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一般从事房地产业的人都会认为：房地产中介更多的是一种个人行为，也就是说，这个行业独立性较强，而从业人员的个人能力尤为重要；但是现代房地产代理业已经远不只局限于个人能力上，而在于完善的企业规则和支持体系。做为香港、美国相对较成熟的地产市场，这种专业代理公司发展亦非常之快，而且逐步走上了代理品牌之路。如香港中原物业，台湾太平洋房屋等，仅中原公司在香港就有近三百家分行，网络连锁遍及香港、深圳。美国的“21世纪不动产”更是拥有6500家的连锁企业，从业人员达到11万人。
当前厦门市有280多家的中介企业，行业渐成规模，这是对比其它城市的一项还能令人有些兴奋的指标，但是整个行业却仍然像一盘散沙，没有规范。老百姓也普遍对这个行业怨声载道，致使中介行业的社会地位一直不十分引人瞩目，整个行业本身处在一种无序的、缺乏规则的状态下。虽然目前市场上有数家有实力、有品牌的企业正在奋力搏杀，并纷纷推出特许加盟体系，准备出来规范行业的这种局面，但目前中介行业内部存在的以下问题，仍不能不令人对行业的生存环境担扰：
1、生存环境恶劣，进入容易生存难
由于行业的特殊性，房地产中介行业的门槛是相当低的。行业的门槛低导致了中介公司频繁的进出，同时，门槛低也是导致了行生存环境恶劣的主要原因，说白了：因为门槛低，所以行业信誉差、利润低、竞争激烈。
业内人士认为，要在中介行业站稳脚跟，关键还是公司的信誉。曾有一著名中介商坦言“我们这几年看下来，发现恰恰是这一类光凭聪明、口才的公司做不下去，实际上，房地产中介不是聪明人做的行业，而是老实人做的行业”。信誉是房地产中介公司赖以生存的基础，也是竞争的关键。
2、从业人员素质不高，专业性有待提高
在不少房地产经纪企业的领导人眼里，房地产交易只不过是一般买卖关系，知识结构高不高并不重要，重要的是会接单拿单、会做买卖。因而，不少房地产经纪人在招聘从业人员时，往往就忽视了其个人素养和品德建设，这是造成从业人员素质普遍较低的直接原因。据中原联合顾问的一项调查显示，目前厦门市从事房地产经纪业务的，大专文化以上不到30%，也就是说，超过70%的从业人员是大专以下文化水平。这部分人，我们不能说其能力低，但他们对市场的认识、营销方式和技巧等专业问题上以及对客户问题的处理上，的确显示出了职业上的缺陷，使得经纪工作变得复杂化，矛盾化，最终由于操作的不规范，致使客户的权益受损。
3、企业的盈亏平衡点相对较高，经营举步维艰
由于这个行业的门槛很低，造成行业利润率下降，这是造成企业盈亏平衡点居高不下的重要原因。从另一方面来看，由于行业的从业人员普遍抽成较高，最高可达50%的抽成，加上税收以及恶性打折，实际上行业的利润率是相当有限的。根据测算，一家成规模的专业地产代理公司，如果每个经纪人不能维持个人月营业收入4000元，企业就很可能要背负亏损。如此高的盈亏平衡点也就意味着每人每月需20万左右的营业额，这对众多的物业公司来说，的确是一个不小的压力。因此，高的盈亏点造成众多的中小公司经营举步维艰。
4、行业初具规模，市场过于分散
据统计，目前全市有资质的物业中介公司有近300家，加上众多无资质的物业公司，总数有500多家，从业人员也有数千人。这么宠大的一个行业数字，对于厦门这样的一个城市而言，已经算是初具规模了。但如此多的企业数量也同时反映了另外一个问题：市场过于的分散。往往在一个中等规模的生活小区，就会同时出现4～5家的物业中介公司，如此高密度的后果当然就是大家相互倾轧，结果是大家都没有占到市场。
5、中介公司所占的市场份额少，恶性竞争愈演愈烈
由于中介公司的信誉差，客户的权益很难得到保障，结果大部分客户干脆选择私下交易，造成客户资源流失。据中原联合顾问曾做过的一项大型调查显示：真正通过中介公司成交的份额只占市场总量的1/3.以二手房为例，2000年全市二手房交易量为1997件，中介行业所占的市场份额不过600多件，不足1/3.这其中若再扣除像中原联合顾问及置业担保公司等占有的市场份额，普通的物业中介公司平均下来，几乎一年只有一笔成交额！可见市场的客观因素的确给这些中介公司带来了极大的生存压力。
可见，本是一个朝气勃勃的朝阳行业，却在行业内部存在这么多的尖锐问题，不但行业经营者举步维艰，普通消费者也都对行业越来越不信任，而在有限的市场份额里，又有如此多的中介机构参与争夺，恶性竞争和相互倾轧也就在所难免，最后的结果当然是行业的利润愈来愈低，生存环境越来越恶劣，更坏的是消费者也越来越对中介行业失去信心。
如此的恶性循环只能导致这个行业进出频繁，企业规模难以上台阶，导致全行业的一种低层次的恶性竞争，结果是发现路子越来越窄，市场越来越难做了。这与目前我市三级市场一片欣欣向荣是极不相称的。因此，我们只能说，造成这种局面是中介行业自身出了问题，而不是市场出了问题，中介行业酝酿一场新的变革将在所难免。“山雨欲来风满楼”，中介行业内部的一场整合运动是必不可少的。
好在令人欣慰的是，目前中介行业的这种无序、盲目的市场局面正得到改善，一方面，政府今年将加强管理力度，处罚和取缔一批无营业资格、超范围经营的房地产中介公司；另一方面，21世纪不动产、中原联合及住房置业担保公司等一些实力雄厚的外资企业和本土企业逐渐加快了扩张步伐，挤压着本地企业的生存空间。
也许真的狼已经悄悄到来，恐怕今年房地产中介行业也将如网站退潮般出现大的倒闭与兼并，进行全行业的洗牌。在政府管理与激烈竞争下，那些无实力无信誉的中小企业的末日恐怕快到了。 |
