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借道上市历时3年多、涉资庞大的越秀集团注资重组工作，终于迈出了实质性的一步。
2001年12月中旬，香港越秀正式公布方案：将广州城建，以及越秀集团原来的一部分地产业务，以六折的价格置入越秀投资。越秀投资则付出了20亿港币现金、价值14.6亿的股票、和15多亿实物的代价给越秀集团。拿着置换出的20亿港币，总负债55亿的越秀集团终于可解燃眉之急了。
重组后，以广州城建为主的地产部分将占到越秀投资总资产的80％以上，广州城建成为香港越秀集团所属的一个二级集团。以上地产业务，将由广州城建统一经营管理，城建的经营规模由此骤然扩张一倍。城建走了一条“借道上市”的捷径。
“山重水复疑无路，柳暗花明又一村。”一位业内人士如是评价广州城建的上市之路。
早在五六年前，城建曾委托广发证券，将旗下的宏城广场、天河城广场等几处物业整合为宏城发展改制上市。尽管1993年后国家暂停房地产企业的上市，但当时城建仍很有希望——广发为其策划借壳上市，并谈了好几家公司。“上市牵涉到复杂的企业改制问题，并且当时城建处于发展的黄金时期，可能觉得不缺资金。最后城建不愿意谈了。”
很快，放弃了大好机会的城建就后悔了。“宏城发展要是早在A股上市，到现在至少能拿回20个亿。”2000年出任城建董事长一职的李飞再谋划上市。
机会又来了。2001年初，国务院宣布对房地产企业上市“解禁”。城建再找广发证券，重谋上市事宜。但这次难度似乎更大，在首批排上队的10家企业中，上市的还不到一半。“比如此次上市的东华实业公司，就经历了十多年的‘漫长等待’。”城建若按正常的程序排队，不知得等到哪一天。
“柳暗花明”的惊喜源自于1998年的一次“无心插柳”。当时广州市政府出于统一经营、优势组合的考虑，将广州城建并入了广州越秀。随后越秀集团出现了债务危机。广州城建遂被市政府“委以重任”：由广州越秀转置香港越秀，再卖给旗下上市公司越秀投资，所得收入拿出还债。城建遂借道成功。
“这是城建成立以来的第三次转折，也是最重要的一次机遇。”据李飞介绍，城建历史上的另外两次转折分别是：1983年，广州城市建设开发总公司在政府机构“住房办”基础上成立；1996年，“城建总”改组为集团公司，建立现代企业制度。
前追后堵经历了90年代初期到中期的“黄金时代”后，城建在广州地产界的地位开始下滑。
最风光时，城建是广州综合实力最强的地产商，是以影响广州房地产价格的走势，其商品房的市场份额占到30％——如今城建所占市场份额仅3％。但现在，广州地产商的前十名加起来的市场份额也不过10％左右，但显然，城建没有了在价格市场上呼风唤雨的能力。
“前追后堵。”李飞如是形容民营、外资等企业夹逼下他的紧迫感。
大浪淘沙，不少地产国企相继衰落了。前不久公布的2000年度广州房地产十强企业排名中，国有企业仅有3家。另据广州市的一项统计，去年1－9月广州国有地产商完成投资28.86亿人民币，占市场总投资13.4％，同比下降27％；而私营和股份企业完成投资107.45亿，占市场总投资50％，同比增长80％。
广东房地产研究协会副会长许绍基感慨：“2000年广州地产开发商总共实现利润9亿多人民币，而用在销售、宣传上的多达17亿人民币——简直成了为媒体打工。”
目前地产商的资产负债率平均高达80％左右。“贷款建房-建好卖房-卖了钱还银行，简直就是恶性循环，这样发展肯定不行。”李飞坦言，“现在我们的资金远不能满足发展的需要。”
于是，“参与资本市场运作，通过控股模式实现低成本扩张”就成了城建做大做强的必走之路。
但李飞也觉得有些美中不足。重组后外资股的政策障碍，让宏城发展的A股上市计划暂时搁浅。可“不能把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”，按照李飞的设想，城建集团要争取有2～3家公司在A股上市。
这次资本运作的成功并不能代替其产业发展。广州大本营似乎还无法让城建非常乐观。尽管稳居2000年度广州地产商综合实力的前三名，但在商品房销售收入力的排名中，城建连前十名都未挤入。对此城建有关负责人的解释是，城建去年销售的主要是低价位商品房，所以收入不高。
“换一个角度看，也说明城建新业务开拓能力还不是很强。”一位专家认为。
城建在广州的500万平方米土地储备，主要集中在南沙和从化，都是长线项目。作为近期楼盘支撑的，主要是去年开工的占地10万平方米的江南新苑，以及二沙岛、天河等地的个别小项目，目前还未形成大气候。而城建在南沙的滨海花园别墅住宅项目，前景也很难料：城建是应市政府之邀才买下南沙巨地的，早在2000年就有意在南沙大干一场，而至今，那里仍被喻为广州的“西伯利亚”。而根据市政府规划，南沙将向物流和工业两方面发展。
尽管在从化的首期楼盘销售不错，但就从化而言是缺乏强有力支撑远景的。
“城建的核心竞争力还不是很明显。”李飞承认，“所以我们必须利用现在的有利条件加快发展。”通过资产重组注资上市，城建的规模、业务、市场份额都将得到有效拓宽。
城建的“十五”目标中，明确规定广州地区年销售量要达到30～40万平方米规模，将市场份额由近几年徘徊不前的3％增至5％。 |
