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20世纪后半程，郊区化是美国城市发展的主要特点，其促成动力既有显性的政策调节因素，也有文化、消费模式等潜在的社会影响因素。在世纪更替、千年交接之际，美国有关机构通过对官员、学者、从业人员和普通百姓的调查，归纳出过去50年影响美国城市发展的十大因素，并对影响未来50年城市发展的相关因素进行了预测……
一、过去50年影响美国城市发展的十大因素
对影响美国城市发展的因素，被调查者一致认为政府有关城市发展的政策，尤其是促使城市郊区化的一系列政策的影响最大，其中比较显著的是规模宏大的州际高速公路计划和潜在影响较大的住房贷款政策。许多企业利用政策导向，形成“标准化住宅区”和“郊区多功能购物中心”等典型的开发模式，导致城市大规模向外蔓延。
1、州际高速公路计划及公路交通的快速发展。被誉为“金字塔之后最大公共工程”的州际高速公路计划，彻底改变了美国城市的分布状况。该计划的初衷是希望通过建立城市间“无信号灯”的长途交通，使车辆能够快速进出城市来解决城市中心的交通堵塞问题，但原本为长途旅行建造的“城市外围环路”却逐渐演变为市郊的“交通干道”。环路周边的廉价农地则成为建设郊区住宅、商场、工业园和停车场的理想地段，引发城市中心的人口和就业机会向郊区转移，逐渐形成目前依靠公路分布的美国城市格局。
2、政府的住房抵押贷款政策。与规模宏大的高速公路计划相比，抵押贷款政策的作用似乎不够明显。但专家们认为，二战后美国采取的低首付、固定利率的长期抵押贷款政策和相关的配套政策，对战后第一批郊区住宅的建设起到了至关重要的作用。正是这种政策的支持，美国住宅的私产比例由1940年的44％提高到目前的66％。
1945-1965年，美国政府只给在郊区购买住宅的人提供抵押贷款优惠，而在市区置业只能寻求传统的高利率贷款。同时，这种政策还限制非商美国人在郊区进行置业。虽然从60年代，美国政府开始努力消除这种歧视，但这段时期的贷款政策对城市发展的深远影响将难以轻易消除。
3、城市工业外迁。基于良好的铁路运输条件和人才优势，二战后的美国工业主要集中在北部和中西部城市中，但这种优势很快由于企业利用郊区廉价的劳动力和税费优惠等优越条件而丧失。同时，郊区丰富的土地资源更能满足企业现代工业生产的要求，如运输由铁路转向公路，厂房也由市区多层转向郊区单层。控制成本的导向使工业企业逐渐从市区向低成本区域转移——先转移到郊区，再转移到卫星城，最后甚至转移到了国外。象底特律、费城这样的传统重工业城市，已有近3／4的重工业企业搬迁到其它地方。工业外迁不仅影响了传统工业城市的经济状况，也动摇了建立在工作和居住基础上的亲密的城市邻里关系，并使数百万移居到北部的非裔美国人失去了工作。
4、旧城改造。美国1949年住宅法案的目标是“为每个美国人提供小康住宅和适宜的居住环境”，但同一法案所倡导的“旧城改造”影响了该计划的实施。旧城区千篇一律、空置了几十年的塔楼不仅破坏了旧城区的原有生气，而且也不适合贫困家庭居住，而“旧城改造”的结果却将黑人移居到了市区中居住密度很高的犹太区。
虽然政府也力图通过一系列政策来解决市区的没落状况，如建造高档公寓和建设便于汽车采购的商场来吸引中产阶层，但效果并不理想，这些中产阶层仍然选择居住在郊区，而将市区看作高速公路的服务区。
5、大规模的郊区住宅。1947-1951年，纽约东部（利未城）大规模的住宅开发，成为战后美国郊区化的标志。发展商首次将单体住宅的消费市场定位于大多数中产阶层甚至工薪阶层家庭，并通过标准化、规模化建造，大大降低了成本，实现了住宅产业化。而这些设计灵活、容易通过内部改造适应住房标准提高的郊区住宅，在政府金融政策的支持下，月供款额比市区住宅的租金还低，因此郊区住宅成为中产阶层的首选。
6、种族隔离和工作歧视。二战后从南部乡村迁到北部城市的400多万非裔美国人，由于60年代的种族隔离和工作歧视，被迫住在拥挤、简陋的犹太区艰难地寻找工作。
虽然民权运动宣告了种族隔离和工作歧视的非法性，但不可能从根本上消除歧视。如果有色人群进入市中心的白人居住区，白人会由于害怕而以“惊慌价”将住宅抛售，结果是黑人仍然不能融入中产阶层的居住圈，这些住宅区变成了扩大的种族歧视区（社会科学家称之为“高度种族集聚区”），是贫穷、犯罪和其它社会问题的多发地。
7、郊区多功能购物中心。50年代开始出现的郊区购物中心，同时具备了市中心百货店商品种类齐全的优势和专卖店的特色，并多位于高速公路的出入口，停车位充足，由于综合了购物、餐饮和娱乐等多项功能，并提供多种服务，这些郊区购物中心很快取代了市中心百货店的主导地位。到了90年代，由于更为便捷的邮寄、电子商务等商业模式的出现，郊区购物中心的发展出现了停滞。据估计，在未来10年内可能有超过25％的郊区购物中心倒闭，许多发展商正在寻求新的经营思路。
8、城市“摊大饼”式的蔓延。发展商依据交通的便捷程度，在中心城市周围建设了大量的卫星城，并沿着高速公路大规模建造住宅、郊区购物中心、写字楼和停车场，使城市象“摊大饼”一样向外蔓延，这种情况在美国北部和中西部的传统城市尤为明显。
9、空调技术。由于空调技术的发展，住宅、写字楼、学校、娱乐中心等物业对自然环境的依赖程度大大降低，使郊区非常适宜人类的居住和生活，导致城市的大规模蔓延和郊区购物中心的开发。
10、城市暴乱。由于失业率上升、贫富差距扩大、种族歧视，60年代许多大城市的黑人和白人警察之间爆发了强烈冲突，暴乱震惊了整个美国，暴乱导致了白人迁离和投资减少，而过分拥挤的犹太区则向人口减少、经济衰退和住宅空置的市中心转移。
二、未来50年最有可能影响美国城市发展的十大因素
相对而言，美国人对未来的预测不太统一。大多数人认为“城市危机”将会持续甚至更加尖锐，如贫富差距更加悬殊、市中心和旧郊区相继没落、城市进一步向外蔓延；也有人认为政府会采取措施保护环境、限制城市过分蔓延以及削弱种族歧视和社会阶层间的财富差距；还有不少专家认为人口因素（包括高峰期出生人口的社会影响力和家庭规模的缩小等）对城市发展将有较大影响。
1、贫富差距更加悬殊。在过去30年，高收入阶层与社会底层的收入差距进一步拉大，如果这种状况得不到改善，城市分化现象将会加剧：市中心和近郊区将出现越来越多的贫民，中产和工薪阶层居住的旧社区逐渐衰落，高收入阶层的集聚区将远离其它社会阶层的居住区。
2、郊区政策导向。1996年美国总统大选时，50.5％的郊区人口投票，占投票总量的52.2％；而27.8％的城市投票人口只占投票总数的20％。由于郊区人口的投票率高于城市人口并有持续增长的趋势，其对政策的制定必将有较大影响。在过去50年，郊区选民运用他们的政治力量使郊区得到快速发展，现在如果要使旧郊区得到新的发展，同样需要相关政策来限制城市进一步蔓延和约城市中心的复兴。如果城市周边的旧郊区进一步衰退，这些旧郊区的居民就可能同市区居民联合起来抵制新郊区的富裕阶层。所以，郊区政策的制定有两种趋向：郊区与城市中心的分离，或者是区域联合协同发展。
3、高峰期出生人口对社会的影响。1945－1964年出生的、占美国人口3O％的8000万郊区人口将对城市的发展产生重要影响。这些出生于郊区住宅繁荣时期的人对郊区住宅有着特别的偏爱，他们目前正处于一生中挣钱的高峰期，但到203O年，年龄在66－84岁的人口估计有61O万，占人口总数的18％，大约是现在的2倍。虽然发展商在郊区开发新社区时引入了“共管”和“互助”的概念，但由于缺乏适应老龄化需求特点的交通和养老问题的措施，如果市区的犯罪率能够下降，对不需要汽车就可满足生活需求的老人来讲，市区将有更大的吸引力，因此，目前的郊区居民很可能会卖掉郊区住宅而重新搬回市区。
4、市区和近郊贫民的持续增加。占美国人口5％的富裕阶层住在高档的郊区社区和别墅中，有色人群和贫民则集聚在市中心。过去大城市能够提供比郊区更好的教育机会，但是随着城市教育的滞后，贫民的知识结构已无法满足新型城市经济的需要，而政府有限的职能又难以解决相关的社会问题，贫民的就业机会将会更少。
5、“协同发展”。即限制城市向外蔓延，保留城市周边区域，实现城市环境、经济和社会三方面的动态平衡。具体的措施包括：（1）加强环状公路交通和进出口管理；（2）城市中心的二次开发；（3）强化对现有区域的规划整合；区替代基于公路交通的城市蔓延等。这些措施的实施将在很大程度上影响城市的发展方向。
6、因特网。几乎所有的被调查者都认为，预测因特网对城市发展的影响就象80年前预测汽车对城市发展的影响一样困难。在未来50年，如果信息交换能够逐步替代当前商品交换（资金流和物流）的部分功能，因特网对生活方式的改变将是难以估量的。正如铁路为大城市服务，高速公路为郊区服务一样，因特网既可服务于偏远地区，也可服务于人口稠密区，对社区发展的影响有可能是计算机虚拟空间形成的交流方式将取代过去社区中传统的面对面交流方式。
7、战后第一批兴建社区的衰落。二战后建成的郊区住宅曾经是美国人的理想居所，但由于户型偏小、停车位不足、难以满足老年居民的生活需求，将不可避免地走向衰落。这些旧社区的衰落将导致城市的进一步分化及蔓延，贫民将陷入更加孤立的市中心，中产阶层将分散在更远的郊区或滞留在衰落的近郊区。不过如果旧社区能够运用政府和民间资源使现有住宅升级，并利用其位于市中心与远郊区之间的战略地位，可以改造成为适应城市发展需求的新型社区。
8、家庭规模的缩小。在过去50年，美国的家庭规模平均缩小了26％，家庭规模将继续缩小。家庭规模的持续缩小意味着为单亲家庭和传统家庭建造的房屋将过时，未来的变化可能是发展商在郊区为非传统家庭提供非传统的住宅，如共管住宅和出租型公寓；还有一种可能是小规模的家庭为了得到灵活方便的多样化服务而搬回市区，从而促使城市中心的再次复兴。
9、服务于卫星城的高速公路建设。按照最近美国通过的高速公路法案，2006年前将投资2118亿美元用于交通建设，几乎每个城市都计划将大量的投资用于城市“环状公路”的建设来减轻交通堵塞现象，但这种建设很可能象过去一样将房地产开发引导到更远的郊区并带来其它的社会问题。
10、种族融洽集聚。如果郊区居民的政治影响力能够促成经济发展、种族平等，市中心和旧郊区真诚地包容各种邻里关系，这种多元化将在很大程度上影响城市的发展，事实上，成功融合了人种、语言和文化的混住社区已经出现。
总之，在环城高速公路、住房政策、种族歧视等一系列诱因作用下，以中产阶层和富裕阶层为主涌向郊区寻求好的居住环境，而低收入者和有色人群在市区集聚，结果使市区环境恶化、财政入不敷出、种族问题和社会问题日益严重，这是美国郊区化的典型模式。在交通、工业外迁和其它相关政策的潜在作用下，我国大城市既有别墅加汽车的富裕阶层向远郊区迁移、出现日常住所与假日住所分离的现象；也有大量工薪阶层向近郊区迁移现象；还有许多外来人口在城乡接合部的集聚并向中心区的渗透现象。由于我国大城市中心区的魁力在大多数人的心目中并没有完全丧失，郊区化也不可能完全类同于美国城市郊区化的历史，但许多曾经影响和预计将会影响美国城市发展的因素已经作用于我国的城市郊区化，研究类似因素对我国城市建设和发展产生的深远影响，将是非常有益的。
作者：清华大学房地产研究所江懿龙奋杰 |
