建筑设计必须尊重自然

“并不是所有的商铺都可以成为生金蛋的母鸡。”一位谨慎的投资者表示。 　　虽然商铺投资未受宏观调控的直接冲击，但看过那么多或成功或失败的案例后，投资者不会再凭开发商描绘的商业概念、美好前景而买铺。事实上，开发商也逐渐感觉到了这种变化，进入商业地产开发领域时会更细致地考虑自身实力做好“中长线投资打算”：或者把商铺长期持有自己经营，或者把商铺经营得有声有色后再行出售。优越的地段并不能完全保证商铺投资获得保障，“韩港城”就曾给商铺业主带来很多烦恼许海峰早报资料 　　商业地产“热”中现隐忧 　　6月17日，备受关注的上海土地市场终于有了新动作：房地局发布公告对外推出37幅商业配套用地。这无疑使一些坚决要进入上海住宅市场的外地资金感觉失望，但同时也使一些开发商开始“顺应时势”掉转方向，改变以往绝大部分精力、资金用来建设住宅的情况，开始酝酿或启动到商业地产开发中寻找机会。 　　在上海连续两年紧缩中心城区供地的情形下，世茂集团的战略已悄然转移：世茂与时代华纳携手打造“星光大道”的消息日前证实。世茂高层表示，未来该集团在兼顾高档住宅开发的同时，进军商业地产市场。 　　上实集团日前拿下地铁M8线江浦路站和鞍山路站两块土地，进行商业项目开发；顺驰中国高调宣称，将逐步改变过去单一的住宅开发状态，重点进军商业地产领域…… 　　“上海国际化大都市地位基本确立，海外零售机构纷纷进军上海，居民消费水平逐步提升，这些理由是开发商看好商业地产开发的重要原因。”戴德梁行有关专家指出。 　　如果说两年前上海人对于“商铺”的认知仍以中心、次中心商业区为主的话，2004年以来则出现了清晰的变化。松江商铺上市、奉贤商铺上市、嘉定商铺上市的消息冲击着大家的头脑，这些商铺有的是某一个社区内的配套商铺，有的是大型居住区的规划商业街，也有一些是大型的“销品茂”。在市况一片热闹时，这些上市的商铺都受到了强烈追捧，在短时间内销售一空。 　　2004年上海大型商业设施建设出现新高潮，年内新开工面积达288.5万平方米，在建的1万平方米以上的大型商业设施就有66个，建筑面积达598万平方米，预计在未来3年内，将有557.9万平方米的大型商业项目投入使用。这样的巨量让人欣喜于上海商业配套越来越完善的同时，也不禁产生隐忧：上海有没有足够的消费力支撑这些商业项目？这些商业项目如何在同质化竞争中寻找商机？商铺卖给小业主后，如何经营良好实现承诺的回报？ 　　旺盛需求下的空置尴尬 　　一方面是诸多零售企业急需商铺遍寻不着，等着进军上海或者开新店扩张；另一方面，大量的商铺空置，无人问津。地域、租价、定位、建筑形态等各方面因素，已经导致了市场供求的失衡。优越的地段确实使商铺投资更能获得保障，但仅仅凭借地段并不能保证商铺“不死”。 　　位于南京西路580号（邻近成都北路）的南证大厦产权商铺，销售之后变身为“韩港城”，但终于在喧闹一阵后销声匿迹，并最终被市场渐渐遗忘。但是，相信有一批人不可能遗忘这个产权商铺带来的痛苦：2004年购进这些商铺的小业主，而今经营无着，出租困难，出售套现更难。 　　另一个例子是位于茂名南路的野麦岭商场。这个商场地处锦江宾馆隔壁，地段不可谓不好。但整个商场主要是小型专卖店林立，难以吸引周围活跃的高层次顾客；在吸引中低端客户方面，又与周边已成熟的陕西南路服饰一条街、襄阳路市场等难以匹敌。这样的定位无疑难以激活这4800平方米商铺。 　　郊区新城一些产权商铺虽然在销售时成绩惊人，但最终也面临经营难题：由于缺乏人气，尚未形成商业氛围，租赁十分困难。松江新城核心区商业街珠江新城“上海旺角”商业街、青浦老城区中心佳丽花园·汇景雅居的8万平方米沿街商铺等。上海市商业网点办公室主任浦祖健透露，不少非商业中心的商铺招租率也十分低下，浦东新区巨峰路附近的某生活广场招租已久，但已经租出的面积尚不到10％。 　　戴德梁行报告显示，2005年上海商铺物业开发供应量将达250万平方米，产权商铺销售量将达到115万平方米。“估计2005年产权式商铺回报率超过10%,但同时风险也上升。”戴德梁行商铺部专家分析指出。相比大型商铺，小面积分割产权商铺经营起来更困难，面临的问题更多：没有足够消费支撑造成的无效供应、专业操作不足的定位差错、同区域内同质竞争、产权分割出售造成的后期管理、招商混乱等等。随着产权商铺市场的扩容，这些问题也越来越突出。 　　中长线投资或成主流 　　“建商铺卖掉谁都会，但卖掉商铺再经营好很困难。”浙江云天控股房产销售总监汤平平表示，商铺开发和住宅、办公楼开发有很大不同，如果不能够确保建的好并且经营的好，还是不要轻易涉足。对于商业地产来说，细致的规划、准确的定位、成功的招商和经营管理都需要很强的专业性，否则仅“凭感觉”，即使能够分割售出获得一时之利，最终也难免成为“伤铺”、“死铺”。 　　金地集团上海公司总经理赵汉忠也注意到了这个问题。“开发商把商铺分割出售后，很难保证统一招租并按照最初的定位经营管理。”赵汉忠表示，产权商铺很难避免小业主和单个租赁户的“各自为政”。“所以我们在2100亩格林世界中规划的商铺暂时不会销售。” 　　2100亩“金地·格林世界”位于嘉定区南翔镇东北部，根据规划，社区内将有一条时尚的商业“风情街”。“我们希望打造一条小资情调的风情街。”赵汉忠表示，这条风情街的商铺不会建成即分割出售，而是由金地公司经营成熟了再销售。这个过程需要三年以上，但开发商中长期经营商铺的结果是，在招商时可以完全按照定位控制进驻商户。 　　“商业地产开发如何保证供给与需求有效结合才是地产开发的关键。”中国社科院研究员刘维新指出，商业开发的最终目的不应该是为了销售，而是为了经营，地产项目开发然后出售只能产生一次价值的增值，但是开发经营性商业项目却能长期带来持续的价值增值。被业界认为“商业地产专业户”的大连万达集团董事长王健林日前也表示，在商铺开发中急于短期套现、卖完就走人的心理都是要不得的，搞商业地产开发必须做好长期投资的准备。