与全国多数大中城市一样，深圳房市目前一片欣欣向荣：今年上半年，深房景气指数不断攀升，最终创下近年新高；而地产商所缴的销售营业税较去年同期大幅增长48.11％。
追本溯源，深圳房市的这波行情始于1996年下半年，较大多数城市早启动近一年时间。此前经历了两三年的行业周期调整，将上次房地产行情中的泡沫成份基本消化，精明的地产商开始从阵痛中苏醒，投资与开发逐渐活跃；消费者的购买欲与日俱增，房价慢慢回升，空置率缓缓下降――一切都在一个缓慢的上升通道中运行，直到1999年出现了突发性的增长。当年，深圳房市各项指标均较上年有显著增长，其中：开发投资额和新开工面积的增幅在50％上下，竣工面积和销售面积增长均超过20％。至此，深圳房市运行轨迹被迅速推向高位。在随后的2000年和今年上半年，尽管上述各项指标再创新高，但增幅已回复平稳，市场呈现出供需双向扩容，健康稳步发展的趋势。
在国内首家在土地转让上全部采用市场化交易方式，其改革意义深远重大。三级市场的活跃，使深圳住房梯级消费格局初步形成仔细研究，深圳房市这波行情呈现出以下主要特点：特点之一，在国内房地产市场体系普遍不健全，一级和三级市场尚未形成的背景下，深圳房市在这波行情中初步实现了一级市场的市场化和三级市场的启动，整个市场架构已搭建完毕。
实际上，深圳一级市场的市场化进程早在1980年尝试土地的有偿使用时便开始了，首开国内地产界改革之先河。此后关键的几步深圳亦走在全国的前列，先是1986年12月拟订《深圳经济特区土地管理体制改革方案》，使之成为全国进行土地使用权有偿、有期出让、转让的试点：次年，深圳取消行政无偿划拨土地并公开进行了协议、招标和拍卖出让土地的三次突破与创新；到2000年，深圳设立土地交易市场作为土地交易的专门场所；今年又率先取消协议转让土地，土地交易将全部采取招标、拍卖和挂牌交易的方式进行。
经过整整20年的探索，深圳的土地出让终于在这波行情中从体制上摒弃了非市场化因素的干扰，理论上它意味着：市场的竞争环境将更趋公平和透明，竞争者要凭实力说话，定价主要由供求关系决定，市场对土地价格的发现功能将逐步显现出来，并将之传导至二级市场，影响其共求和价格走势。在实践上，深圳国土部门近两年通过收紧土地供应，调整市场供求关系，促进房市发展的策略已初见成效，也佐证了一级市场改革的重大意义。
再看交易存量商品房的三级市场，也是在这波行情中开始启动。1996年和1997年，深圳市三级市场年交易面积为四、五十万平方米，仅相当于当时二级市场的交易面积的10％多一点；但自1998年，三级市场以年均增长50万平方米的速度发展，2000年的交易面积达到196.6万平方米，与去年二级市场交易面积相比，已达到32％，交易规模明显扩大。今年一季度，交易面积达42.08万平方米，比去年同期大涨55％，发展速度明显加快。
无疑，三级市场的活跃将有助于房市梯级消费的形成，而土地出让、增量房屋买卖和存量房屋买卖三个市场形成连动，相互作用，将有利于整个房市的发展。
产品结构调整逐渐到位，房屋空置逐步下降，市场供需基本平衡
历年商品房空置面积及空置率
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年份 空置面积 空置率
(万平方米) (％)
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1996 325.69 1
1997 258.69 0.64
1998 332.38 0.77
1999 274.8 0.51
2000 251.48 0.41
2001 247.92
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特点之二，产业结构的调整显得非常突出，市场供求趋于合理，基本保持平衡。在这波行情中，深圳住宅开发持续升温，投资完成额和销售面积迭创新高，而办公楼开发则屡创新低。到2000年，住宅投资全年完成额达到193.95亿元，而当年办公楼的投资完成额仅为11.61亿元，两者相差近20倍；销售形势亦是如此，2000年深圳住宅销售566.82万平方米，是办公楼销售面积的46.5倍。同年，住宅空置从1996年的0.74这一高位下降到0.28，接近正常水平，而办公楼的综合空置率仍有2.76.
就在1998年至2000年连续三年的调整中，深圳商品房批准预售面积基本保持稳定，略有增长，但增长率远远小于商品房销售面积的增长。2000年，商品房批准预售面积为660.45万平方米，较1999年增加了7.07％，而销售面积则达到了611.37万平方米，同比增长12.83％，市场上的供求状况基本达成平衡。
历年商品房批准预售面积
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年份 批准预售 面积
(万平方米)
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1996 463.3
1997 429.68
1998 603.64
1999 616.86
2000 660.45
2001 137.81
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而市场普遍担心的安居房进入市场交易并未对深圳房市造成冲击。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，自2000年7月1日起，深圳市的安居房在取得全部产权后即成为商品房，可以进入市场交易。但市场上并未出现人们预想的热闹场面。据业内人士对全市安居房持有者的调查表明：只有约10％的人近期有换证上市的打算。据深圳市住宅局房改处统计，到2000年9月，在特区内的15万套公房中，只有不足200套公房申请了全产权，准备上市。
行业竞争出现新格局，市场资源重新整合已是大势所趋特点之三，开发商之间竞争空前激烈，行业整合却将展开。这首先表现在地产商的数量上，去年在深圳规划国土局通过年审的开发商达到600家左右，其中综合开发公司159家，项目开发公司382家；而当年深圳房地产建设投资完成额为217.02亿元，简单计算可知每家地产商年均开发规模仅5000万元。另有统计表明，2000年深圳共销售商品房611万平方米，而排在前10名的开发商所占额度不足三分之一。其次，参与这波行情中的，既有来自香港地产巨头新世界地产、华润集团、东海集团等，又有中信地产、保利集团、北京天鸿集团、中房集团等国内资金雄厚的地产商，通过组建项目公司参与竞争，亦迅速加剧了深圳房市的竞争程度。
与此同时，深圳土地出让规模正逐步扩大，片区建设已初见端倪。如，今年深圳市政府将公开招标位于华侨城、总面积27万平方米的填海区，要求开发商必须在一年内缴清土地出让金50亿元。显然深圳当地开发商尚不具备独立承担如此规模的项目。
这一切已显露出深圳地产行业集中度不够的现状，市场迫切需要大地产商的出现。形势迫使地产商从竞争走向互动合作，通过合作，达到资源共享，减少成本，提高品质。具体表现在去年先是以万科为首的全国十余家实力雄厚的地产开发商结盟，组建中城房网；随后在11月举行的“住交会”期间，全国33家地产商共同发起成立中国住宅产业集团联盟；招商地产与华侨城地产两大西部地产巨头联手共图大业，共享生活和网络资源，携手共同开发西部地产；12月，深圳18家房地产中介公司为规范行业行为、共建行业良好形象而共同签署了联盟协议。
深圳房地产市场近几年的变化划出了一道逐渐清晰的发展轨道，市场总是在沉寂的时候痛苦地反省与思考，然后在恢复繁荣的时候尝试着成长与成熟，上述的变化或许让敏感的业界人士察觉到深圳房地产业即将迎来一场非常重要的转变。
深圳较高的人均收入水平，将支持楼市走出一波慢牛行情有资料表明，1995年之后深圳房地产业增加值占GDP的比例有所下降，1999年为6.0％，但仍保持较高的比例，房地产业仍旧起到支柱产业的作用。然而，从房地产业对GDP增长的拉动力来看，“八五”期间房地产业拉动GDP增长基本在2个百分点以上，而“九五”期间则只在1个百分点左右。
根据国外房地产市场的发展过程来看，人均GDP在800－4000美元之间时，房地产业快速增长；超过8000美元，“居者有其屋”，房地产业走向衰退，而人均在4000－8000美元之间，房地产业处于稳定增长期，在这一阶段，市场供需双向稳步扩容，销售面积的增长速度明显放慢，市场结构相对合理；大的开发商在市场上的影响力日益加大，地产不再突出概念，而是品质至上，品牌为王。
北京、上海、深圳城市基本情况对比
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项目 北京 上海 深圳
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人口（万人） 1381.9 1673.8 430
户籍人口:1107.5 户籍人口:1343 户籍人口:121.5
人均GDP（美元） 约4000 约4000 约4800
人均可支配收入（元） 10349.7 11718 21626
人均居住面积（平方米） 8.1 11.4 17.4
恩格尔系数（％） 36.3 高于北京,深圳 28.2
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参照这一标准，很显然京沪深等城市的房地产业都将迈上一个新的台阶，而由于深圳房地产业市场化程度和商品化程度较高，居民富裕程度较高，加之房市在以往历周期中都较其它城市快一拍的经验看，很可能率先走向稳定增长，因此一波为期较长的慢牛行情已渐次展开。
此外，支撑深圳房市持续走牛的有利因素还有：深圳国民经济的强劲增长。据深圳市统计信息局数据，今年上半年全市国内生产总值达798.01亿元，同比增长12.5％，继续保持平稳增长。根据深圳市“十五”规划，到2005年率先基本实现现代化，深圳市国内生产总值达到3000亿元左右，年均增长12％，人均GDP达到6.31万元（按现行汇率折算约7600美元）。另外，根据去年获准的《深圳市城市总体规划（1996－2010）》，深圳市的未来人均住宅面积由目前近18平方米，提高到2010年的20平方米，新增住房面积1500万平方米。
高素质移民的迁入、港人置业、新城市规划等因素为深圳市场拓展了一定的发展空间新移民不断涌入所创造的旺盛市场需求，是深圳房市与其他城市相比所具有的最大优势。数据显示，1993年至1996年，深圳外来人口每年的增长率高达13％。近年来虽有所放慢，但增长率也在10％左右。去年，深圳市常住人口已超过430万，户籍人口121.5万人。而近年深圳市政府还提出了“百万换血计划”，即引进百万接受过良好高等教育的人才，以知识密集型产业代替早期的劳动密集型产业；2001年初，又对高素质人才的入深制订了一系列优惠政策。因此保守估计，如果深圳每年有30万人需要购房，如果能够达到深圳目前的人均住房面积即17.4平方米，则市场的有效需求约为520万平方米。这一数字相当于2000年深圳全年的住宅销售面积。
历年商品房新开工及竣工面积
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年份 新开工面积 竣工面积
（万平方米） （万平方米）
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1996 337 394
1997 386 327
1998 490 441
1999 748 571
2000 737 652
2001 125 165
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住宅商品化程度高，居民购买力较强。由于深圳房市市场化程度高，房改进行的较早，因此个人购买房率一直居全国领先地位，有统计数字显示目前已达到97％。2000年深圳人均可支配收入21626元、人均GDP4800美元，亦高居全国榜首。与其它城市相比，深圳所特有的人均收入高、平均年龄小的现象，不仅表明了深圳住宅的需求量大，而且显示出很强的潜在需求。在今年深圳的春季房地产交易会上，有中介机构对住宅需求进行专项调查，65.8％的参观者打算在最近三年内购房，其中25－34岁的年轻人过半数，而最近一年内计划购房的人中，家庭月收入在万元以上的高达43％。
“阶梯消费”初步形成，“二次置业”渐成气候。来深圳创业的人，大多要经历租房到买房的过渡，而目前随着经济实力提高，不少居民已开始更换更大更好的住房。因此深圳房市上存在着较明显的梯级消费，这种多样化需求对活跃房市，保持房市的稳定增长非常有利。今年春交会上的专项调查表明，36％的参观者现居住自有产权住房，64％租住或单位安排住房。现有物业的参观者中53.7％的人打算三年内购房，未拥有住房产权的参观者中高达70％的人计划三年内购房。更值得关注的是，二次置业者对房价的承受能力明显高于首次置业者，可接受的房价平均为每平方米4900元，而首次置业者则为每平方米4200元左右。
“港人置业”。这亦是深圳房市较其它城市相比的一大优势。曾有报道称，经对香港市民的随机抽样调查，在未来10年内，约有100万香港人有意在深圳购房，而最近2年内，约37万港人计划在深圳购房。尽管业内不少人士在分析这则消息时均表示港人置业的热烈程度并非如此，但无疑这是一个令开发商们颇为鼓舞的信息。毕竟深港两地房价悬殊达五倍之高，香港回归后两地间日益密切的经贸往来使港人置业逐渐趋旺。去年深圳的外销楼销售面积达到60.11万平方米，占深圳商品房销售的10％。当下，深港24小时通关已在反复讨论之中，两地地铁也将不日贯通，这都将在一定程度上刺激港人深圳置业。
城市扩张为房市拓展新的空间。在特区建设开始时，毗邻罗湖口岸的罗湖区房地产投资最密集，直到90年代初，深圳的明星楼盘都集中于此。但自1998年底新的中心区建设伊始，深圳地产逐渐向西部和关外等地区倾斜，其中福田和南山区的土地出让面积1999年和2000年连续两年居前列，按规划，福田区将集中商务区、行政、文化中心于一身，发展前景不言而喻；而1999年10月正式通车的滨海大道则带旺了南山和蛇口的楼市。此外，关外开发也渐成热点，今年一季度，特区外的土地出让面积在总出让面积中的比例首次高过特区内，占了半数以上，为55％。
房地产金融较发达，房屋中介活跃。按深圳人民银行统计：今年上半年个人住房贷款余额为443.2亿元较年初增加21.7％。今年“房屋银行”等新形式出现，促进了房屋资产的盘活。另据统计，截止去年底深圳共有150多家房地产中介公司，可谓“地铺多过米铺”。这些从事设计策划营销和买卖中介的公司提高了深圳房市的专业化水平，增加了商品房的流通性。
京、沪、深三地比较而言，深圳市场的发展空间会小于前两个城市当然，与北京上海等城市相比，深圳房市亦存在着市场规模较小的劣势。去年，北京上海房地产业完成投资额均超过500亿元之际，深圳的完成仅271亿元；在销售额上，北京达到470.7亿元，上海达到628亿元，而深圳只有269.1亿元。
2000年北京、上海、深圳房地产行业数据
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项目 北京（同比％） 上海（同比％） 深圳（同比％）
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投资额（亿元） 522.1(+23.9) 551(+7.2) 271.0(+36.6)
销售额（亿元） 470.7(+53.1) 628(+17) 269.1(+20.4)
商品房价格（元/平方米） 3975(增幅不祥) 3130(-3.0) 估计介于北京
住宅:4557(-4.8) 住宅3151(+1.7) 和上海之间
存量房交易（万平方米） 14 778.5(+66.5) 196.6(+31.6)
个人购房比例（％） 90(99年) 95(估算) 97(估算)
空置面积（万平方米） 354(99年数据) 1202(-7) 251.5(-8.5)
开发地产商数量（家） 3939(+42.5) 4171(99年数据) 约600
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此外，深圳总的来说国土资源不够丰富，这在一定程度上也对市场的发展形成制约。凡此种种，使一些业界人士认为，深圳房市发展空间将小于京沪等大城市。
在多空因素的共同影响下，深圳房市今后将会出现以下变化：从发展模式看，深圳房市每年增量交易量将趋于平稳，而存量市场将不断增大。深圳规划国土局此前制定的发展战略亦是这一取向，即在未来十年内，深圳房地产市场的总原则将是控制一级市场、规范二级市场、搞活三级市场。重点是存量市场，到2005年，存量市场交易量与增量市场的比例数，将由现在的1：3上升到1：1左右。也就是说，存量市场面临着巨大的发展机遇。
历年房地产用地出让面积
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年份 房地产用地 商品房用地
（万平方米） （万平方米）
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1996 543.1 143.7
1997 483.5 170.8
1998 536.5 162
1999 292.5 227
2000 290.8 212.5
2001 26.4 18.8
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从市场供给看，随着政府控制能力的不断提升，土地供应将保持适度。90年代政府对进入房地产市场的土地的控制程度平均为40％，1999年上升到70％。此后，国土部门开始严格控制土地出让。1999年当年土地出让量为292.57万平方米，比上年出让的土地面积减少了近一半，2000年出让面积为290.82万平方米，与1999年的基本相当，政策效果非常明显。今后将成为有关部门调控房市的一个阀门，它将直接影响到二、三级市场的供求关系。
深圳人购房看中品牌和质量，所能接受的楼价大致在每平方米5000元－6000元左右。随着香港和内地的实力地产商的登陆，房地产市场面临重新洗牌
从需求特点看，深圳居民对房价的敏感程度将有所减弱，但对品质和配套水平的要求不断提高。有调查称，目前深圳购房者考虑较多的因素是环境好、绿化好、地理位置好，价格因素的提及率仅有3.7％。此外，社区概念也开始深入人心。这一切决定未来深圳房地产市场将进一步细分，产品日益多样化，房屋销售将从注意概念转向提倡品牌质量。
正是由于上述变化，深圳未来房市的供求将日趋平衡，房价稳定，在窄幅波动。有调查表明，深圳人最能接受的住宅是：户型为3房2厅2卫2阳台、面积在70－130平方米之间、小高层、每平方米5000－6000元，而目前特区内的住宅房价在每平方米6000－10000元之间，但根据片区、地段、品质不同有所区别。可见，特区房价仍有升降幅度，但总体上会保持平稳。
而从竞争格局上看，有专业人士大胆预言，深圳地产行业面临大规模整合，最终将进入“大地产商时代”。对于深圳的开发商来说，目前称得上品牌的地产商超过15家，这些地产商精品意识加强，在争霸战中各拉阵脚。常规武器是建信息平台、社区文化、商场和办学。以万科、中海为首的潮头地产商，将产品与管理组合得更锐利，新的营销手法令业界瞩目；振业、物业等大批血统纯正的深圳老牌开发商积极扩大规模，上马大项目提高市场竞争力；东海、右仁达等完善豪宅路线，成为项目品牌延伸的代表，知名度名列前茅。华侨城与招商人自有人文局域吸引消费者，商务居家与环境居家成为“打主场”品牌地产商的代表；而来自香港和内地的内产商将凭借实力说话。就在这些龙头企业各显其能的同时，一些小地产商将在竞争中逐渐被兼并或淘汰，资源最终集中在少数几十家企业，它们将占有市场的绝大部分份额。
结论：深圳房市经过20年的发展，已逐渐走向成熟，日趋理性。今后，房地产作为深圳当地经济的支柱产业，尽管仍存在行业波动周期，但震动将趋于缓和，稳步发展成为未来市场的主基调。这一态势恰似中国证券市场，市场各方参与将因此不同程度地分享慢牛行情所带来的收益。 | 
