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前些天，我爱我家及《中国房地产金融》杂志社邀请业界人士举行了住房二级市场高级研讨会，与会人士就二级市场的潜力有多大，什么制约了二级市场的发展，二级市场如何取得金融支持，怎样活跃二级市场等问题展开了广泛的探讨。以下是其中的部分发言。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^发展二级市场必须解决五个问题
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾：
对二级市场的研究确实非常必要，因为它是住房市场的一个重要组成部分，也是住房市场持续发展的关键所在。讨论二级市场有三个观点：
第一，二级市场开放以后，应该说取得了非常明显的成效，证明了二级市场对于整个房地产市场的刺激和拉动作用。
第二，二级市场潜力巨大，现在只是刚刚起步，离真正发展起来距离还非常大。
第三，要进一步发展，必须解决五个问题：
1、程序烦琐是影响二级市场发展的一个因素。
2、收益分配不尽合理，收得过多就很难调动居民换房的积极性。
3、市场渠道不畅，关键是中介跟不上。二级市场和别的不一样，它要卖掉旧房买新房，一卖一买同时进行，一定要有中介帮它把旧房卖掉并买到合适的新房。上海、南通的二级市场发展快，中介起着很重要的作用。一些城市二级市场开放效果不好，中介跟不上是重要原因。
4、产品创新跟不上。必须有新产品，才能调动起大家换购住房的积极性。小区的规划、环境、绿化、物业管理等比原来的好，这些都是调动换购的一些主要因素。
5、二级市场开放还需要金融的支持。解决好金融服务，二级市场还会有更大的发展。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^发展二级市场意义重大
^^^^^^^^^^^^^中国房地产金融杂志社总编、中国社科院研究员刘维新：
就房地产市场而言，发展住房二级市场具有如下意义：第一，住房二级市场是一级市场发展的推动器。第二，住房二级市场的启动，有利于推动住房金融的发展。第三，发展住房二级市场，为房地产中介机构开辟了新的发展空间，有利于商品房空置的处理，也为尾房的销售提供了条件。第四，住房二级市场有利于现行政策的改进和完善。改革开放以来，围绕房地产市场的发展，我国出台了不少的政策和法规，应该说现在已经初步形成了房地产市场运行的政策法规框架，但是现在还不够完善，有不少法规是从计划经济向市场经济转换的过程当中形成的，与市场经济的运行有些方面不吻和，需要通过实践、检验，再进一步地修改，二级市场的启动就给我们提供了一个完善政策、修改政策的重要条件。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^发展二级市场的对策
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^北京房地产协会副会长温洪章：
北京已购公房已成交数到6月底是3600多套。应该说比原来提高了，但3600套和北京可售公房的155万套还是差得很远。
北京的二级市场交易应该说是很丰富的，特别是申奥成功了，对房子的需求应是大面积的。城市化进程加快，个人买房趋势很大，住房市场相当大，而且相当有前景。怎么调整二手房市场？第一降低门槛；第二调整税费；第三尽量减少手续；第四规范中介；第五加强宣传力度；第六就是抓紧三级市场的开放；最后一个就是寻求金融的支持。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^二级市场需谋求金融支持
^^^^^^^^^^^^^^^中国建设银行总行房地产金融业务部总经理刘铁民：
首先，我国住房市场越来越大，住房市场存量规模也越来越大，这意味着二手房的交易也将越来越大。
第二，随着住房的市场化进程的不断加快，住房的价值的增长，住房存量也在增长，在这种情况下，越来越需要住房金融的支持。最近，上海、广州、北京等住房存量比较大的城市，二手房的交易开始越来越热，相应的就需要住房金融的支持。
第三，商业银行已经开始为住房二级市场的交易作了一定的准备，建行去年已把就住房再交易管理的办法下发到全行系统38个单位，为二手房的再交易提供金融行业的支持。二手房市场是商业银行进一步发展住房贷款的新增长点，也是一项必要的业务。
第四，做好住房金融支持这个服务，需要社会各界的关注，也需要相应的法律、规范配套。首先，个人信用的体系非常重要；其次，就是产权登记；在交易过程中希望相关部门给予支持，有相应的配套办法，提高效率，降低收费；评估服务也是一个很重要的因素；相应的中介服务要跟得上；最后，二手房市场可能更需要保险业的支持。相应保险体制的建立和完善都有利于规避风险，也更有利于市场的操作。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^解决价格透明度问题，发展二级市场
^^^^^^^^^^^^^^^^^我爱我家房屋、租赁置换有限公司总经理陈早春：
要把二级市场做得更好，作为中介应解决的一个比较大的问题是评估问题，也就是价格的透明度，现在价格透明度已经非常大地制约了二级市场的发展。我爱我家去年统计结果是4：1，也就是4个客户中有一个是成功的。其原因就是价格透明度的问题。一套房子到底应卖27万元还是25万元，根本没人知道。这个问题的解决，需要评估的参与，需要在很多数字采集点的基础上建立相应比较科学的评估系统。
我爱我家现在也想建设网络，计划近期推出我爱我家在全国加盟的一个解决方案。在全国范围内建立一个主干网，建立一个总的数据库，使所有的资源可以共享。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^产权登记刻不容缓
^^^^^^^^^^^^^^^^^^中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜
目前，我国在发展住房二级市场上的确还有很多问题，其中最大的制约因素就是产权问题。没有土地产权证，房屋就没法上市交易。产权登记，产权清理在开放二级市场上是一个至关重要的问题。所以北京发展二级市场，完善产权登记刻不容缓。 |
