地区。大量的企事业单位在这个地区兴建了相当数量的公有住房，形成了规模型居住区。它的交通主要靠四环、姚家园路、六里屯支撑，交通前景看好，由于存在大量的集体土地，目前虽然不成规模，但市场开发潜力巨大；
五是青年路地区。该区域是朝阳路的延伸，4000元／平方米左右的低价位楼盘密集，土地供应将很充沛。但随着朝阳路低价位楼盘的出现，它的价格优势在逐步削弱。
辐射区内的热点朝阳路
在CBD的五个辐射区内，朝阳路沿线市场最热。
先天条件最好
该路段是东部较早形成的生活区，华堂商场、银行、邮局、医院、公园等配套完善；道路有朝阳路、京通快速路、东四环组成的路网支撑，公交系统也很发达。据悉，朝阳路道路的拓宽也已经列入日程。而区域内分布了北广、矿业大学、二外等高校，17所中学及一批小学，人文环境基础良好。这些先天条件是其他几个区域难以比拟的。
土地近期供量有限
在土地供应上，京棉集团是最大的悬念。据纺织局官员介绍，因为北京地区不适于纺织工业发展，而且纺织行业向精纺发展，会使京棉释放大量的土地，仅京棉三厂的整改，就造就了规模庞大的远洋天地。如此它的土地依次放出，对京东市场影响实在难以想象。好在，据介绍京棉集团短期内不会在进一步整合，在朝阳路北侧规模同样庞大的纺织系统宿舍区改建工程，近期也没有列入计划。
自产自销的楼盘拉低房价
除京棉系统外，该区域仍有一些小型工厂的土地释放。很有趣的是，很多企业自行开发，自行销售。这类楼盘规模都不大，但土地成本接近为零，开发商又不谋求暴利，所以他们的价位对市场的冲击巨大。如都会华亭南侧的印染厂，占地8～10万平方米，楼盘即将推出，4000～5000元／平方米左右，更可怕的是，在远洋天地的东南，纺织局仓库有20000平方米的占地，能建造60000～70000平方米的住宅，虽然因为一些内部原因，该项目短期开不了，但据说发展商能做到3800～4000元／平方米的价格。这么薄的利润，一不小心就可能赔本。
买房关键挑配套
在一年之内，该区域已经出现的和即将面世的楼盘有晨光二期、华亭二期、远洋二期、朝阳无限二期等等。这些楼盘从规模到销售份额，乃至产品品质都是该区域市场的主流。在它们的带动下，该区域的整体水平会提升。
在这个区域买房，看社区配套是个关键因素。因为该区域配套虽然齐备，但配套质量滞后，只能满足基本生活需求，而不能提供舒适的生活享受。像朝阳园、朝阳无限等项目都是针对区域的这个特征，提供了较完善的、侧重休闲娱乐的会所设施。而这些往往是规模在10万平方米以下楼盘可望而不可及的。 |
