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新市镇（NEWTOWN）开发，简而言之，是在城市的远郊地区进行大规模的综合性开发，它不同于一般住宅项目单纯的楼盘、社区开发，而是将建造建筑产品、培养人文居住氛围、创造就业机会等紧密结合，以居住为中心，综合考虑居住生活、就业、教育、医疗保健、通讯、治安等问题，最终建立起一个低价位、低容积率、低密度、高品质、个性化的新型卫星城。很多专家认为，新市镇开发，将为21世纪城市居民提供一种新的居住模式，是房地产发展中一个新的经济增长点，同时也是大型房产集团加速发展的一个重要契机。
房地产开发，从最初的“地段、地段、还是地段”，至“环境、环境、还是环境”为一变，近两年来，注重“规模、配套、社区”，又成为一个新的发展阶段，而眼下最热的话题，恐怕就是“造村、造镇、造城”了。北京市十五期间的目标是快速道路体系和卫星城的建设，所以打造新市镇成为北京很多大型房产集团的新目标：如万通集团开发出北京第一个小镇———“龙山新新小镇”，华远集团也在大兴黄村启动“新市镇”计划。有业内人士预测，再过10年，广东将建成300个布局合理、功能齐全、设施完善、环境优美，且富于地方特色的中心镇。广东番禺的开源房产已率先作了尝试，占地144万平方米的洛溪新城目前已建成住宅1万多套，别墅千幢，商铺千间。规模宏大的造城运动同样在上海兴起，如由万科集团兴建的春申万科城，把建设“新市镇”作为该项目的最大特色。那么，在全国性的这样一种“造城运动”背景下，杭州又该拥有怎样的新市镇呢？
城市化发展与住宅郊区化为新市镇建设提供契机
杭州作为浙江省内最具集聚效应的城市，具有非常大的发展潜力。2000年，杭州市人均GDP已超过4500美元，研究表明，当人均GDP超过4000美元时，城市化的进程会大大提速，对郊区住宅的需求量会逐渐增加，越来越多的人希望住到空气清新、环境优美的城郊。随着余杭、萧山撤市建区，并入杭州，大杭州的集聚力进一步增加，总人口甚至会向300万迈进。同时，杭州目前的人均居住面积为10.6平方米左右，预计到2005年，将达到12.5平方米左右。人口及人均居住面积的增长需要用地规模的扩大来相适应，杭州市初步确立了沿江、跨江，向东南扩展的主流发展方向，很多专家认为，作为补充，应在杭州周边的城厢、长河、浦沿、转塘、留下、闲林、余杭、长渚、临平、下沙等地建立起葡萄串般的卫星城，以适应杭州城市化发展与住宅郊区化的需求。与此同时，与“住在杭州”的城市品牌相适应，新市镇开发也应是她的题中之义。
3000元以下的房子没了城郊必须建大型居住区
在城郊建立卫星城的最迫切的理由当然是杭州房价的日趋上扬。从2000年下半年开始，人们发现，3000元／平方米以下的住宅已基本无迹可寻。而郊区除了能提供别墅、排屋类的物业，让人们住得更好外，由于地价相对较低，还可以提供低价公寓，让住不起市区房子的人，至少可以在郊区安一个家。当然，这需要有以下几个条件来支撑：一是合适的距离，一般说来，半小时生活圈范围内最为适宜；二是便捷的交通，有地铁、轻轨、高速公路等快速交通干道与主城相连；三是需要在居住区内有整体的规划、完善的市政设施和各类生活配套，让入住者能获得城市生活的一切便利。
新市镇建设率先在星桥启动
从目前的圈地情况看，南都房产在良渚的项目及广厦集团与盈华实业在星桥的天都城项目占地都在5000亩以上，具备建设新市镇的基础。良渚项目经过严密的前期调研，目前正在进行拆迁工作。从进程看，星桥的天都城项目可算得上是杭州第一个新市镇建设项目，目前该项目正向建设部申报“21世纪卫星示范城”，一旦建设成功，将为杭州乃至全国的卫星城建设提供一个模式与范本。
天都城位于余杭区星桥镇，东依临平，西接江干区，距市中心12公里。目前主要的交通线路设计，包括与绕城公路相连的临丁路，直通临平的藕花洲大道等。另外，规划中的轻轨延伸段将穿过天都城。该项目总占地面积6579亩，总投资预计超过80亿元。开发期约为6－8年，建成后的居住人口将达到12万人，预计光是服务人员就将达到7000－8000人。我们简单剖析了这个项目的构思特点，从中可以看出杭州城郊新市镇开发的一些基本特征。
一、可以有好的规划
杭州原有大部分的楼盘开发，都属于旧城改造项目，因为由不同的房产商操作，规模较小，又受到各种条件的制约，很难形成整体感。惟一的两个新区开发———滨四地块属于既没好的规划，又没精品精盘；蒋村商住区虽然成就了一些精品小区，但各个小区之间缺乏有机的联系，体现不出整体规划的意图。而新市镇开发首先要求有一个科学、合理的整体规划。
天都城相当于是一张白纸，开发商在落笔前可以比较从容地考虑整个区域的规划。目前的构想中，整个项目以圆形的天都广场为中心，以半圆形的文教广场为次中心，用放射形的线形道路系统联系整个城市的各个组团。广场、商业中心、宾馆、写字楼、学校、医院、体育设施、休闲商业步行街的布置安排均体现整体性。
二、可以有好的环境
环境已成为影响购房决策的首要因素之一，市区内的很多楼盘需要在有限的空间内创造好环境，而城郊本来就拥有清静优美的自然环境。天都城的居住容积率为1.12（不包括占地870亩的公园），大部分房子的高度不超过五层，宽40－50米的环状绿化带将与河岸绿化带结合，形成贯穿全城的休闲游步道系统。开发中主要的山地、湖泊河流及成熟绿化带都将保留。
三、可以有较低的房价
由于城郊地价较对低廉，规模化开发又可带来资源的合理配置和建安成本的下降，所以新市镇开发追求以舒适、实用、经济为前提，向普通购房者提供高品质、低价位的住宅。天都城一期多层公寓的价位不超过2500元／平方米，对于市区内新盘均价已超过4300元的杭州楼市，不亚于是一场及时雨。目前杭州市每年的住宅开发量在200万平方米左右，天都城的总开发量在400万平方米，如果按8年时间开发完成计算，相当于每年可提供占总量1／4的低价房源，这也是对经济适用房建设的一个强有力补充。
四、可以创造一种新的居住模式
在一个大社区内，有衣食住玩教育等为一体的服务，有步行街、中心广场、商业广场、休憩绿地、会馆、度假中心等设施，新市镇最终要营造的是一种温馨、休闲的生活氛围，一种更诗意、更放松的生活方式。
当然，业内专家也认为，新市镇开发作为房地产开发的一种新的类型，牵涉面广、投资额高、开发面积大，还需要很好的操作，解决开发过程中出现的种种新困难，特别是完善的公建配套与连通主城的快速交通干道的建设。所以新市镇开发需要的不应该仅仅是商业行为，更应该体现出政府的宏观规划与控制。专家呼吁，目前杭城周边东南西北各个方向都有房产商在大规模圈地，政府应在大规划中尽早指明新市镇建设的方向，利用交通、配套等调控手段，来引导杭州城郊的新市镇建设。 |
