百万平米大盘云集 东坝地区渐成东部楼市新贵(图)
简介：与一年前东坝地区只有“奥园”孤军奋战的窘状相比，而今的东坝可谓是京城楼市中炙手可热的区域———先是在不久前闭幕的朝阳商务节上传出印尼三林集团计划出资160亿元，全面展开东坝地区的污水、道路等市政基础设施 ...
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东坝简介 东坝与天通苑、回龙观、石景山等同属北京市规划中的十大边缘居住集团。根据北京市规划设计研究院做的东坝边缘集团控制性规划（待审批），其范围包括东坝乡全部、平房乡的平房村、石各庄村、将台乡的北岗子村、金盏乡的北马房村等。 东坝集团规划总面积3626.27公顷，建设用地规划面积1815.5公顷。规划建设用地范围控制在五环路以东、亮马河北路和东坝路以南、金盏东路以西、姚家园路以北的区域内。 ■竞争态势 百万平米大盘云集 仅仅在一年前，东坝还是一片几乎被发展商“遗忘”的地方，尽管在“李嘉诚要在东坝投资100亿元”的消息传出后，也骤然火爆过一段时间，但地产大鳄们“光打雷不下雨”的观望态度，致使偌大的东坝板块只有北京奥林匹克花园“一枝独秀”的尴尬局面。 今年春天，随着由北京实力派发展商———金隅嘉业开发的本市最大的经济适用房，170万平方米的朝阳新城在网上放号之后，东坝陡然成为人们关注的热点区域，更成为众多实力派发展商争相打造“大盘”、“名盘”的试验田。先是与国美电器同出一门的鹏润房地产开发公司宣布要在姚家园路推出价格在5000元/平方米以内的精装修板楼项目———国美家园，面积在107万平方米左右，号称要打造“CBD后花园性价比最好的项目”；紧接着，宏宇集团，这一来自广东的知名发展商也正式宣布落户东坝，启动北京星河湾项目，面积约为40多万平方米；而在国庆之后，天鸿集团在定福庄开发的万象新天开始内部认购，而其310万平方米的体量堪称是北京最大的生活社区。 最近，记者又得知，香港和记黄埔旗下的和记黄埔地产也将斥资30亿元人民币投资东坝。这个位于东四环和五环之间、平房乡姚家园村的项目总建筑面积与珠江罗马嘉园相当，达40万平方米。此外记者还了解到，华纺集团新开发的一个项目，案名尚未确定，但面积也在50万平方米左右。 如果说，时下北京的热点区域在东坝板块，而东坝板块的热点区域则是在朝阳北路一带。记者了解到，该区域内仅广州开发商就有三家，不光有地产大鳄合生创展的珠江罗马嘉园，还有宏宇集团的北京星河湾以及城启集团的青年路小区二期，再加上鹏润开发的100万平方米的国美家园，仅朝阳北路区域的总开发量也约在370万平方米左右。 上述这些楼盘，再加上北京奥林匹克花园130万平方米的体量，屈指算来，东坝板块目前的开发总量将接近1000万平方米。这无论是从数量上，还是从扩张速度上，都堪称是京城楼市中当之无愧的新贵。此外，据了解，东坝地区目前还有一块200多万平方米的土地正在待价而沽。 ■产品形态 高中低档一应俱全 从产品形态角度看，目前东坝板块一改往日以中低端项目为主的劣势，高中低档产品集体登场，可谓空前丰富。在低端项目方面，以金隅嘉业开发的本市最大的经济适用房———朝阳新城为代表，售价多为3000多元/平方米；在中端产品方面，则以售价在5000元/平方米以内的国美家园为代表；在高端产品方面，则以合生创展的珠江罗马嘉园为代表，售价多在7000元/平方米以上。 从项目的分布区域上看，也呈现出朝阳北路中高档项目扎堆的特点，该地区项目均价都不低于4000元/平方米。具体地讲，在朝阳北路与青年路交叉的十字区域，汇聚了珠江罗马嘉园、朝阳园、星河湾、国美家园、朝阳无限、青年路小区等数个项目。其中，主要针对CBD高端客户群，包括外籍人士发售的朝阳园单价最高，在8000元/平方米以上。珠江罗马嘉园则稍逊一筹。星河湾的单价与珠江罗马嘉园大抵持平，但户型多在200平方米左右，因而总价较高。 作为中端项目的代表，国美家园则沿袭了其在家电领域内“价格杀手”的本色，号称其售价等同于“商品房中的经济适用房”。对此，鹏润房地产开发公司的总经理安鹏解释说，目前，国美家园的初步定价为5000元/平方米以内，减去其精装修成本为700元/平方米，再减去经济适用房项目无需上缴，而商品房项目必须上缴的500元/平方米土地出让金，为3800元/平方米左右。考虑到该项目是由国际知名的王董国际做的整体规划设计，因此，其售价与同区域的经济适用房———朝阳新城3310元/平方米的售价相差无几。据安鹏介绍，国美家园目前正处于土地规划方案审批过程中，预计春节后将会开工，明年5月之前将会正式对外发售。 对于诸多实力发展商纷纷进军东坝、产品形态日益丰富的开发盛景，鹏润房地产开发公司的总经理安鹏认为，东坝板块的人气将会随之迅速增加，其将会逐渐变成一个全新的、成熟的、超大规模生活社区，其相应的土地升值空间也会进一步加大。 ■利好消息 四大利好促进发展 在不久前闭幕的第四届北京朝阳商务节上，一条消息颇为引人注目：以森林管理而著称的印尼跨国集团公司三林集团与朝阳区政府签订合作协议，将出资160亿元，全面展开东坝地区的污水、道路等市政基础设施建设和土地一级开发工作。 事实上，对于目前在交通、教育、医疗等方面有先天不足的东坝而言，类似这样的利好消息，今年可谓是令人目不暇接。 利好一：生活配套提升品质首先，诸多大盘竞相开发，除了将会使各项生活配套日益完备外，还必然将提升整个东坝板块的品质。例如，国美家园未来将会建成3万多平方米的超市以及12万平方米的特色商业街，还将建成一座2万平方米之大的社区体育馆；而万象新天则完全按照一个独立城市的标准来规划建设，办公、购物、饮食、娱乐、金融等设施，以及大型社区商业中心、社区医疗中心、养老院等生活配套应有尽有。 对此，北京重诚兴业房地产经纪公司总经理李巍岩认为，大盘开发不仅可以避免分片开发所带来的问题：开发商们在同一时间推出楼盘，可能出现的同质化现象；而且，作为CBD的后花园，东坝所吸引来的居住人口，还将进一步净化CBD核心区的商务环境。 利好二：交通网络快速方便其次，从道路建设上讲，朝阳路、姚家园路，连同京通快速路、八通线轻轨一起构筑了东坝强劲的交通网络。以东四环和东五环为纬，以朝阳北路、朝阳路、姚家园路为经，可以窥见，在一个个被道路区隔开、尺度宜人的规则长方形或者梯形板块中，散布着大量定位于CBD人士栖身地的居住组团。尤其是不日即将全线开通的五环、朝阳北路、即将通车的六里屯路以及明年10月即将开通的青年路，更将大大缓解进出东坝的交通压力。以朝阳北路为例，一期工程在今年6月份已经开通。一个月后，朝阳北路将全线竣工开通，其终点就在东部“万象新天”所在的常营乡。据介绍，尽管东坝本身没有轻轨及地铁，但未来在青年路、六里屯路以及朝阳北路三线贯通之后，乘公交到国贸一带，将只需20多分钟，比目前要节省三分之一以上的时间。 利好三：绿化带项目受优惠据了解，北京市124平方公里的第一条绿化隔离带朝阳区占有110多平方公里，南磨房乡、蒋台乡、来广营等地区的绿化隔离带项目不少。东坝项目多邻近绿化隔离带，使得居住氛围与商业氛围自然区分开来。其中，万象新天社区北邻规划中的133万平方米巨型绿化公园，规划建设池塘、林阴道、植物观赏区、娱乐运动设施、公园会所、会议中心和高尔夫球场等。 值得注意的是，由于绿化隔离带项目享受一定的政策优惠，房价相对较低。这样，将会吸引更多的买家到东坝置业。 利好四：整体规划步步升级记者日前从朝阳区有关方面了解到，东坝边缘居住集团未来的规划总建筑面积约为1745.7万平方米，平均容积率为0.96，属于大型郊区低密度居住集团，其整体规划将是十分先进的。未来这里将建设成为“低密度、中高档”的住宅区，规划居住人口25万人，成为京东的一座大型绿色生态社区。 据了解，原东坝边缘集团中规划的工业用地，由于与该地区周边规划的中高档住宅不协调，拟进行调整，工业用地将另行选择。此外，为了进一步提升东坝地区的形象，政府有关部门已计划将平房殡仪馆迁出，取而代之的是一系列的重大工程和项目，诸如以好莱坞为目标的电影博物馆已经动工，而大众亚洲旗舰店、东方基业汽车城已开进东坝等。 |
