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1、行政区划及人口龙华镇辖属深圳市宝安区，位于宝安区东部、深圳市北部，毗邻深圳福田区。全镇面积98平方公里，下辖龙华、同腾、龙腾、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联、牛栏前十个行政村、龙园、景龙两个居委会。2001年全镇人口约36.6万，其中常住人口约2.4万。按照深圳市目前人口25%的增长率来看，2003年总人口约50万， 其中其中常住人口超过10万人。
龙华城市发展速度不断加快，城区规模日益扩大，规划面积达41平方公里，开发城市面积25万方公里。龙华城市规划起点较高，布局合理，功能齐全，先后获得了"广东省规划先进镇"、"广东省卫生镇"、"广东省卫生先进镇"、"全国乡镇之星"、"全国乡镇建设先进镇"、"国家卫生镇"、等光荣称号。
A、龙华卫星城结构布局
定位为我市未来中部服务组团核心城区的龙华卫星新城区域范围为机荷高速公路、梅观高速公路、龙华外环路、龙华路围合而成，总面积44.9平方公里，建设用地35.5平方公里，2010年规划人口50万。
B、三条轴线组成龙华卫星城基本结构
龙华卫星新城将围绕生活服务带、生活轴线、景观轴线展开建设。生活服务带定位为沿轨道交通将卫星新城重要生活服务组团串联而成的生活服务功能区域；生活轴线为联系城市生活服务带上各生活服务功能组团发展轴线；景观轴线为连接观澜河与羊台山体的景观纽带。
C、六大组团构成龙华卫星城核心区
根据城市发展及产业特征，规划确定龙华卫星新城由卫星新城核心区、龙华旧城、二线扩展区、油松城、民治旧城、富士康工业园六个功能组团组成。
龙华镇商圈调查：四大商圈雏形已现
1、四大商圈概略
龙华镇现在已经形成了人民北、龙观路、万众城、人民南四大商圈，各商圈由居主导地位的大型商场（10000平方米以上）带动临街商铺和其他业态商业自然发展形成。其中：
人民北商圈以人民北路为轴心，由佳华平价商场、华富市场为龙头，友谊书城、南城百货、丰佳超市、金碧世家裙楼数码通讯一条街及周边临街商铺相呼应，是龙华镇政府所在地，是龙华镇传统最繁华的商圈。本商圈消费群体为龙华镇主流消费群，高、中、低档商业搭配较为合理，符合各阶层消费需求。
龙观路商圈以开业不久天虹商场为龙头，由万顺百货及临街小商铺构成。随着金鹏百货和金龙华商城两个大型商场即将开业，龙观路商圈已初具雏形，并有以全新先进的业态形式对龙华镇商业产生颠覆性影响的势头。由于天虹商场的进驻，该商圈吸引了龙华镇中高层次消费人群，未来可望成为龙华镇中高档商圈。
万众城商圈由万众城家居广场、富威家具广场、万众城服装批发市场、万众城百货和开业不久的大新百货为龙头，牛栏前农贸市场、万顺购物广场及临街小商铺共同构成，该商圈商家众多，是龙华镇目前商业密集度最高的商圈。该商圈主力消费群体为龙华镇广大的工业企业就业人群，商品档次偏低，以价廉物美积聚相当人气，并成为目前龙华及周边城镇的服装、家居建材主要批发基地。
人民南则属新兴社区型商圈，因风和日丽、苹果园、锦绣江南等中大型住宅社区的开发而形成。由于该商圈人口素质高、购买力强，在加上紧邻未来的龙华新中心区，该商圈具有较大发展潜力。
但是由于商业规划滞后，商业资源仍有待整合。主要是政府对商业的扶持、引导不力，出现商业布局不合理，商业行业结构失衡缺陷，表现为商业规划差、档次低、规模小。行业分布混乱，行政区、商业区、工业区、住宅区功能没有相对独立，各地功能互相交叉、干扰，商业各行业没有形成规模化、集约化的经营，行业整体优势没有得到充分发挥，呈现虚假繁荣。以家私为例，除香江家私外，其余家私商场均惨淡经营，表面看似供过于求，深层次因素是分布零散，商业资源未得到有效整合，未形成整体行业优势，对镇外市场和客户未构成聚合力、辐射力，处于镇内封闭式经营，自产自销状态。
2、龙华商铺市场发展趋势
展望2003年商铺市场，以零售品牌商家整体租赁销售为方式的商铺投资热点，将集中于南山、龙岗、宝安区域，电器、服装类主题商城布阵的下一个热点将逐步由南山转向人口密集的宝安，尤其是房地产市场旺销的龙华，而龙岗、宝安两大工业区，将会不断涌现大规模的专业市场。
伴随着零售品牌商家圈地布阵的日趋饱和，以及商铺开发的理性回归，2003年深圳商铺市场，将打破去年以零售品牌商家整体租赁销售为主体的格局，百货超市、主题商城、专业市场百花齐放，共同逐鹿商铺市场。而龙华商业的发展具有以下三点优势：
A、良好的宏观经济环境
龙华镇与福田区、南山区接壤，属深圳市的后花园和后勤基地，随着扩市、撤关、港人北上置业、地铁兴建、华南国际物流中心（华南仓储区）兴建等宏观经济环境的改善，与相邻的布吉镇、石岩镇、观澜镇经济交往的加强，龙华经济具有良好的发展前景。另外，龙华城镇居民可支配收入为25000元，农民人均年收入为11000元，人均消费支出为19650元，其中恩格尔系数占支出的27.9%，城镇居民与农民具有较高的消费需求和消费能力。
B、龙华商业资本及行业构成分布失衡，处于整合成长期，为大商业的定位和发展提供了机会。
主要表现为“三多三少”：个体经济多，龙头企业少；小商铺多，大商场少；小规模，零散经营多，集约化、专业化经营少，为大型超市、主题商场的发展提供了广阔的发展空间。
C、龙华商业业态分布尚存在空白点
龙华镇目前仅有百货、家具、建材、低档服装商业市场和传统农贸市场，纵观整个深圳市商服市场，近两年商业大力发展，各种业态推陈出新。尤其是深圳关内，商服市场日趋火爆，主题商场及大型专业市场相继开业，大型超市四处圈地“夺”人，创造了深圳一个又一个商业奇迹。而这些又恰恰是龙华商业市场目前所不拥有的，但市场却证明抢占先机才能取胜的道理。 |
