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就在全国楼市全线飘红之际，西部省会城市银川市更是表现不俗。根据国家统计局公布的数据，今年1月～6月，宁夏房地产投资增长速度高于全国水平10个百分点，其中银川市占全区份额的3/4，全国35个大中城市中银川市上半年的房屋销售价格水平已跃居第6位，高出全国平均水平1.6个百分点，其中第一季度平均售价与去年同比上涨了13.5％。
银川市房地产业如此绩优表现已非首次。早在1998年后商品房上涨指数就连升不止，1999年房价涨幅曾居全国35个大中城市之首。
银川市作为西部区域中心城市，房价一直很低，近些年房价持续飙升除了西部大开发进程加快、经济持续发展的带动因素外，还有没有更深层次的原因呢？透过表象，冷静分析银川市房价上升有助于正确认识区域中心城市当前房价上涨的一些共性之处。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^低收入支撑高房价远近“富户”集中
近些年，银川城镇居民年收入一直处于7％～8％的缓慢增长状态，2000年人均全年可支配收入仅为4900多元，而全市近5年商品房价格年涨幅持续高达15％左右。低收入怎么可能支撑起高房价呢？
西部地区生态环境普遍较差，城镇化建设成本较高，次中心城市、中心镇的发展缓慢、生活条件差。而位于生态条件较好的区域中心城市特别是省城就过多地承担了吸纳人口的担子。银川市位于有“塞上江南”美誉的银川平原，其商品房消费市场远不只是当地居民，全区乃至北到内蒙古包头、向西向南到甘肃的白银和平凉、东到陕北广大地区先富起来的许多人都将其作为置业的首选地。据银川市房管局统计，2000年及今年上半年外来人口购房总量已占全部销售面积的四分之一。而银川市之外的宁夏区内其他次中心城市的楼市却惨淡经营，销售总量仅相当于银川市的三分之一。
中科院西部土地承载力报告表明，广袤的西部适于大规模扩充人口的地方仍然只是那些生态环境较好的区域。在可预见的时期内，位于这些区域的中心城市随着人口的大量涌入，房价必然还会继续走高。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^土地价格居高不下土地储备制度没有建立
直到目前，银川市房地产开发用地的取得几乎全部采用协议方式，土地出让环节极不透明，存在着暗箱操作和寻租行为。这不仅导致国有土地收益的流失，也使开发商无法以正常价格取得所需要的地块，只能从“有地”企业那里高价取得，促使了房价暴涨。据了解，银川市房地产开发总成本中地价已占到三分之一。宁夏房协会长、建设厅副厅长张守志分析说，地价过高是导致银川市房价攀升的主要原因，当务之急是政府要义不容辞地建立市场用地储备制度及相应的运行机制，垄断土地一级市场，通过行政之手创造公平的竞争环境，使国有土地资源通过市场进行合理配置。这样，才能使政府、企业双赢。
当地业内人士认为，银川市土地价格在开发成本中所占比例以及不高的居民收入相对应的高房价已处于极限状态。地价，这个影响着全行业发展的大问题在行政行为更不规范的西部严重地困扰着房地产业。银川市一位开发商呼吁，目前正在酝酿推行的土地储备制度一定要谨防行政之手的变相违规操作。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^新城老城房价“两重天”政府调控弱城市扩容难
统计数据显示，今年上半年银川市商品房平均售价2055元，与西安基本相同，高于兰州、西宁，在西部区域中心城市处中等偏上水平。但值得注意的是银川市的房价上涨几乎全部集中在老城区，价格达到了每建筑平方米3000元以上且涨势明显，而新城区的房价一直保持在千元以内。新城老城房价可谓“两重天”。
同一城市不同城区房价有差异本属正常现象，但不正常悬殊的背后可能隐藏着深层次的内因。据记者了解，宁夏区政府批准执行的银川城市发展总体规划规定了银川市的重点发展方向是向西——新城区。而近年的发展实际完全背离了这一思想，使城市总体规划的执行处于非常尴尬的境地。业内人士透露，政府无力调控土地一级市场是造成这种局面的主因，这又与城市扩容艰难互为因果，使银川城市总体发展处于很不利的局面。房地产开发企业也为此苦不堪言，老城区多次出现多家开发公司为争地块而哄抬价格的现象，二环以内已无地可征，只得高成本拆迁再建。与此相反，新城区楼市冷冷清清，鲜有人问津。
一方面是城市化的加速，另一方面又是城市扩容的艰难，从而造成旧区房价奇贵且持续走高、新区房价过低又长期不振。在西部城市这种现象比较普遍，特别是贵阳、重庆等山地城市更由于新区市政设施和商业配套远逊于旧城，这种“房价马太效应”尤甚。 |
