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自从有了1993年的“楼盘大积压”，我们发现房地产商背负了很多骂名：皮包公司，跑马圈地，扰乱金融秩序，货不对板，泡沫制造者，而且开发商的形象往往与暴发户、行贿者、包工头联系在一起，以至于任志强说，开发商好比“厕所的马桶”，不管多脏的东西都可以往里倒！
而我们的开发商是不是即使被人误解也一心为人民服务的老黄牛？当然不是，就像开放初期的个体户一样，虽然挨骂，但挣着钱呢。
近一二年来，情况变化了。从“厕所的马桶”一跃而成为下列“媒体英雄”之一：新生活的创造者，居住品质的追求者，文化的创新者，和“风云人物”。开发商又与国际大师，国际人居标准，中产阶级的殷实和小资的情调、艺术、色彩相呼应了。
形象突变到这个份上，笔者心里一直替开发商们捏着一把汗。因为市场可不是报纸，市场会将一切打回原形，然后公平地交易。
作为消费者的买方和作为开发商的卖方相互之间的“妖魔化”和“神圣化”，使得房地产的买卖过程更像一出话剧———悲喜交加，确实增加了很多娱乐成分，但对当事人而言远非愉快。形象与实际的落差，往往使一些简单的买卖问题变成正义———非正义、文化———不文化、高尚———不高尚的是非问题，事情就严重了。
想说清楚买方和卖方的关系，还得回到一些根本的问题上来。
地产商为什么折腾形象？
如果问一句，你想把房子卖给谁？或者，你想从谁那里买房子？然后分别把答案整理一下，我们大致可以列出下面的一张表：仔细对比一下，我们不难发现，买卖双方都想占对方一点便宜，因此他们的理想绝对是不一样的。事实上，如果不是目前预售期房制度带来的资讯严重不平衡，以及房地产行业的资讯复杂到非专业人员讲不清楚，消费者也不必非要仔细研究一下是谁在卖不可。问题的核心，在于消费者面对的是一份期货合同，而且这个货物不能从表面上直观了解，而合同又因规定的内容太过简单和粗糙，不知道交货之后会有什么问题。怎么办？消费者当然要找一个可靠的卖主做生意。
对开发商而言，提高资金利润率的惟一办法就是要预售期房。为了卖好，开发商必须要做承诺和展示。问题在于展示的价值和货物的价格都在合约规定的交货期之前，而从签约到履约之间这段不短的时间，会使买家对展示价值和货物价格的认知发生变化，也就是说买方不认账了。所以开发商特别希望买方是一个信守合同且不挑剔的人。那些指着楼书上写的“绿草如茵”的人说花园的草不够“绿”，也不够“茵”，然后逼着开发商退房的消费者，开发商们都怕碰到。
既然买卖双方都害怕期货合同履约问题，可见他们心里都有个交易的底线。如果问双方对合约方起码的要求是什么？相信答案将是惊人的一致：诚实、守约，兑现承诺！
本来仅此而已就简单了。谁知一碗解渴白开水的要求，却来了一瓶国酒茅台。开发商一个劲儿地拔高自己和楼盘形象，当然提高了买方的胃口，他们有理由过分一点儿，再捞点儿“上帝”的便宜。开发商为什么要干这种蠢事？
问题不在于是否“自卖自夸”，而在开发商不是在卖瓜，而是在卖楼，况且是期楼。这样所有的夸张就成为了“合约”的一部分（政府已出台有关政策），一切悲剧由此产生。
全世界的楼宇买卖合约没有像我们手头的这么“薄”的；全世界的“乙方”都不会自动相信甲方会照顾他们，除非有中介律师见证。而在有特色的中国，我们的“乙方”之所以满不在乎，是因为他们相信政府，而且相信“运动”和“闹事”！
显然，在谈判签约过程中节省的交易费用，为合约履行时的冲突打下了伏笔。按理说，甲乙双方的冲突对于商业行为而言是常态（这也是为什么美国、香港律师满地的原因），关键是，一旦发生冲突，双方可以按照正常的、规范的、有效率的途径来解决。比如“违约界定”这样的简单问题，由于合约的不详尽和不可执行性就变成“非闹大不可”了。
经济学界曾有“骗出一套新体制”的说法，针对房地产界的甲方和乙方来说，大可不必“闹”出一套新合约、“打”出一套新规则。我们只需向老外多学一点儿，心平气和地搞好交易过程中的每一步权利界定，然后就能“诗意地栖居”。
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