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作者手记：不走出去就无法知道外国在干什么、怎么干？也不会知道如何与他们接轨呢？这是一个最简单的又没法简单的问题。这次出国考察，我们不但学习和掌握了国外先进的房地产管理经验，并且认识到了国内与国际的本质差距，同时也找到了我们与国际接轨的方法，收获非常大。
竞争的问题包括咱们的现状与过去比较、与国际比较的问题。
中国目前社会主义市场经济，处于市场经济与计划经济交替时期，有的时候误把计划经济当作市场经济。省直机关住宅公司现在面临的就是这样的环境，又加上是国有独资企业，所以就会或多或少的带有政策性的因素在里面，会或多或少掺杂一些非市场经济的成份，这种局面造成我们与国际上的很大差距。
我国的房地产又是什么样呢？简单地说就是一级市场火爆，二级市场冷淡。最活跃的是一级市场，最活跃的是建设，从过去盖一个楼到现在盖一个小区，从原来1万平方米到现在的几十万平方米，数量上的确加大了，这是中国房地产市场的一个特点。但是，恰恰最薄弱的环节是二级市场，广大的房源不能被充分地利用，闲置起来。
重视搞活二级市场
实际上房地产真正的市场并不仅局限于新房的建设上，而更重要的是旧房源的开发。新房子再火爆，与已有房源比较起来也仅仅是九牛之一毛，微不足道。新房子的价格与人们的需求能力又极不相称，而已有的房源恰恰又正与人们的需求能力相平衡。另外，人们不仅要卖房子，更多的是租房子。这么简单的一个市场道理，偏偏没有人去做。同时，一级市场这么活跃，新房子出来造成新的积压，新积压与老的积压就形成了中国房地产的一个弱点或弊端。
二级市场可以把几百年来和几十年来形成的东西充分挖掘出来。一级市场与二级市场比较起来，二级市场要大得多。而单纯发展一级市场把前面都抛弃了，只留最后这一点点，把整个房地产市场都抛弃了，只留这个新的小市场，就象天平一样一边非常重，另一边又什么也没有，必然严重倾斜，造成不平衡。造成新的积压，一轮又一轮。因此，房地产会冷下来，因为就这么多人，你盖那么多房子，你卖给谁啊？所以，过一段时间，房地产温会降下来，也许过两年，也许过三年，很快。
这是中国的特点。那国外是什么样子呢？而美国却是二级市场特别活跃，一级市场反而比较淡，很少见他们大量开发新的小区。顶多一个房地产商盖一座别墅（HOUSE），盖完了有要的就卖掉，跟国内一个大楼或几万平方米小区的情况差不多。
我这次参观学习的主要是CENTURY21公司，这个公司已经进入中国，并且准备进入济南。这个公司属于房地产经纪人公司，经营范围遍及全世界。公司有几百万人，仅3月份公司召集年销售千万美元以上的经纪人会议，入会者竟达10万余人。他们的经营模式是公司不发工资，完全自己从自己销售的房屋中提成3％。美国人自己不卖房子，基本上都是由经纪人代理也称AGENT，从谈价、检查房屋到贷款、办理过户手续、入保险一直负责到底，公司也从中提出一块费用。
而我们是什么样呢？公司一成立就招大批人，发着工资再开始开展工作，根本不知道自己如何开展、结局怎样。我们的省直机关置换公司就是这么成立起来的，这也是中国的模式。但CENTURY21公司不是这样，他们经营与咱们完全不同。公司属于房地产经纪人的经营，具体操作方式是想买和想卖房子的人从不出面，只是委托经纪人去交谈，也就是代表委托人来谈房子、贷款，律师出面交接房子，经纪人各自拿走3％的利润。所以，在美国一有房子要出售或出租，马上就会有许多经纪人涌上来形成竞争。
而我们国内这种模式就不能把市场搞活起来。一级市场与二级市场问题与国际正好相反。我们的二级市场如何加大呢？这也证明了我们建立省直机关二级市场是对的，今后要做的是如何与二级市场接轨。
粗放式经营与精耕细作
国外的操作非常细致，让你无法感受，无法想象。租一套房子合同就要几百页厚，考虑到每一个细节，甚至连在墙上钉个钉子都会规定得很细。而且美国制度很严密，没有乱七八糟的事情。操作起来比较简单，房子只要卖了，3％利润就会划入经纪人的帐号里，公司也相应提取一块。
其建设模式与我们相差不多，也是需要规划，但是法律对此规范非常严密。房子虽然属于你，但是想要加个扶手，也要去申报，那也需要政府批准。
国外取得土地使用权通过拍卖的方式，谁出价高就给谁，不存在国内靠关系、走后门的现象。他们的运作程序基本上与我们一样，取得土地使用权后就要申报规划审批，然后找建筑公司施工。当然，他们的监理还没有走到我们公司这个水平。我们监理抓得比较严，美国人因为省钱就省掉了好多步骤。但是我们是国有企业，重要的就是把握质量，所以，我们的步骤不能省。
这就构成了两个很大的反差，在竞争市场中我们能不能站得住脚，能到什么程度呢？这就需要我们去做好多工作，把我们的劣势逐步消除掉，使自己丰满起来。我们就会在中国这个市场上领先一步，必然会做好。 |
