危改拆迁不仅是城市建设改造的一项先期性工作，也是关系千家万户安居乐业的民心大工程，更是改善市容市貌、治理环境、提高居民生活质量的城市总体规划工程。
从20世纪90年代开始，此工程在我国的北京、上海、天津、重庆、济南等大中城市相继展开，并不同程度地取得了较为圆满的成果，尤其以天津的“世纪危改”工程效果最为显著。
天津的危改经历了由房屋原地还迁、货币还迁原地安置，到货币分配自由购房等阶段；危改房也由普通多层住宅楼发展到今天的生态小区，满足了不同阶层人士的基本需求。
天津每年40个亿投入危改，拉动经济以年均2.8个百分点的速度在6年之内急剧增长。有效地改善了居民的居住条件，而且又实现了扩大内需、刺激消费的需求，带动了房地产业的发展。由此可见危改拆迁不只是社会公益事业，还能产生出社会效益和经济效益。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^出现的问题
危改是破旧立新的大工程，以新规划、新工艺、新形式来适应现代经济发展的需求。但在危改拆迁过程中，以零星立项批报，由房地产开发商建设的拆迁再建中，免不了会出现许多问题。
就拿有着特殊背景和历史原因的城市——重庆来说，由于日军地毯式轰炸，使得原城几乎被毁。到新中国成立时，留下大片大片的“抗战房”和“捆绑房”，以及依山而建的简易吊脚楼。
面对如此严重的改建项目，重庆实行了危改房“两急”战略，运用商住楼与纯住楼并联模式进行零星的改造，期间遇到了不少的问题。
城市规划水平不高。具体表现在建筑密集，道路狭窄，建筑物和建筑物之间没有缓冲空间，与现代经济发展趋势和人居新观念不太协调。这与总体适宜的远景发展规划不够，住宅片开发上定位不准有关。
主要地域中缺乏具有个性、代表性的典型建筑。在小区设计上追逐“欧陆风格”，摹仿套用古希腊塑雕建筑，缺少具有地域特色的民族建筑。在建筑的色彩和外形搭配上，没有摆脱雾都的影响，缺少亮丽的色彩。
对历史遗址和古建筑保护不力，使再生旅游价值锐减。重庆是抗战8年的陪都，独具优势。虽然也曾对红岩遗址系列进行了保护，但抗战时期的一些旧址却因建设工程的需要而被人为地毁坏了。像“宋庆龄故居”、“藏金楼”等还基本保存完好。
零星上项目，产生半拉子工程太多。在危改拆迁过程中，资金短缺、计划不周，影响了开工，延误了建设周期。危改工程陷入停滞状态，失去了应有的活力和生机。在渝中区的黄金地段就有77个半拉子工程，面积达100万平方米；解放东路某巷搬迁长达6年之久，竟无法入住，拆迁户怨声载道。为重庆工业设备安装公司100多户职工修建的新房，遭到集体投诉而曝光于媒体。究其原因就是一些开发商趁机捞钱，不顾质量，偷工减料所致。
在危改中缺少回迁安置的承诺。对开发商和拆迁户约束不力，资金空置，在政策法规不完善的情况下双方钻了空子，使危改陷入困境。在重庆，有的开发商看中了拆迁的黄金地段，所以买地安置拆迁户。但限于经济实力问题，对安置费、拆迁费、土地补偿费等难以兑现，拆迁户上访投诉，双方矛盾激化，甚至酿成重大的社会事件。有的企业抢地盘，与拆迁户所订的补偿协商没有任何标准依据，拉大了价位差距，难以签约，使危改延期误工。
资金欠缺，难形成特色片区。在重庆的调查中发现，至今还没有形成一个完整的特色改造区。从渝中的南纪门到望龙门长约2公里的地带和南岸海棠溪到弹子石地区是重庆的视野开阔地带，由于整体规划措施不够，致使已经建成的某些高楼大厦好像立在垃圾堆中，没有达到改造的目的。
以上这些问题具有很大的普遍性，在全国其他城市的危改拆迁过程中同样存在。那么，怎样解决这些问题呢？
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^政策的扶持
危改不只是一种政府行为，也不只是建设部门一家子的事，同时也是一种市场行为。
2001年6月20日，新修订的《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，被拆迁人为房屋的所有人；对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置，保护房屋所有人的合法权益；拆迁补偿的标准以被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按房地产市场评估价格确定货币补偿金额；进一步规范房屋拆迁的行政管理，明确管理程序，充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^要做的工作
危改是完善城市综合功能，提高城市综合竞争能力的重要组成部分，要充分调动和发挥各方面的积极性，运用市场机制，进一步提高市民的居住水平环境，实现城市的可持续发展战略。
危改拆迁当前要做好3方面工作。
执行拆迁政策，让拆迁户放心。坚持对事不对人的原则，在房屋拆迁安置补偿上按政府的拆迁安置补偿标准计价核算，在农民拆迁户土地选址上，按拆迁的顺序，由拆迁户在规划安置地段上自行选择，杜绝“人情风”的发生；对于纳入拆迁范围的拆迁户，建设部门要将政府的拆迁政策择其精要，一一发放到人，应做到公开、公平、公正。
大力推行拆迁货币安置，让拆迁户自主选房。除农民拆迁户外，非农户的拆迁安置必须坚持以货币安置为主要形式。
畅通工作渠道，让拆迁户有地方说话。在具体的拆迁过程中，拆迁户对拆迁政策认识水平不同，会出现一些问题。为此，特别是建设部门一定要采取措施畅通渠道，让拆迁户了解政策、理解政策。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^规划设计
旧区改造要按照城市总体规划要求，统一规划、合理布局、突出重点、分步实施，做到旧区改造与市政基础设施建设、绿化建设、生态环境建设有机结合，通过改造，创造优美、和谐的城市环境。
上海实现以政府、企业方面为主向政府扶持、企业运作、市民参与转变；在动迁安置上，实现以异地实物安置为主向鼓励原区域有偿回搬和多种安置方式并存转变。危改拆迁坚持高起点规划、高标准设计、高质量施工、高水平管理，充分体现“以人为本”的原则，满足21世纪的居住需求。
在规划设计上，避免高容量、高密度开发，控制高层建筑数量，注重建筑空间，强调建筑风格与周边环境协调；在工程建设上，要按照住宅产业现代化的要求，积极采用新技术、新工艺、新材料、新设备，充分运用科技手段，提高建设质量和建设效率，降低建设成本；在公建和市政配套上，积极倡导节地、节水、节能和资源再生利用，优化服务系统，完善居住区功能，在物业管理上，要充分利用现代化管理手段和管理方式，方便居民，提高管理水平和管理效率。
北京人讲究朝向，一般都挑能见阳光房子。所以在图纸设计上选择了四合院式的组合排列，使家家户户都能见阳光。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^适用的形式
目前，北京市在危旧房改造过程中，主要采用三种形式：一是开发带危改，也就是以开发商为主体，以房地产开发为目的进行的危改，如金融街改造等；二是通过市政道路及重点工程建设拆迁实现危改，如平安大街、广安大街；三是以房改带危改的形式，如龙潭西里、右外的危改。
开发带危改同房改带危改在危改主体、体制、补偿和安置标准等方面都有不同。开发带危改是房地产开发商从商业利益出发，通过开发投资利润补偿被拆迁居民的形式，是10年来较多实施的危改形式，多发生在人口密度较小，开发收益较高的地区。由于它的出发点是获取利润，所以，没有开发利润的地区，很少有人投资。
在房改带危改的过程中，当地居民是危改主体。按照政府组织、居民按房改政策自己掏钱拆危房建新房的原则运作，多发生在开发商不愿投资的人口密、利润低或无开发利润的地区，以及市政道路和重点工程建设又达不到的地区。
在开发带危改中，发生的一切费用由开发商支付；而在房改带危改中政府出资市政配套费用，居民自己负担建房费用。在补偿和安置标准方面也不同。
房改带危改有四种方案可以选择。要么回迁要产权，按各项具体房改和拆迁政策，住户多少掏点钱。要么外迁，按现行拆迁办法，由开发商出钱，政府负责找房子。要么换户，想住城区的，按拆迁办法，给一笔钱，拆迁部门帮住户在城里买房或租房。要么只要钱，不要房。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^采取的措施
这么大的投入，单靠政府的财力是不够的。只能适应市场经济需求，实行土地置换，以地生财，以地聚才，走综合开发、滚动发展的路子。
济南的房地产开发本着“节约用地、合理用地”的原则。对旧城改造项目和房地产开发项目实行“四个并轨”，即：将安居工程项目与经济适用房项目并轨；将集资建房、合作建房行为与住宅小区开发并轨；将企事业单位以土地使用权作价入股等形式从事房地产开发经营的行为与开发企业的经营并轨；将自建自用、非经营性房地产投资建设项目与综合开发并轨。
目前，济南国土管理部门正在会同有关部门对近年来批出去的房地产开发项目和“圈而不建”的地块进行全面清查，对那些不符合国家产业政策、资金来源不落实、市场前景不明朗的项目，该处置的绝不手软。对改造区片，按照调整后的规划，本着“连片开发配套建设”的原则，运用市场运作机制，重新确定开发建设单位。同时，他们实行集中收费制度，规范减免办法，旧城区改造项目需要减免有关费用的，由领导小组办公室统一论证，报批后执行。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^成本的降低
拆迁成本的高低直接决定着旧城改造的快慢。拆迁成本是化解拆迁难题的措施之一。
首先，政府要收回企业售房中的土地收益。随着企业改制进程的加快，不少企业靠卖机器设备、厂房以及沿街营业用房换取资金，解决职工生活问题及偿还债务。尤其是商业系统，旧城区主要街面上的营业用房很多归商业系统拥有，而其中绝大部分是政府无偿划拨。尽管历经数十年、上百年的风风雨雨，破旧的房屋本身不值几个钱，可由于地理位置优越，所以身价倍增。可见，企业售房，尤其是出售营业用房，获益的主要因素是土地收益，而土地收益理应归政府所有，最起码大部分归政府所有。因此，政府要在企业改制售房中及时收回政府应得的土地收益，防止或减少国有资产流失，同时又为所在地段今后拆迁改造收回垫底资金，以降低拆迁成本。
其次，拆迁人要严格控减拆迁成本。一是掌握拆迁安置补偿标准。必须努力做到公开、公平、公正。确保前期后期一个样，对待强者弱者一个样；二是降低委托拆迁费标准；三是将拆除旧建筑物回收的残值费冲减拆迁成本。但在实际操作中，有些地区却将残值费作为拆迁实施单位和相关部门的动迁宣传费、办公、吃喝招待、加班补贴费等机动费用。这样做不仅加大了拆迁成本，而且容易引发一些人的贪欲。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^发展的趋势
最初的旧房改造主要定位于对危险房屋的维修与加固。但是随着人们生活水平的提高，旧房的概念已经远远不再局限于房屋的安全可靠性，而广泛涉及房屋的适用、经济等多项性能。
21世纪，危改拆迁更多的将涉及到对已建居住区的进一步更新和完善，包括住宅周围的环境，配套设施等。目的就是保护生态环境，实现可持续发展。
危改拆迁的最初内容就是通过对单体住宅楼的改造来最大限度地改善居民的居住条件。相对于整个居住区而言，往往得到的是局部最优化。由以单体房屋为研究对象的旧房改造，走向以居住组团乃至居住区为研究对象的旧居住区的改造，必将成为改造的必然趋势。
对于低洼棚户区的改造而言，基本是以拆落地的方式进行成片的拆除和改造；从满足居住安全适用要求的改造走向降低对生态环境影响的改造。从危旧低洼棚户区的更新改造走向新建居住区的更新完善。
另外，从以政府为主的运作模式走向以居民参与为主的运作模式；从大规模的拆除重建走向重视对有价值建筑的改造和再利用；从维修加固式的改造走向对房屋综合性能的改造。
（文中关于重庆的部分资料由特约记者龙凤提供） | 
