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建筑物区分所有权是近现代各国民法一项重要的不动产所有权、是区分所有建筑物专有部分所有权、共有部分使用权及业主因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。关于名称，各国立法个尽相同。德国、奥地利称为“住宅所有权”，英国、美国联邦住宅局使用“公寓所有权”概念，日本与我国台湾，均称“区分所有权”或“建筑物区分所有权”。我国学者则多认为“建筑物区分所有权”这一名称最为妥洽。
建筑物区分所将权是随着土地立体化利用的客观需要，及区分所有建筑物的出现而出现的。特别是经历了二次世界大战，战后的住宅危机，促使各国政府大量兴建高层和多层建筑物，这也使住户之间的人际关系变的复杂，各种新的法律关系产生出来，这些都促使各国不断加强立法，使建筑物区分所有权制度成熟及发展起来。
在我国，改革开放前是通过将所有房屋归为公有并用分配的方式来解决住房问题。在1978以前，实行的是事实上的公有化、福利型住宅制度，在这种住房制度下是不需要建立，从技术上、事实上也不可能建立类似于西方各国近现代的建筑物区分所有权制度的。
进入70年代后期，为了解决居民住房供需矛盾日趋尖锐的问题，国家开始了对旧有住房政策和制度予以改革的工作。1978年首次提出建立“房地产市场”的成意见，到1988年修改宪法后，“房地产市场”被法律所承认，同年国务院召开全国城镇住房制度改革上作会议，颁布《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，标志者我国城镇住房制度的改革进入了一个新阶段。
其后《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系列法律相继出台。1992年以后，我国房地产产业高速发展，但也产生不少问题。其中很重要的一点就是没有建立起一套系统完整的建筑物区分所有权制度，在有关房地产纠纷中，涉及而积及人住后与物业公司之间的纠纷占了很大一部分比例，各方的权利义务都不是非常明确。
关于建筑物区分所有权的概念有其历史发展的变化，各国根据各自的同情所采纳的观点也不尽相同。
关于这一概念主要有以下几种学说：1.一元论：具体又分为（1）专有权说：此学说认为建筑物区分所有权是指区分所有权人对于区分所省建筑物的专有部分享有的权利，即专有所有权。
（2）共有权说：该学说以集团性、共同性为立论基点，将区分建筑物整体视为全体区分所有人所共有。
2.二元论说：认为区分建筑物所有权，是出区分所有建筑物专有部分所将权与共有部分持分权所构成的一项权利。
3.新一论（享益部分说）：此说否定二元论说的区分专有部分和共有部分的做法，将二者合并，称为“享益部分”，认为以该“享益部分”为标的而成立的不动产权利，即为区分所有权。
4.三元论说也称“最广义区分所有权说”，认为建筑物区分所有权是由区分所有建筑物的专有部分所有权，共有部分持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。
三元论说反映了建筑物区分所有权的固有属性，发明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形式。我国学者多认为“三元论说”比较符合我国的具体情况，在立法上应予以采用。建立建筑物区分所有权制度就是要比政府部门、开发商、消费者（小业主）知道，业主花钱购买房屋所享有的权利和应承担的义务到底有哪些，并建立起一套合理解决纠纷的制度体系，这样就可以大大减少纠纷的产生，有利于促进我国房地产产业的发展。
在我国现有的法律法规中没有系统全面的阐述这一问题，而且现行法律法规操作性差，有的甚至不符合实际情况。要建立我国的建筑物区分所有权制度，首先应该明确以下几个问题：一、基地：关于基地的概念，各国立法无明文规定，一般理解为与区分建筑物直接接触，并支撑建筑物的土地。并且大多数国家均规定基地利用权与建筑物区分所有权须结为一体，不得分离处分。我困1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有”1988年《宪法修正案》明确了土地使用权可以按照法律规定转让。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用仅同时转让、抵押。”可以看出，目前我国采用了建筑物区分所有权与基地利用权一体性的立法原则。由于我国法律规定城市土地归国家所有，业主拥有的实际上是房屋的所有权和一定年限的土地使用权，两者间的差异如何处理还没有明确规定。在我国商品房价格构成中（根据《北京市商品房住宅销售价格构成表》），土地使用权取得费用一般要占到整个价格的10％—20％，消费者购买了一套房产时，不仅取得了对等于其购买房屋面积大小的基地的专有利用权，还拥有了对规划小区内公共用地的共有使用权，这些在物业管理收费中都得到了体现。如果在给消费者（小业主）的权利凭证中体现不比来，他们就不会理解为什么自己要交纳土地使用税或土地使用费，也不知道自己要对小区外境应承担支付管理费的贪任。
二、建筑物区分所有权中的专有所有权和共有所有权：首光我们应该明确，建筑物中哪些部分属于区分所有人的专有部分，哪些构成他们的共有部分。目前我国房屋面积测算标准尚不统一。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规则》，商品赠销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。房屋建筑面积不仅用于销售和进行权属登记，还会影响到整个城市规划及房屋价格的构成。规划中的建筑面积与容积率、城市高度与空间、建筑物之间的间隔等关系都是依据建筑面积来计算和控制的，此外土地出让金、市政基础设施配套费和四源费、物业管理费的收取也都是以建筑面积为计价基础的。只有统一了建筑面积的概念和测算标准，才能为明确各方的权利义务打下坚实的基础。
在确定了建筑面积后，购房者（小业主）所购买的房屋面积也就有了初始的基数。房屋的销售面积中套内建筑面积一般不会有什么争议，关键是公共部位与共用房屋分摊建筑面积的计算产生了很多纠纷。根据共有部分阶性质，将其分为法定共有部分与规约共有部分二类。我国建设部《商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则》第六、七、八条的规定所反映出的原则，基本上同于世界主要国家的相关规定，但其中第七条规定不应记入分摊面积的共用建筑空间，其权利义务由谁承受呢？在不记入分摊面积的共用建筑空间中，人防工程依规定要无偿交给有关部门，已交纳了土地出让金的可销售车库中未出售的部分，以及开发商留下自用的经营房成销售契约中有约定部分，开发商有权处置。但仓库及其他单独具钉使用功能的独立使用空间其权利义务由谁拥有呢？不进入分摊的面积并不等于不是建筑面积，也不等于业主没有权利义务，这些在法律中应有较为明确的规定。根据日本学者的论说，作为建筑物中的附属建筑物的仓库等可依规约成为共有部分。此外，建设部的《商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则》只是规定共用建筑面积的分摊以幢为单位，并未涉及到小区内公共用地及小区的法定配套设施。如果不将小区内所有土地、建筑物的权属关系明确清楚，必然会导致业主之间、业主与开发商和物业管理单位之间的权利义务不清晰。因此在权利分配上，除了国家明文规定了权属关系的，小区内的其他土地和所有设施均应明确由谁来享受权利并承担义务，只有这样才能明确小区内各方的权利归属，为以后物业管理与收费做好准备。
三、成员权：成员权主要指建筑物区分所有权基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。
生活在一栋建筑物里的全体区分所有人因区分所有权的创设而形成了共同体关系。为维护建筑物各部分的应有机能，解决彼此间的纷争，进而维护共同生活秩序及共同利益，需要有一个团体组织，处理共同事务。管理团体在名称上各国规定的不尽一致。在我国，根据建设部33号令《城市新建住宅小区管理办池》第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（简称管委会）”。根据北京市1995年《北京市居住小区物业管理办法》称为“物业管理委员会”，2001年北京市国土管理局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》称为“业主委员会”。从目前情况看，称为“业主委员会”更能体现管理团体的性质。
关于管理团体的职责，各个国家都根据自己的国情有不同的规定。但真正体现对管理团体性质不同认识的，是关于管理团体法律地位的规定，主要分为以下四种情况：（1）不具有法人人格的团体，以德国法为代表。
（2）具有法人人格的团体。以法国住宅分层所有权法和渐加坡土地权原（区分所有）法为代表。
（3）管理团体法人，以日本建筑物区分所有权法为代表，是—种附条件的承认管理团体为法人的模式。
（4）判例实务上的法人人格，以美国为代表。上世纪70年代，在美国判例实务上得到普遍承认。
现阶段，我国还没有相关法律明确规定管理团体的权利与地位，学者对业主委员会的地位也有不同的主张、前一段时间，南宁市中级人民法院在修理平等大厦物业管理委员会与南宁达胜房地产开发有限公司物业管理纠纷案中，做出了该物业管理委员会不具备民事审诉讼主体资格的裁定。可见在业主委员会法律地位问题上，我国无论在理论还是实践中都还存在混乱的局面。
从我国当前情况来看，我认为业主委员会作为小区管理的最高权力机构业主大会的执行机关，应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定的其他组织，是合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。因为我国目前还没有有效的约束机制，个别业主有可能利用业主委员会具有法人资格逃避自己应付的责任，从而损害其他区分所有人的合法权利，因此业主委员会目前应是不具有法人资格的“其他组织”。业主委员会同样不应当是不具有诉讼地位的一般的社会组织，否则区分所有人在诉讼上的权利义务就无法保证，业主委员会也无法正常开展工作。因为以业主委员会名义代表区分所有权人的行为一旦产生纠纷，而业主委员会却不具有独立的诉讼地位，那将使业主委员会无法行使法律及规约赋予它的权利，也会使成立业主委员会本身变的没有意义。
四、立法模式：（一）民法模式：以瑞士、意大利为代表，在民法典中设专章、专节或专条规定建筑物区分所有权制度。
（二）住宅法：主要为英美法系国家所采用，通过制定一部住宅法，对一切类型住宅的所有、租赁关系进行调整，并将建筑物区分所有权作为其中的一部加以规定。
（三）建筑物区分所有权法模式：是针对建筑物区分所有权进行的专门立法的模式，德国、日本、意地利等国家采用此种模式。
前两种模式在立法技术上具有简便性的优点，也有利于对不动产所有权形式进行统一的立法调整，但受条文所限难以作出详尽规定。第三种模式可以克服的两种模式的不足，代表了对区分所有权关系予以规制的基本潮流。考虑到我国立法进程的实际情况，还个具备直接制定建筑物区分所有权法的条件，可行的方式是在新的物权法中设专章规定建筑物区分所有权的基本原则和主要内容。如不制定专门的物权法则利用民法典模式，有关部委及有立法权限的地方根据本部门或本地方的具体情况制定相关的部门规章或地方性法委律、法规，从而形成完整的体系。
综上所述，由于我国房地产业发展的时间还不长，在理论，与实践中无法避免会存在一些问题，因此建立我国的建筑物区分所有权制度是十分必要的，这对于保持房地产业健康发展，减少不必要的纠纷及维护社会稳定都省着积极的作用。 |
