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业主可启动业主大会成立程序
房地部门是监督管理主角
相邻小区可建业委会联席会议制度
居改非要缴5倍物业管理费
城管监察大队可参与小区拆违
本报讯 《上海市物业管理若干规定（草案）》[以下简称《规定》（草案）]已进行了第二次审议。针对上海实际，《规定》（草案）名称拟修改为《上海市住宅物业管理规定》。近日，在市人大常委会主任会议上，市人大法制委员会副主任委员沈国明所作的报告显示，业主大会的成立，房地部门、街道在物业管理中的作用，居改非和违章搭建的拆除等市民关注的一系列热点、难点问题，都有了明确的修改意见。
会议审议了《规定》（草案）名称和调整范围。其中《规定》（草案）第二条修改为：“本市行政区域住宅和住宅区内的物业管理活动及其监督管理，适用本规定”。相应地，在附则中增加非住宅物业和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业，参照本规定执行的内容。
关于物业管理监督管理体制房地产管理部门和街道，谁是物业管理活动监督管理的主角？针对物业管理专业性强的特点，房地部门的监督管理有利于市场化运作。《规定》（草案）第三条第二款修改为：“街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理活动与社区建设之间的关系”，第六条的相关内容修改为：“区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或业主建议后，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）成员。业主大会筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。”关于业主大会、业主委员会的成立与运作
1.进一步明确业主在物业管理活动中的权利义务：“业主在物业管理活动中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。”
2.增加业主大会职责：“业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还有权决定业主委员会的工作经费，有权撤销业主小组不适当的决定”。
3.增加推选业主代表参加业主大会会议的内容：业主大会“采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。业主大会以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主”。
4.增加业主小组会议形式及其相应职责的内容：“同一物业区域内有两幢以上房屋的，经业主大会同意，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成”。
5.增加相邻物业区域业主委员会联席会议制度的规定：“两个或两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会成员、居民委员会、物业管理企业参加”。
关于成立业主大会的启动程序为了防止建设单位拖延召开业主大会的情况发生，增加了有关成立业主大会启动程序的内容。《规定》（草案）第六条第一款增加“建设单位未及时书面报告的，业主可以向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的建议”的内容。
关于改变物业使用性质市民对“居改非”有两种截然对立的观点，鉴于导致“居改非”产生的主要原因，是住宅物业用作商业用途成本比较低，审议结果强调运用经济杠杆调控手段。《规定》（草案）第二十一条增加“改变物业使用性质的业主，应当按照所在物业管理区域的物业服务费用的五倍缴纳物业服务费用。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项维修资金”的内容。相应地，在法律责任中对擅自改变物业使用性质的行为，设置了较高的罚款处罚：“违反本规定第二十八条规定，擅自改变物业使用性质的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下的罚款”。
关于违法建筑的处理责令拆除违法建筑是一种行政处罚，其强制执行权属于法院或者法律规定的行政机关。因此，赋予物业公司执行权在法律上存在障碍。根据今年年初市政府关于在本市开展区县城市管理领域相对集中行政处罚权工作的决定，区县城市管理监察大队可以依据房地产管理方面的法律、法规和规章的规定，对在物业管理区域内的部分违法行为行使行政处罚权。为此，人大法工委建议区县城市管理监察大队依据法律、法规和规章规定，加大执法力度，严格执法，以切实解决本市范围内存在的违法搭建问题。 |
