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一头是古色古香的历史建筑,一头是充满现代气息的都市新楼,静静地流淌了不知多少岁月的南明河,是否也会感叹贵阳这个西部都市的变迁。
和那些广告公司、设计工作室常打交道的人们,这些年来发现,他们的名片上的地址再不是“××街道××号”了,悄悄地演变成了“××大厦×单元×楼×座”。
站在一幢大厦中的一个楼层里,总会有很惶然的感觉:这是公司?左看右看挺像某户人家的住宅。记者还曾碰到过这样的尴尬:由于记错了楼层,竟敲开了一户人家的门。
随着经济的发展,一种复合了居住与商务两种功能的建筑产品形式,正悄悄地进入了省城贵阳。
最初的所谓商住两用楼仅是简单地叠加了商铺的住宅楼,在中心商业地段修建楼房时,把塔楼和裙楼修建成商铺,称之为所谓的“底商”。在商铺之上修成高层住宅。但这种初级阶段的商住两用楼,“住”与“商”的空间却是隔离的,出入通道也不共用。上世纪九十年代之后,高层写字楼中,逐渐出现居家与商务办公相混的小公司。而且,户型设计也逐渐趋同于住宅。
从2001年到2002年,“商住合一、宜商宜住”更是成为一些楼盘的促销广告词。“home office”“SOHO”,这些极好地捏合了商务、居家、办公概念的英文语汇,急速登陆贵阳房地产市场。贵阳一家房地产开发公司的老总戏言:“如果说以前的商住合一还有点遮遮掩掩的话,那么现在商住两用的融合可以说是赤裸裸的示人了,甚至还被当作了卖点来张扬。”
商住两用 缘何出炉
宜住宜商这种新型物业形态的出现,并不是房开商的突发奇想,这种房屋类型的存在,也确实适应了一定的市场需求。
首先,市场经济的不断深入发展,经济形态的多元化,使科技含量较高、知识型人才主导、工作独立性较强的小公司不断涌现。尤其在广告、设计、策划、资讯等行业,三五人、十余人的工作室、公司屡见不鲜。这些企业对写字间的要求以小型化为主,刺激了小型写字间的出现。
其次,传统写字楼价格太高。对于小型公司来说,无论是租,还是买,都是一个较重的经济负担。其实,多年前就有一些外来公司的办事处悄悄地租了居民的闲置房屋,用作办公之用。一套100平方米三居室的住宅,出租价格约在1200元/月上下。还得看地段好坏。但写字楼租金高的达到了60元/m2,低的也得30元/m2。细细盘算下来,精明的商人们肯定得掂量掂量了。正是这样的信息,在一定程度上启发了商家。
第三,从住宅这种产品形式来看,其建设开发成本也相对要低些。
还有很重要的一点便是,在写字楼中借用住宅的设计,还可以使业主“怨声载道”的公摊面积比例降下来。据业内人士介绍,写字楼的公摊比例最大可达到50%。而套用住宅设计,则可使分摊面积比例降至20%左右。对于置业者而言,自然是大大的好事。而且,物业管理费也可随之降低,减轻业主的使用负担。
新物业 带来新矛盾
中天广场总经理段开辉认为,单纯地将住宅与商务功能组合为所谓“商务公寓”,“商”与“住”的矛盾肯定在所难免。
一些业内人士在接受本报记者采访时也认为,住宅就是住宅,也不用去谈什么纯住宅或者是商用住宅,住宅是一个提供休息放松的空间,需要安静、安全。业主的最大要求就是它的私密性要强。
但写字楼则不同,商务办公的需要,使这样的空间开放性极强。
两者之间的功能需求矛盾,也就不可避免地浮出水面。
商住混杂,互相干扰。白天公司人来人往,晚上如遇加班,将会影响居住环境和氛围。而公司的职员以及客户也不得不面对这样的尴尬:在电梯里甚至楼道碰上他们的邻居,他们手里可不是拎着手提电脑或是资料夹,很可能是一条鲜活的鱼或是一块带着血迹的肉。
由于人员往来的复杂,也不利安全监管。防火、防盗工作也随之加重了工作量。
在这样的环境中生活,居民们还得无休止地忍受装修扰民之苦,这个公司进来,自然得打扮打扮。那个公司入驻,又是一番体现公司特点的装修。公司常在开,装修常在搞。四邻就永无宁日。
对住户来说,最不公平的可能便是物业管理费了。电梯费、卫生费等费用与办公的公司执行一样的标准,肯定会引起住户不满。
此外,公司设施由于商住混用,加重了运转负荷,使用寿命自然缩短。更换的频率快了,商住两方业主矛盾就会很自然地产生。
高级管理 势在必行
需求决定市场,市场决定产品。商住混合物业形态的出现,自然也有其合理性。2000年北京现代城之所以热卖,就是依托了“SOHO”小型办公(居家办公)概念的能量,让潘石屹乐不可支。
业内专家认为,中国目前的经济发展状况,在一段时期内,商住两用楼房的存在必将延续。从贵阳经济状况来说,这种商住混合的物业形态的存在,也有其合理性。
一家物管公司的负责人接受记者采访时认为,对于“商住两用楼”,最重要的便是加强管理,最大程度地减少其给业主带来的不利影响。
在售房阶段,可以在合同明文约定房屋的使用限制,明确居住或商用用途。用于住宅的,绝不允许擅改用途。以便为今后的物业管理打好基础。
在物业管理上,需要投入的人力、物力、财力,对进出人员实行严格的登记制度。在取得业主委员会认可的情况下,还可以实行业主准入制度,向业主派发出入证。在商务往来人员频繁的商住两用楼里,更需借助现代技术手段实施动态监管。
过度产品亟待规范
“商住两用楼”其实是一种过渡性产品,在记者的采访过程中,这已是业内的共识。
从省外一些地区的情况看,商住混合的房屋,其暴露出来的一些问题,已引起了有关主管部门的注意。在北京,甚至有专家还喊出了“住宅,让商务走开”的口号。在广州,有关部门已禁止将住宅改作办公场所开办公司,从事经营活动。在香港,政府已明令取消这种商务与居住混合的物业。
其实,“商住公寓”抑或“商住两用楼”在实际规划中也是一种模糊的概念,并没有明确所指。开发商打的其实也是一个擦边球。这种开发模式,在土地出让和市政配套上极易占了便宜。对于专门从事写字楼开发的投资者而言,也极有可能造成不公平竞争。
从业主需求上讲,所谓的“商住两用”,在“商”的方面,开发商在设施配套上肯定要多一些,但这些设施对住户来说,也许根本派不上用场。物管费如何分摊,急需一个标准,规范管理,保护业主利益。
对注册企业的管理,办公地点的审定应该予以严格。对房屋用途,也需要坚持原则,加强管理,严禁擅自改变楼房结构。对住宅楼与商用楼的管理,须注意某些商家使用含混概念对消费者的误导,据悉,国家有关物管法规中,将会针对住宅改为商用和办公,作出严格限制。
针对住宅设计用于写字楼,目前体现的一些特点,可以引导推出适合中小公司的纯写字楼,并加强智能化建设,消除分摊面积大、物业管理费用高、管理缺乏个性化服务等弱点,充分体现为中小公司服务的特点。据悉,世纪中天今年将在这方面有所作为。
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