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杜鸣，北京杜鸣估价师事务所董事长，工商管理硕士，中国注册房地产估价师，亚洲房地产学会会员，中国房地产估价学会理事，清华大学房地产研究所客座研究员
记：目前，社会上包括一些房地产业内人士对房地产估价缺乏了解，能否请您对房地产估价业务及其在市场中的中介角色做一个介绍。
杜：房地产估价是新兴行业，社会上普遍对其缺乏了解，而且远不如会计、律师行业那样为大众所知，这是由其行业特性所决定的。估价师主要是面对委托客户，实行一对一的服务，市场影响面较小。实际上，房地产评估广泛服务于市场经济的众多领域，包括房地产的买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、纠纷处理、合资合作、股份制改造、资产重组、破产清算、以及投资决策、管理、成本分析等均需进行房地产估价。房地产估价即房地产价格评估，是以房地产为估价对象，对其客观、合理价格的估计、推测或判断，它不是估价人员的定价，而是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显现出来。房地产估价是在公平、公正的立场上，在广泛获取市场资料的基础之上，求取社会平均的、客观合理的、贴近市场的价格，它与概预算有本质的不同。房地产的价值判断，如同在日常生活中对某一物品的价值判断一样，较多采用比较和成本估计的方式，这也就是房地产估价中常用的市场比较法和成本法。某种程度上可以说房地产估价师对物业现有价值、未来价值、升值潜力、价格变化规律、土地利用的最大化更有发言权。从评估师的角度对房地产项目做市场定位、可研性报告、投资分析等，往往也具有相当大的参考价值。
房地产估价师事务所的中介作用在于基于客观、公正的基础上为交易双方的土地、物业进行估价。既服务于强势客户，如银行，通过对抵押房地产的价格、市场变现能力的评估，以求避免银行资产的损失；同时也服务于弱势客户，如拆迁项目牵扯到千家万户，通过估价师事务所公正、客观、专业的评估可有效减少双方矛盾，提高拆迁效率；对一般交易双方而言，由于交易双方对物业的认识多有偏差，估价师事务所的评估能够更有效地说服双方。
记：对房地产买卖双方而言，如果成交了即对估价结果的公正性、合理性给予了验证，而对银行抵押房地产的委估而言，则往往是事后验证估价结果的合理性与客观性，那么估价师事务所是如何发挥其中介职能的呢？
杜：估价师事务所是新兴行业，同律师事务所、会计师事务所一样，也同样存在一些问题。不排除估价结果与市场有偏差，这与估价师所掌握资料不全以及和估价师业务素质有关，所以估价行业每年都有业务培训。另外关键看估计机构如何管理，我们现在实行三审制度，大家都是为了共同的事业，我们的责任是保护两方利益和多方利益，而不是某一单方的利益。总体来讲，北京相对较好，由于评估失误而导致客户不还款或资不抵债的较大的案例还未有发生。
记：请问目前估价行业的发展现状如何？
杜：自1993年出现中国第一批估价师事务所，至今已有9个年头了，经脱钩改制后统一归估价行业协会管理，并正进行资格认证和定级。北京市一级估价师事务所第一批通过58家，第二批有28家，上海也在80家左右。从市场发展趋势上看，估价师事务所差不多要经历从多-少-多-少的过程，改制后比改制前少一些，未来在市场认可制度下，必然在数量上将会增加，之后竞争的结果将使少数有实力的估价机构生存下来。各家事务所由于发展的历程不同，业务侧重点也有所不同，也就是说各有不同的市场定位。杜鸣估价师事务所是第一家以估价师名字命名的事务所，自93年成立以来，一直坚持市场化的运做方式，在市场夹缝中求得发展和壮大，我们的主要业务是对银行抵押房地产进行评估，对房地产交易双方尤其是二手房进行评估，另外还有一大块是拆迁评估。
记：请问估价行业的发展前景如何？
杜：伴随市场经济的不断深入和发展，估价行业的服务领域将越来越宽，业务内容越来越深入。随着评估报告从形式化逐渐走向实质化，评估行业的价值将会凸现。一个突出的现象是近一、二年来，来自于市场中的主动性客户越来越多，估价的主要目的是为其投资经营决策服务，以便更好地把握市场机会和防范市场风险。由此可见，在市场经济情况下，房地产估价行业将会有更好的市场前景。整个房地产估价行业的发展对每一个从业者来说都是很重要的，维护行业秩序和行业形象是行业协会的首要目标，目前的主要举措是建立了一级资质估价师事物所的信用档案制度，在建设部信网上都可以查到，将来应该尽早建立估价师职业责任制和职业保险制。国外估价行业较多采用合伙制并承担无限连带责任，这也是我们未来的发展方向，杜鸣估价师事务所愿意在这方面起个带头作用。行业间交流对行业发展也有促进作用，目前的交流相对少一些，希望将来有更多的交流机会。
记：入世后，在估价业对国外开放的情况下，对目前的市场格局有何影响？
杜：外资的进入对行业发展有冲击，但整体上利大于弊。外资企业在技术、管理、人才方面的优势必然带动整个行业的提升，包括开辟新的领域、开办新的业务。届时我们面对的不是一小块蛋糕，而是共同做大的一块蛋糕，谁的市场份额也不会少，反而会增加，这也就是所谓的双赢。从行业特性来讲，由于房地产是地域性很强的特殊商品，本地肯定会占有更多的优势。外资进入可能更多采用合资合作、人才本土化的方式。近一年来，国际间的交流互访明显增多，今年我作为中国估价师观察员代表参加在华盛顿召开的国际估价师年会，10月8日美国估价师协会到访北京，10月9日，国际估价师联合会到访，22日英国皇家估价师协会也来北京访问。
记：估价师事物所如何在市场中提升竞争力，您有什么看法？
杜：第一重要的是估价师的业务素质，我认为在市场经济条件下有价值才能生存；第二，服务意识很重要，这里所说的服务不是指满足客户高估或低估的要求，而是在服务内容和方式上的全面提升；第三，职业责任心和诚信度，只有具诚信品牌的估价师事务所才能在市场中走的更远。
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