^^^^北京房价之高，居全国之首。据国家统计局投资司的统计数据显示；北京的房子含“金”量最高，平均销售价格为3995元／平方米，比位居第二的上海市房价高出27．6％（上海为3130元／平方米）。另据北京市统计局对去年北京商品住宅价格的统计测算：每平方米售价为4557元，尽管较之前年的4786元／平方米下降了4．8％，但无可否认这一价格是目前国内任何一个城市的房价所无可比拟的。这个问题早就引起了人们的广泛关注，尽管眼下京城几乎平均每天都有新盘亮相，尽管商品房价仍给人以“坚挺”的印象，但许多人已经提出疑问：北京的高房价还能高多久？
需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下。有开发商坦言，北京是国内目前仅存的能获取暴利的市场。
造成北京房价过高的原因，概括起来说有两个：一是1993年以后房地产过热时期的需求拉动所致，在北京特别是集团购买对市场影响巨大；二是征地拆迁、项目炒卖、税费过多过高等造成的开发成本过高，或称之为成本推动。其因果关系是：需求拉动导致房价上涨，房价上涨又使税费成本等因素的上涨有了空间，从而令房地产开发各个环节的税费跟进，有关各方的“胃口”被吊高了：原土地占有者索要高额补偿（如征地费、拆迁安置补偿费、项目转让费），政府有关部门多收税费，开发商期望高利润，而居高不下的开发成本及开发商获取高额利润的期望，又支撑着高房价，使房价一时难以降下来。
与一些沿海发展较为成熟的市场不同，在北京搞房地产开发，其土地获得一般不是通过招标或拍卖这种较为公开、透明的方式，而是开发商与拥有土地的单位通过一对一谈判，以协议转让的方式获得土地。一些公司并不具开发实力，而是通过土地转让获取利益。这样经过层层炒卖，到真正有实力的开发商手中，土地价格已被炒得很高。
由于北京老城区人口密度高，因而拆迁成本也高，加之城区规划条件较为苛刻（如高度、容积率限制）以及文物保护的特殊要求，使得开发商在拿到地后，在价格策略的制定上也只能高来高走。
当然，造成北京房价居高不下还有一些市场因素。
针对京城高房价的状况，一些业内人士开出的药方是着眼于降低开发成本。但从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求。具体地说，如果住宅求大于供时，想让开发商降价他也不会降，即使政府减免税费，这种种优惠也只能转化为开发商的高额利润；反之，若市场供大于求，即使不言降价开发商也会自觉地降。关键是看这一市场是否开放，是否有充分的自由竞争。
有业内人士认为，政府减免税费可以说是硬的、有形的降低开发成本的措施，这些措施的效果是有限的。而软的、无形的降低开发成本的措施更应受到重视，如政府减少办事环节，公开办事程序，提高办事效率，公布税费标准，允许产权、规划、市政、交易等信息资料公开查询等，可以大大提高开发商对开发项目的“可控性”，减少制度性因素造成的“交易费用”。这样做不仅有利于市场开放，引入有序公平的自由竞争，而且可为降低开发成本，进而降低房价提供广阔的空间。
土地供应量的增加和“三外”企业的加盟，将极大地改变市场供求关系，压缩开发商获利空间，并最终导致房价下降。
高额的投资回报吸引着不少“三外”企业纷纷涌入京城房地产市场。所谓“三外”企业，即外资、外地、外行企业。近年来，不少开发商感叹生意难做钱难赚了。截止到今年4月底，北京商品房开工面积较去年同比增长1．2倍。这说明市场竞争加剧，而且市场开放程度较以前有很大改善，这无疑为平抑高房价和改善供需关系有重大作用。
此外，从政府政策指向来看，增大土地供应量，加快完善经济适用房体系，降低市场准入门坎，其意图都是希望将北京过高的房价降下来，并且这些举措正在取得实效。自去年以来，北京商品房的价格水平正在逐渐呈下降之势，预计从今年下半年开始，随着新项目面市逐渐增多，其房价下降趋势将更加明显。
具体地说，将导致房价下降的因素大致有这样几点：土地供应量逐渐增加，土地成本降低。根据北京市有关规划，从今年开始用3至4年时间完成60平方公里的城市绿化隔离带建设。为筹集绿化带的建设资金，允许有控制地在绿化隔离带中开发部分商品房，这将带动一批“绿化隔离带”住宅项目在今年投放市场。由于这些土地多是位于四环、五环之间的农田，地价较低，拆迁成本也不高，因而使开发中占大头的土地成本下降。
今年北京还将完成20户企业搬迁项目的启动，转让城区工业用地100万平方米，并为此设立了2亿元的专项启动资金。根据1999年底制订的《北京市工业布局调整规划》，北京将对市区及周边地区中占地面积613万平方米的134户企业实行搬迁，用3至5年时间使北京市中心区内的工业用地的比例由8．74％降至7％。这也将增加在市区房地产开发的土地供应量。
此外，随着有车族的增多和诸多高速路与城市四环在年内连通，为南城的京沈、京开、京津塘等几条高速路沿线地区的商品房开发提供了有利条件。这些地区的地价较之海淀区、朝阳区便宜许多，因而房价也会低许多。一些开发商已开始将目光移向这一有开发潜力的地区。近期，新项目中万科青青家园、康城、青岛嘉园、金榜园等已初现端倪。重量极的项目有华远公司旗下的“翡翠城”，总建筑量近百万平方米，以低密度住宅为主，预计这批项目以其价格优势在京城同类产品中将较具竞争力。
丰厚的投资回报吸引众多企业的关注，外围资金充裕，新开发商不断涌入致使竞争加剧，京城房地产市场告别暴利时代为期不远。
自去年下半年开始，北京房地产投资呈多元化，新增投资主要来自外省企业，以前不曾从事房地产行业的外行企业和外商投资企业的“三外”企业，如新近上市的金地股份公司，将斥巨资（募股资金的70％）在北京CBD（中央商务区）的核心地区拿地，开发“北京金地国际花园”。
至于在京城投资房地产的海外企业则几乎囊括了全球所有华裔著名企业，诸如李嘉诚家族、郭炳湘兄弟、李兆基家族、郑裕彤家族、郭鹤年家族等均在北京有大手笔的房地产投资项目。
另据业内人士透露，还有相当数量的游资也准备在京城地产市场中寻找商机，有的甚至到了饥不择“地”的程度。有数据显示，去年以来北京新增房地产开发公司近千家，今年几乎平均每天都有新开盘项目，北京一地方报纸房地产广告量最多一天达400多万元。
按照北京房地产开发的运作周期推算，大约到明年下半年，将有大批新项目上市，届时商品房的供应量有可能要大过需求量，市场竞争将日趋激烈，开发商的利润空间会被压缩，一批项目可能要面临经营风险，商品房价格亦将向其合理价值回归。
经济适用房的建设和单位自建联建的形式存在，使个人住房消费呈多元化格局，这有效地抑制了商品房价格的上涨空间。
经济适用房的建设，大约占到北京住宅建设年竣工800万平方米的15％左右。由于经济适用房建设的初衷是面向中低收入者，因此政府给予一定优惠政策，免收土地出让金与减半征收21项行政事业性收费，大约使经济适用房开发成本每平方米降低400元左右，加之对开发商的盈利限制，使得在同等地段的经济适用房大致要比商品房价格每平方米低600元左右。
据悉，北京今后仍将保持每年100—150万平方米的经济适用房供应量。
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