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土地是开发商的“生命线”。目前，国务院及其职能部门正在加紧制订一系列行政法规、规章及规范性文件，运作机制的进一步完善也在酝酿之中。为了准确把握土地供应政策与配套机制的嬗变状况，本报记者做了大量调查研究，撰写出此文，以供业界决策时参考。
一、政策调整重点：严防资产流失，规范供应市场
最近四年，我国建设项目年均占用耕地达276万亩。由于制度不完善，国有土地资产严重流失，使房地产开发企业吃尽了苦头，大部分开发商渴望政府早日规范土地供应市场。在总结近年经验和教训的基础上，国务院上半年陆续下发了国发11号文《关于整顿规范市场秩序的规定》和国发15号文《关于加强国有土地资产管理的通知》。国土资源部最近也正在对各地土地管理部门就房地产经营项目用地等问题进行重点整顿和规范。国土资源部的官员透露，这次要通过清理整顿建立起六项制度，即：建设用地总量控制制度、城市建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度、土地更新登记制度、土地可查制度和审批事项内部会审制度。
二、土地使用制度：严控划拨用地，强调市场配置
我国土地使用制度当前正处于从无偿、无限期使用到有偿、有限期使用的过渡阶段，土地配置实行行政划拨与市场机制并存的双轨制。从当前的政策走向看，政府正进一步严格控制划拨用地的范围，国务院已责成国土资源部制定具体的划拨用地目录，甚至对经济适用房用地也提出加以规范，强调整个土地供应要集中统一供应。对于有偿使用的土地则强调运用市场机制进行配置，其所包含的协议、招标和拍卖三种转让形式。国务院强调要大力推行土地使用权招标、拍卖，并公开进行。
三、土地一级市场：储备制度正在全国推行
人们寄予厚望的各级土地整理中心（或称“储备中心”）的成立受到了社会各界的普遍欢迎。如果能够切实依法运作，则开发商企盼已久的土地供应的透明、有序局面将从此来临。从土地储备制度的初步运作看，存在着两个问题：一是所需资金极大，仅北京一地的前期投入就需上亿元以上；二是多头管理尚待理顺。专家预测，未来将会出现由各级政府控股或独资的土地整顿储备开发公司，负责收购一级土地并加以囤积，进行一级开发后投向市场。据悉，全国已有660多个城市建立了收购储备机构，收购量达到了1.54万公顷，其中通过招标、拍卖投入市场的有3800多公顷。储备制度正在由沿海向内地推进。
四、土地二级市场：管理将逐步到位
多年来，国土部门对土地二级市场的管理一直较弱。政府未来一段时间将会通过以下几个方面逐步加以完善：一是土地讲交易、讲公开，在土地有偿市场进行，并且要进一步强调交接登记管理；二是土地的出让承租合同的管理将更为加强，出让承租土地使用权首次转让必须符合法律规定和合同约定；三是土地的抵押管理也将进一步得到强化；四是转让双方要申报成交价格，如果申报价低于标底底价20％以上，政府就要行使优先购买权。
五、划拨土地处置：市场化渐成趋势
行政划拨土地的处置是当前房地产界的热点问题。其转让、抵押、上市等市场化处置方式，过去一直卡得比较紧，而市场上的要求却很强劲，呼声甚大。许多划拨土地的使用者都在寻找各种可能的方式创造收益，如与政府联合开发等。在国土资源部最近召开的几次专家座谈会上，大多数人倾向于把行政划拨土地视为“单位的资产”。据国土资源部顾问林增杰教授透露，国土资源部正在拟定条例对这方面加以明晰。
专家们预测，国家将会适度放宽对划拨土地市场化的制约，即只须经过县级以上政府批准并缴纳土地出让金即可进行市场化处置。
六、闲置土地处置：“三边状态”尚无期
中国房协会长杨慎把开发商边征地、边设计、边开发的无奈境地称为“三边状态”。储地是促进企业有效利用土地资源和规模化运作、可持续续发展的必要条件。但由于土地法关于项目用地闲置一年收取出让金20％的闲置费、闲置两年无偿收回的规定，致使房地产业出现了行业性的后备土地资源过少的问题，平均每家开发企业拥有待开发土地不超过88亩，大部分开发商处于“三边状态”。这也是我国的房地产开发企业不能做大的原因之一。从当前的土地政策趋向看，这项规定还将更加严格地执行下去。 |
