10年一商圈新世界32亿元投入北京旧城改造

2005-4-8 00:00| 发布者: ccbuild| 查看: 388| 评论: 0

摘要: 国内房地产市场依然是外资寻求稳定回报的利润高地。管中窥豹，可见一斑：近一年来，和黄地产已将50多亿元投入内地各大城市如北京、西安、重庆、成都等，用于项目及土地储备；今年2月21日，新世界?HK．917? ...

国内房地产市场依然是外资寻求稳定回报的利润高地。

管中窥豹，可见一斑：近一年来，和黄地产已将50多亿元投入内地各大城市如北京、西安、重庆、成都等，用于项目及土地储备；今年2月21日，新世界?HK．917?供股融资63亿元，全部用于内地房地产业务。

3月21日，经股东大会顺利通过股金支配方案之后，新世界董事、总经理郑家纯对外宣布，配股所得63亿元，大约21亿元用于银行人民币贷款偿还，剩下的32亿元，全部投入北京崇文区旧城改造。“我们在北京崇文区还有大约38万平方米土地没有完成拆迁，按照规划中160万平方米建筑面积，如果按2000多元／平方米的拆迁补偿来匡算，至少需要32亿元了。”郑家纯豪爽地对现场媒体公布。

冒着被证券界人士对其财务安排透明度及业务前景表示担忧的负面评价，新世界此举，缘于央行加息、人民币有升值倾向以及内地拆迁成本的提高，郑家纯表示，新世界发展（hk．0017）今年可动用资金将达90亿元，新世界供股纯粹为了降低集团负债和投资内地地产业务，降低贷款成本和拆迁成本，以便更有利于内地发展的资金流。

北京10年一商圈
新世界在北京、天津、武汉和上海等地均有旧城改造项目，建筑面积超过400万平方米，而为何只将32亿元投进北京崇文区项目？

甫入北京，新世界是如此专注，在危旧房规模甚巨的崇文区一呆就是10年，先后投入18．7亿元，用于崇外大街崇文门至玉蜓桥3公里的道路改、扩建工程，以及广安大街磁器口至幸福大街北口800米路段道路改、扩建拆迁工程。新世界随后在此开发了新世界中心、新世界家园、新景家园、新怡家园、新裕家园（一、二期）、正仁大厦、新阳商务楼、新成文化大厦以及将于2006年落成的新景大厦、新裕大厦等，建筑面积达179万平方米。据新世界有关人士介绍，目前新怡家园均价5000多元／平方米，新裕家园位于新世界中心商圈，均价9000多元／平方米。

北京一位地产商感慨地说，也只有像新世界这样的地产巨头，才能专心在一个地方做这么久，而且，客观地说，崇文这个商圈就是靠新世界做起来的。

据悉，新世界此次配股所得投入的崇文区旧城改造项目，是新怡花园二期用地。该地块占地380528平方米，建筑面积1615000平方米?包括住宅802600平方米，商业项目319350平方米，写字楼88000平方米?，商业和写字楼占据一半以上面积。投资界人士认为，该地块毗邻新世界中心，在拥有人气的老城区商圈内发展商业、办公项目，租金回报比较稳定，因此可以保证小股东的股份收益。按照郑氏所说的拆迁成本加上建筑成本匡算，建成后的住宅售价可达7000元／平方米左右。由此，郑家纯投资北京旧城改造，大大降低了风险。

尽管包括郑裕彤在内的公司高层对于旧城改造何时启动三缄其口，一再表示“尚未有时间表”，但据新世界内部接近高层人士称，就在2月21日该公司配股行动之后，北京崇文区政府有关领导曾经前往香港与郑裕彤等人接洽。就此事件来看，新世界斥资北京旧城改造不仅是板上钉钉，而且估计启动日期不会太遥远。

港商内地解困？
不过，新世界此次融资，并未被香港同业看好，普遍认为新世界采取“南水北调”的策略，致力在内地寻求稳定回报，而依据管理层过往业绩，暂时未能过分乐观。

新世界集团在资本市场上不被看好，已有经年。郑家纯自1989年接棒郑裕彤之后，表现有起有落，曾经出现负债300亿元、新世界系内多家公司要重组等情形。

曾自诩为公司医生的郑家纯，表示对新世界集团旗下各公司的“病症”要逐样解决。新世界在香港有近186万平方米农地还未转成住宅用地，目前在与崇光洽谈尖沙咀新世界中心部分楼面租约，而泓都即将售罄，即将入市的有将军澳项目等六个项目，建筑面积共约8万平方米。一方面香港土地储备需要大量资金投入，另一方面要减低集团负债率，难怪乎郑家纯在审慎拿地的同时亦流露出对香港楼市无心恋战。于是郑氏2005年的日程表里，主要内容自然有内地发展一项了。

有内地分析师认为，新世界作为在内地投资最大的港资房地产开发商，其在内地市场的投入属长期行为。此类财团的财技有其灵活性，一般以配股融资为主要途径，使得集团短期内达到资金链的平衡，然后用于做实业，包括住宅和商业项目，并借助商业项目来达成远期的资金收益。而国内以万科地产为领头羊的一批上市公司也会采取配股融资的手法进行资金链补充，但不同的是，万科依靠项目滚动开发来达成资金链的平衡。

虽然新世界目前在内地市场的商业、写字楼项目并不多，收益比较零散，尤其在广州市，并无任一大型的商业物业，因此回报收益过程漫长，也不乏年底做账时采取降价售楼的短期行为。但只要开发商手头上有稳定的资金流，项目便能够经受市场考验。因此新世界在内地市场的进展不甚迅猛，也是对市场持观望态度所致。

北京、上海等地房价扶摇直上，并非表明港资开发商在内地的发展同样能够一帆风顺。1990年代不少北上拿地的开发商均铩羽而归，包括新世界在内。这对内地楼市也产生了负面影响，因为港资开发商的观望，导致部分闲置土地的诞生。近期港资开发商对内地市场的青睐，一来缘于香港高地价政策浮出水面，楼市显现出“高处不胜寒”的局势；二来因为不少地皮乃1990年代购入，当时地价不算太高，现在地价和楼价都有上升趋势，所以纷纷乘机还贷和开发，减轻开发成本，加之去年“8·31”大限以来，政府加紧对闲置土地的处理，港商也不得不启动手头上的地块。如是，在中央宏观调控房地产市场的今天，港商内地市场胜算几何，仍然有待观望。　