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据最新统计数据，我国港澳台地区、外省市人士和国外投资者在上海的购房需求旺盛，占去年全市预售总量的25.8％、市区7000 元/平方米以上的房屋中逾4成被这一群体购买。今年初，长宁区13家高档楼盘又集体向境内外投资者抛绣球，这13家楼盘中有9家均价超过1万元/平方米。至目前，综观上海的高尚居住区，中山公园生态商务聚居区依然有它的独特优势地位，表现为“环境优美、交通便利和生活设施齐全”等特点。
中山公园生态商务聚居区包括中山西路以东至华阳路、延安西路以北到万航渡路（靠苏州河岸）华东政法学院的大部分地区。中山公园商圈南抵武夷路，西到凯旋路和内环线，属于长宁路沿线东段，配套中山公园生态商务聚居区而建，是上海的商业副中心，轻轨明珠线和地铁二号线在凯旋路交汇，其区域投资环境引人关注。
随着中山公园换乘中心、虹桥上海城购物中心等七大商业项目的亮相，以及地铁二号线延伸段的动工建设，使得中山公园商圈宜商宜居的形象日益清晰。中山公园聚居区高档楼盘可望受到更多境内外投资者的关注：房价稳步攀升、环境闹中取静、规划整体有序。
长宁区房地产市场发展态势良好
长宁区一直是上海重要的涉外居住区，其居住环境和房屋投资价值一直为投资者所看好。自从1999年底上海掀起新一轮房地产热潮之后，长宁区楼市一马当先，始终站在潮头之先，经历2001年的供应尴尬之后，2002年的全面开花之后，2003年的长宁区在售楼盘的价格处于稳健发展态势。
房地产前景看好的理由：记者在调查中发现，以下几大因素促使了长宁区房地产市场走好。第一，成熟的涉外居住环境，使得境内外人士普遍看好长宁区的居住环境。第二，随着地铁二号线延伸段动工建设，处于地铁沿线的项目被普遍看好。第三，目前长宁区楼盘品质和价值不断提升。第四，众多全装修房的进入市场，在一定程度上也提升了长宁区的房价。第五，地区的交通网络化和规模型地产开发产生了积极的影响。
未来几年住宅重点发展区域：根据规划，长宁区未来几年住宅重点发展区域是在“两线两区”。“两线”是指长宁路沿线、天山路沿线；两区是指古北一、二区、虹桥别墅区。长宁区今年完成的重大交通市政项目有，地铁2号线向西延伸工程，中山公园至虹桥临空园区，至2005 年完成。中环线项目、北翟路、长宁路等道路工程。中山公园公共交通换乘中心。
中山公园聚居区市场现状
根据上海市长宁区房地产交易中心提供的数据，今年2季度中山公园板块的高品质楼盘引领楼市风骚，均价在1季度上涨的基础上，继续一路攀升。
高档楼盘引领市场风骚 长宁区交易中心数据显示，聚居区内长宁新城成交均价已突破10000元/平方米大关，华敏世纪广场均价甚至高达14683元平方米。高档盘已占据本板块的“半壁江山”。确实，在长宁区的各板块中，中山公园是这两年优势凸现最显著的区域，无论是捷运交通还是商业环境，都有了非常显著的提升，这直接带动了板块价格的持续上涨。根据报表，成交面积排名前5位的有4位成交均价突破8000元/平方米，并有2位超过1.2万元/平方米，成为拉动板块均价上涨的生力军。
记者在调查中获悉，凯欣豪园和新时空国际公寓即将陆续上市，两新楼盘均价可能突破1万元/平方米，可以预计中山公园板块今年下半年总的供应量还是比较充足的，应在48万平方米左右。
中低价楼盘后续供应不足 在短期内，中山公园生态商务聚居区内中低价位楼盘基本上难觅踪迹，相对较为经济的在售楼盘，当数大家源公寓、海信花苑、愚园二期——鸿凯湾绿苑，这些楼盘自去年开盘以来，一直保持着良好的势头，凭借其优越的地理位置，及适中的售价，大获市场青睐。从目前情况来看，聚居区内中档盘后续供应量略显不足。
当然，一些老盘借机纷纷将尾盘出手在一定程度上弥补了市场供应的不足，2季度象华阳公寓等老盘业绩都很显著。该类楼盘由于产品单一，且无小区规划，销售曾一度停滞，如今中山公园的居住环境和交通状况已日益被人们所认可，而其相比较高档盘价格优势又十分明显，因而也出现了快速消化的状况。
中山公园聚居区详细解读
中山公园地区是整个长宁区行政、商业、娱乐中心，生活机能十分完善，未来的中山公园地区更将形成一个商业集中、交通发达、人口汇聚、住宅荟萃的全新区域。
与徐家汇相比有价差 目前中山公园商圈的房价普遍都在8500 元/平方米到10000 元/平方米，而与其可比性较强的徐家汇地区房价已达9500 元/平方米到16000 元/平方米，中山公园商办楼能量仍有较大的释放空间。
商业商务发展前景好 中山公园商圈周边巨大的基础设施投入与系统性的规划，为其创造了经济学上的“后发效应”，也赋予商圈内楼盘巨大的升值空间。区域规划核心围绕三大方面展开：
首先，中山公园地区被定位为上海城市副中心。未来两年里，政府将投资建设人行空中走廊、公交换乘中心，与已经建成的地铁、轻轨和高架构成五重立体交通。便捷的交通无疑给未来的中山公园商圈带来无穷的发展空间，而位于其中的楼盘也必将潜力无穷。
1.上海首个五重交通体系，未来2年内将形成。一重——地铁：地铁二号线有中山公园站。二重——轻轨：明珠线有中山公园站。三重——高架：内环线高架从长宁路擦边而过。四重——人行空中走廊：环行走廊，即将建设，2年内完成。五重——地面传统交通。
2. 中山公园交通换乘中心，规划建设的中山公园交通换乘中心位于凯旋路、长宁路的东北角。规划设计的步廊系统西起凯旋路轨道车站，东接华美达酒店，南北沿长宁路分布。步廊将各大商场二层部分商业联系起来，并与地面、地下交通系统一起组成一个快捷、便利的立体交通网络。中山公园商业中心户外二层步廊系统的建成将成为本市第一个成规模的封闭式步行系统。5年内建成换乘中心，并投入使用。
其次，在居住的基础上，长宁区政府表示要发挥中山公园的现代商业和商务功能。中山公园商业中心作为区三大经济组团中的东部组团，已进入全面推进阶段。
1.商业设施星罗棋布成规模，根据规划，中山公园定位为区域商业中心，以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能，结合长宁区域的特点，以及商业发展的基础条件，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，形成各自特色。鼓励设置：百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设置：购物中心、大型综合超市、生活服务网点；限制设置：菜市场、仓储商店、集贸市场。预计到2005 年，长峰商城、华美达广场、新锦江商厦、康宁广场、88广场等一大批大型的商业设施将先后建成。至目前已有数个商业大项目在该区域启动，这些大项目面积都在1万平方米以上。这些大商业项目为中山公园换乘中心（城市销品茂），它坐落在明珠线中山公园站对面的长宁路、汇川路上，商业总面积达12.5万平方米；华美达广场位于中山公园对面、坐落在长宁路定西路口，2万多平方米的商业面积；邻近中山公园站、长宁路上的圣约翰名邸商场，是一家拥有1.6万平方米专业主题商厦；新锦江商厦，商业总面积达5.5万平方米。目前，香港新世界购物中心已在此开业。
2.未来商务功能日益凸现：此外，一系列商务办公楼和酒店也将在中山公园周边落成，这将从根本上改变中山公园地区经济结构和人员流动层面。经营性投资的增加，势必将大大抬升该地区的房地产市场整体形象。酒店包括目前已经开业的巴黎春天大酒店，成为上海规模最大的四星级酒店，并拥有酒店式公寓和办公楼。毗邻中山公园的长峰商城、中山公园对面正在建设的88广场也将是甲级商务办公楼。兆丰国际大厦、长峰大厦等已经落成。
3.上海多媒体产业园提升区域能级：在中山公园地铁站落成的上海多媒体产业园将成为西区的特色商务的办公中心，园区建筑面积达35万平方米，主要功能包括：办公及研发、展示、交易、生活服务、高尚住宅区，将成为上海信息产业的焦点。高科技产业是未来最具发展的产业，在国外，高科技园区周围的楼宇千金难求。因此，多媒体产业园的发展潜力也将为该地区的楼盘注入不可估量的动力。
再次，长宁区启动“生态型城市”计划，2~3年以后，整个区域将出现由“四横五纵”绿带交织而成的城区绿色走廊。中山公园商圈属闹中取静，周边高校众多——华东政法大学、东华大学、华东师范大学、上海大学美术学院等簇拥左右。
中山公园商圈规划中还将新建大片的公共绿地，包括
1.“1横”城区绿色走廊与中山公园有关，即结合苏州河整治，沿镜内在苏州河南岸辟建一条宽10～20米的绿带，将沿线的中山公园、已开工的6万平方米河滨公园、14万平方米虹桥临空园绿地、周家桥公园、北瞿公园等，串成一条河滨绿色走廊。
2.明珠线沿线绿地的建设：这对改造凯旋路沿线的环境大有好处。
3.历史建筑的风情街武夷路：毗邻中山公园商圈，属于聚居区范畴，武夷路的传统底蕴在未来将得到释放，绿色的自然环境与优雅的人文环境交相辉映，构筑起理想的居住环境。
2003年2季度中山公园在售楼盘成交汇总
楼盘名称 2003年2季度成交均价
长宁新城 10378
畅园公寓 12284
大家源新城 6139
海信花苑 5105
鸿凯湾绿苑 7472
华敏世纪广场 14683
华阳公寓 5666
武夷路418弄7、9号 12202
悦达花苑二期 8455
兆丰嘉园 9389
板块合计 9141
数数据来源：长宁区房地产交易中心 |
