目前北京市人均住房面积已达到17.62平方米，而1990年还是11.6平方米。今年召开的北京市党代会提出，5年后，北京市人均住房面积要达到20平方米。
就在人均住房面积的不断扩大中，复式结构、花园别墅等住房形式也为人们提供了更多的选择，而大杂院、兵营式平房、大街坊制度、简易楼——这些老北京人曾经历的住房形式，已经逐渐远离了人们的记忆。日前，市地方志办公室副编审、民居史研究专家谭烈飞边放光盘，边带领记者回顾了北京人经历过的民居形式，北京民居的变化就这样系统地在眼前一一展现出来。
“兵营式平房”出现在人口激增时期
走进刚刚开放的地坛南门园外园，花草葱绿、景点引人，而在修建前，这里20世纪60年代就形成的“兵营式平房”，由于后来的私搭乱建，演变成了像迷宫一样的平房，直至地坛南门改造前依然如此。
谭先生提供的数据显示：解放后，北京的四合院逐步演变成了大杂院，当时的人均住房面积为4.75平方米。由于20世纪50年代人口的机械增长，到60年代人均住房面积跌入历史最低点，仅为3.24平方米。
“兵营式平房就在此时出现了。”谭先生介绍，20世纪五六十年代，随着危旧房的不断增多，国家无力进行大规模的拆迁改造，为解决南城和关厢地区居住困难，不得不在空地上建起了50万平方米的简易平房。接着又在职工居住较密集的地方建起了一批平房区。记者从图片上看到，这些平房住宅主要是居室，室外设有简单的厨房，厕所是公用的，成行排列，被称为“兵营式平房”。其中较大的有石景山苹果园石钢职工住宅区、崇文区夕照寺住宅区、安化寺住宅区等。
当时还出现了“大街坊制度”，当年的东郊棉纺厂职工生活区和东北郊酒仙桥电子管厂职工生活区等就是按此设想建设起来的。住宅多数为三层，清水砖墙，木屋架坡顶，混凝土楼板。每户设有厨房、厕所以及上下水、采暖设备等，一楼两户或三户，这就是沿用至今的单元住宅的原型。
“还是在前苏联专家的指导下，北京市在1957年用小区的概念代替了过去的街坊。”谭烈飞说，“这应该是北京民居发展上的一次里程碑。”小区的公共建筑的设置以及住宅的层数、密度更适合我国国情。
前三门首次采用统一开发
到了1976年以后，住房成为最大的社会焦点。当年在前三门地区开始了北京历史上第一次大规模建设高层住宅楼，这次建设的另一意义是首次采用了统一开发的概念。
“当时这片住宅的建筑格局普遍为二居室，没有客厅，56平方米建筑面积，厨房与卫生间都较为狭小。”谭烈飞告诉记者，用现在的眼光来看，这种建筑格局显然非常落后。其实当年建筑师们在设计时，已经想到了以后北京民居的变化，如市政管线、绿化面积的预留，是否应有客厅并大些，可惜囿于当年社会条件的限制，也只能如此。
与前三门先后建设的小区，还有团结湖、劲松地区。当时这三家小区建设完毕后，居然有相当一部分楼房3年分不下去，不是大家不需要房，而是社会人群普遍困难，实在不知道该分给谁不分谁了。后来中央书记处还为此召开专门会议研究。
这一时期的住房建设应急解决了部分城市居民的居住困难，1976年，北京的人均居住面积达到了4.45平方米。但同时又存在一些不完善之处：限于当时经济实力制约，因此尽量减少了拆迁，而是采取高密度的办法增加住宅层数，使得人口密度加大，压缩了公共绿地，甚至没有公共绿地，没有休息活动的场所；不具备服务配套设施；在建设上没有按基本建设程序办事，而是采取“边规划、边设计、边施工”的方法，带来市政管网不配套、入住困难等一系列问题；另外，居室设计不合理，内部多数门厅、厨房、厕所使用面积小，使用不方便。
这些小区的最大贡献，就是为现在的统一开发打下了基础。但留下的重要教训就是住宅形式单一化。
“康居工程”乐了住房困难户
1993年，北京市启动了“康居工程”。当时市人民政府提出的方案目标是：1996年至2000年，解决北京市人均居住面积在3-5平方米以下住房困难户的住房问题，按照国家、单位、个人三者共同负担的原则，以政府扶植、单位资助、个人购买的方式，解决他们的住房困难。
“康居工程”实施后，市住房资金管理中心提供了1.4亿元启动周转资金，市政府从房地产开发企业筹措40万平方米康居住宅，向住房困难户发售。
1993年的康居住宅均按准成本价出售，每建筑平方米700元，职工购房实际支付价格与成本价格之间的差额，由购房人所在单位资助。当年，在全市范围内，对住房困难户进行了摸底，由市房地产管理局进行了统计汇总，人均居住面积在5平方米以下的有77971户，同时，市房改办向符合解困条件的无工作单位的居民出售南磨房小区8万平方米中的康居住宅。到2000年北京城镇居民人均住房面积达到了16.2平方米。
公寓别墅住宅建设多样化
改革开放之后，北京建设的居住区开始呈现多层、高层以至出现超高层的错落有致的建筑群体。
1991年以后，又开始建设花园式别墅住宅区，有些住宅集取了欧、美、日等建筑风格，而且多临风景名胜之处，配有多种设施。
到2000年，住宅类型有单元式多室户、少室户、多层、高层、低层；青年公寓式、老人公寓式、干部休养式等，以满足各种家庭结构和收入水平的需要。住宅的结构也呈多样化，如复式结构、一套住宅内多个客厅或多个卫生间等等，北京民居开始向舒适、美观、实用发展了。
到2000年，北京城镇居民人均住房面积达16.2平方米。统计数字显示，从1999年开始，房地产市场进入了高速发展阶段，继2000年比上年同期房地产投资额和住宅开发量成倍增长后，2001年北京市房地产各项指标继续一路攀升：开发累计完成投资783.8亿元，比2000年增长50.1%，新开工面积2789.9万平方米，增长66.4%，住宅销售1127.5万平方米，增长25.5%，个人购买住宅比例由2000年的86%上升到93.1%.房地产业的高速发展，成为人均住房面积迅速提高的重要原因之一。
奢华住房带来负面影响
北京民居发展走过了曲曲折折的道路后，迎来了飞速发展的时期。
“但住房建设贪图奢华之风渐抬头，”谭烈飞先生认为，在北京这样一个人口密集、土地资源匮乏、环境治理压力大的特定区域内，建设豪华住宅区、“富人区”及超大面积住宅，会带来负面影响。
他还提出一定要保证现在北京建筑质量，“目前一些大型企业的工程质量基本稳定，但由于住宅建设手工操作多，加上以农民为主体的外包工技术水平和文化素质较低，良莠不齐，会给居民生活带来不便。”
北京民居如何能够具有北京的风格，也是他和一些业内人士正在思考的问题。北京作为历史古都、文化名城，其住宅建设应有历史继承性和创新性，而逐步形成北京固有的特色。信报记者李谱春
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5年后人均住房面积20平方米
“这次党代会把5年后住房面积的指标又提高到20平方米，我们算过账，能够达到。”北京市发展计划委员会人士告诉记者，“像北京这样上千万人口的特大型城市能够达到这个目标，是很了不起的事情。”
怎么保证“20平方米”这个目标的实现呢？有关部门提出了4项措施。对商品房，通过市场调控，既保持良性的发展势头，又要防止泡沫；加大经济适用房的建设力度，满足中低收入群众的购房需求；完善住房二、三级市场，使居民通过卖小房买大房、卖旧房买新房来提高住房面积；提供更多的廉租房源，改善最低收入困难群体的住房条件。
当然，人均使用面积20平方米是全市的平均数字，不可能每个人都能达到。有些居民家庭会超过这个数字，有些会接近，还有些会有差距。所以加大对住房最困难家庭的扶助，也是北京市今后工作的重点。
专家简介
谭烈飞——
1956年生于北京，1982年毕业于北京师范学院历史系。1990年到北京市地方志办公室，任副编审，编审出版了北京《房地产志》、《公路运输志》、《道桥志》、《排水志》等多部志书，为《北京建筑志》顾问，发表《北京城市住宅规划与建设》等多篇论著，现为北京史研究会常务理事、副秘书长。 | 
