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近日,中国人民银行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节,字里行间透出央行对规范住房贷款的“重拳出击”。
其中对房地产企业、建筑施工企业贷款规范的内容涉及三大方面:
一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款,各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。
商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。
二、严格控制土地储备贷款的发放
各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途
商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。企业将贷款挪作他用的,经办银行应限期追回挪用资金,并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为,各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业,商业银行应限制对其发放贷款。
央行人士解读新政策
针对人们关心的问题,昨天本报记者也采访了中国人民银行有关人士和房地产的专家。
问:商业银行为什么只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款？
央行人士:随着住房制度改革的深化,我国居民的住房状况得到很大改善,但是,帮助广大中低收入家庭改善居住环境的任务依然艰巨。因此,信贷政策上需要引导商业银行扩大个人住房贷款的覆盖面,支持中低收入家庭购买住房。为减少业主与开发商之间因房屋结构和质量而产生的矛盾,同时也是为了减轻借款人不必要的利息负担,《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。
问:对个人购买第二套以上(含第二套)住房,商业银行应适当提高首付款比例并不再执行住房优惠利率,是否具有强制性？
央行人士:个人购买第二套以上(含第二套)住房,商业银行应适当提高首付款比例,并不具有强制性,各家商业银行可根据客户的实际情况来进行。但是第二套住房贷款按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行,不再执行住房优惠利率,具有对商业银行的强制性,商业银行应该按照规定办理。
问:商业银行怎样才能判断个人购买、贷款的是不是第二套住房或者多套住房？
央行人士:以前商业银行间的信息并不是相互交流的。但是在这个通知中,要求各家商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统,详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前,应到信贷登记咨询系统进行查询,然后再发放贷款。商业银行对个人房贷信息的掌握,将是一个长期渐进的过程。
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银行贷款是否为房地产企业唯一融资渠道
房地产开发贷款今后将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适应限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目，这项被地产业界关注已久的贷款政策一露面，即在地产业界引发强烈反响。银行贷款是否为房地产企业唯一融资渠道？对于能左右房地产市场的资金因素,还有哪些筹集方式？本报记者采访了有关专家和业内人士。
在央行公布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后的两天内,北京华远老总任志强就发表了洋洋洒洒的三四千文字,纵谈房地产融资体系中融资渠道的狭窄,并且指出“因为中国并没有开放房地产的金融市场,没有除银行信贷之外的更多金融工具,所以全部的风险均成为了银行风险”。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授认为:政策不能一刀切,还需配套融资措施。
在我国房地产市场的发展中,有不少有实力、有信誉的企业得到快速发展,但是不可否认也有一些缺乏资金、资质差的房地产企业在浑水摸鱼。毋庸置疑,央行出台的房贷政策将对规范房地产市场起到积极的促进作用。不过,作为国民经济的一个强劲增长点,房地产行业仍需要政策的支持。尤其是该行业的特性也决定了这个行业是资金密集型,如果一下子抽走资金,有可能对行业产生打击,因此房贷政策不能一刀切,对信誉好的企业还应及时提供贷款,同时政府部门还需出台相应的融资配套措施。
目前社会上有大量资金聚集。根据中国人民银行最新的统计数据表明,截至今年5月末,居民本外币的储蓄余额为10.38万亿元,企业本外币存款余额为6.77万亿元,这说明社会上有大量闲散资金还未找到合适的投资渠道。如果能通过多种投资渠道获取房地产投资的资金,可能银行将不再面临过大风险,房地产企业也不用把大部分的资金需求都寄托在银行身上了。
根据国外经验,企业上市、资产证券化、抵押、发行债券、基金、信托都是企业获取资金的重要方式。我国房地产企业目前的确面临融资渠道比较狭窄的问题,这其中有政策层面的因素,也有企业自身的原因。以采用信托方式融资为例,以往政策不允许房地产企业用信托方式融资,自今年政策“解禁”以来,已经有中煤信托推出的“车公庄危改小区项目”、重庆国投运作的“景龙国际公寓股权信托”项目、北京国投推出的“三环新城”信托项目,全受到了投资者的追捧,很快就筹集到了开发商所需资金。如果说以前是政策因素“卡壳”的话,那么在相关政策出台后,能否筹集到资金,靠的就是整个楼盘的自身吸引力,能否经得起信托公司、个人及企业投资者的考验了。这意味着多种投资渠道,实际上也促使开发商开发出更产销对路的房地产项目。 |
