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加入WTO对我国房地产业的影响
作为一个国际化的多边贸易框架，WTO对我国各行各业都产生或多或少的影响，由于房地产企业的产品是内销商品，WTO的对其影响主要是通过对宏观经济总量和房地产行业整体的作用形成。WTO对房地产行业的影响是长期的，由于房地产项目建设周期一般都在两年以上，因此政策变动对房地产企业的影响还有一个迟滞效应，在短期内这种影响并不大。加入W TO后，我国房地产市场需求将持续增加，房地产市场趋于活跃，交易形式多样化、规范化，市场价格稳中有升，住宅产业化和证券化趋势得到加强，与此同时，中国房地产业将面临更加激烈的竞争，房地产发展的波动性和投资风险有所加大。管理不善、理念、服务滞后的房地产开发企业将面临严峻的经营环境，房地产企业向联合化、集团化方向发展，房地产公司购并成为潮流。具体而言，加入WTO对我国房地产业发展的影响体现在如下方面：
（一）房地产需求与供给总量增加
加入WTO，我国经济活动总量会有一个明显的增长，从而带动房地产需求总量增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加，内销和外销商品房将并轨（北京市已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），也将刺激需求的增加。同时，外国房地产开发企业也可能介入我国房地产市场，在竞争中房地产供给的数量和质量都将有所提高。房地产价格仍具有明显的类别和地域差异特征。
（二）建材成本下降与土地成本上升部分抵消，对房地产整体价格影响不大
加入WTO后，进口建材、建筑设备的关税将从目前的30％下降到10％左右，由此引起建材、建筑、装饰装修等行业的产品价格下降，加之对房地产企业的47项不合理收费被取消，国内房地产开发的成本将有所降低，从而为房产价格下调打开了一定空间。但同时我们应该看到，由于入世带来的商机增多，对土地需求也将大量增加。而土地资源是稀缺的，在一段时间内，土地供给不能随需求的增加而增加，土地价格的上升将部分抵消原材料成本降低和不合理收费取消带来的成本降低效应，因此，入世对房产价格的影响将不会太大。
（三）外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加激烈
加入WTO后，外资房地产企业将加快进军中国房地产市场的步伐。1991年以来，外资在中国房地产业的开发投资额不断增加，占全国利用外资的比例由1991年的2.2％增至1995年的12.49％，1997年该比例仍达9.5％。外资房地产占全国房地产投资的比例由1991年的5％迅速增至1996年的15.89％，1997年该比例仍达15.7％，估计加入W TO后，外资房地产占全国房地产投资的比重将进一步提高。目前，全国各类房地产企业有2万多家，年开发投资3000多亿元，年竣工房屋面积4亿平米。抓住W TO的机遇，国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击。国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要优势。外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、价值评估等中介服务市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高。目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大的房地产企业———美国21世纪不动产已经进入中国物业代理市场。在这种激烈竞争的情况下，国内房地产开发商将不得不在收缩业务的同时寻求联合、重组、购并的途径，而为数不少的中小房地产开发商将因丧失竞争优势而退出市场。
（四）国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展
加入WTO后，国外保险机构、银行、信息网络公司将会被允许逐步介入中国内地的房地产市场，国外金融机构对房地产业务的新型贷款服务将使国内房地产金融业务面临较大压力。目前，虽然我国个人住房贷款业务逐步扩大，但个人住房抵押贷款担保因为贷款方承担的风险过度集中，而限制了业务发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHM A）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。
加入WTO对我国房地产企业（上市公司）的影响
（一）加入WTO将加快我国房地产企业的联盟和重组
战略联盟兴起于90年代，它以联盟盟约作为协调企业关系并采取共同行为的准则，适应了社会化大生产的趋势，通过联盟的整合效应，以增强企业的竞争实力。加入WTO后，随着房地产市场竞争日趋激烈，大型房地产商为了保持行业领先的地位、降低成本和扩大规模，希望通过协作来整合资源，而生产相关部品的企业为了应对激烈的市场竞争、巩固并扩大销售渠道，也有与大企业捆绑发展的意愿，产业（企业）联盟于是应运而生。去年我国房地产业形成了南北两大联盟，即由万科、华远等20家会员组成的“中国城市房地产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由33家企业组成的“住宅产业集团联盟”。前者力图通过共同培训、联合采购、共同开发和集体融资方式协作，以规避行业风险、提高市场竞争力；而后者也准备以自己的网络平台为基础，通过多边协议的形式进行集团采购和信息共享。预计今后我国房地产业的联盟形式将呈现多样化，不仅有产品联盟，还有知识联盟，不仅有价格联盟和促销、品牌联盟，还有上下游不同环节之间的垂直联盟。
在激烈的市场竞争中，有相当数量的房地产企业将被市场淘汰，房地产企业正面临新一轮“洗牌”。如上海房地产开发企业的总量，半年内已从4347家降低为3312家，1000多家开发能力差或经营不规范的企业被“踢”出了房地产市场。广州近年来也有300多家房地产企业被淘汰出局。为了改善经营业绩，强化主业优势或者实施业务转型，不少房地产公司都进行了大规模的资产重组，有些企业甚至通过资产重组实现了“脱胎换骨”。2000年8月10日，万科第一大股东“特发集团”将其持有的8.11％的公司股份一次性转让给中国华润总公司，华润北京置地还持有2.71％的股份，华润成为了万科第一大股东，通过强强联合，万科不仅有效地增强了企业竞争力，还为日后到国际资本市场融资提供了可能。在充分肯定资产重组对房地产企业发展的促进作用的同时，我们也应看到，今后，房地产企业之间的资产重组力度将加大，但资产重组并不是“一锤子买卖”，重组后还有一个长期的业务、人员及文化整合的过程，有些企业出于急功近利的目的而频频进行重组，结果反而损害了其可持续发展的能力。
（二）加入WTO将促使我国房地产上市公司规模日益壮大
随着各地房地产市场的逐步升温，一些房地产公司在沪深两地市场首发上市，并以其良好的经营业绩引起投资者的注目。不少上市公司也纷纷改变募集资金投向，或以自有资金投资于房地产市场，以求分享行业成长利润。如浙江创业拟以自有资金出资3200万元参股成立上海新湖房地产开发有限公司，该公司注册资本为8000万元人民币。浙江广厦决定加大房地产业务投资力度，将原计划投资2.5亿元用于控股子公司上海国通电信有限公司的数字交易项目，调整为投资1.6亿元用于控股子公司浙江天都实业有限公司的浙江天都城爱丽山庄商品住宅项目，以迅速扩大公司在房地产开发和建筑施工领域的市场份额。啤酒花将出资1.01亿元以拆迁补偿的形式取得新疆制药厂12.8万平方米土地使用开发权，用于房地产开发建设。该房地产项目为啤酒花非募集资金项目，预计滚动出资近7亿元，用2至3年的时间完成小区建设。百大集团在2000年年报中提出以合作开发的形式，投资上海浦东陆家嘴金融中心其昌栈旧改建设项目3000万元，预计2001年开盘预售。加入WTO后，我国房地产上市公司的数量将进一步增加，规模也将进一步扩大。
（三）加入WTO：房地产上市公司受惠不均
1.在大中城市的CBD和开发区有项目和土地储备的房地产企业受惠大加入WTO后，在北京、上海、深圳及成都、武汉等大中型城市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。CBD是城市商业活动的经济中心，是物流最密集的地区，房地产升值潜力较大，而经济开发区凭借其优惠的产业及税收政策，将吸引大批外资企业、合资和海外留学人员创办的企业进驻开发区，使区内土地出租收益大大增加。在以上地区正建或拟建具备一定规模的房地产项目的上市公司，无疑从中受惠良多。张江高科、浦东金桥等开发区类公司和深长城、深振业、阳光股份、金融街等公司入世后的前景看好。
2.资信评级度高的房地产企业受益大房地产金融业务开放，资信评级高的房地产企业受益。对投资者来说，应关注那些资信评级度比较高、资产质量较好且有一定规模实力的房地产上市公司，因为他们的融资能力相对较强，在从事大项目时具备资金规模的优势，从而有利于公司持续经营业绩的提高。深万科7月初与中国农业银行签署了由后者提供10亿元综合授信额度和8亿元楼宇按揭额度的协议，说明其资信程度良好。投资者应关注具有中长期投资价值的四类房地产股：一是深万科、张江高科等绩优蓝筹股，二是今年新上市的房地产股：天鸿宝业、东华实业、金地集团，三是深长城、深振业等老牌绩优股，四是浦东金桥、陆家嘴等开发区类股。 |
