"别墅自拆重建"后续 自拆自建法律一片空

    中宁路138弄14号业主买下别墅后自拆自建，遭邻居起诉索赔56万元（详见昨日本报），这一令很多人匪夷所思的案件引来了不少法律界人士的关注。业主拆房行为违法，这是律师们共同的观点。

　　但关于拆除后能不能再建，律师们却见仁见智。采访中，法律界人士都特别强调：此案的发生其实暴露出目前的法律存在空白。

　　拆房违法

　　上海原本律师事务所贾草律师告诉记者，14号业主拆房的行为已经违反了《上海市房屋拆除工程施工安全管理规定（试行）》。该法规中明确规定，在拆房前须“已经取得房屋拆除许可证的拆除工程实行安全施工核准制度，实施拆除工程的施工企业须凭营业执照等有关证件，依拆除工程合同规定的范围为单位，向市房产管理局办理拆除安全施工核准手续。”

　　“在《规定》中还明确了具体的罚则———未取得核准而擅自开工的，由房产管理部门根据情节轻重，给予警告、通报批评，责令限期整改。暂停承包拆除工程等处理。”贾草律师补充道。

　　贾草律师的这一观点得到了其他律师的认同，大家均表示虽然业主对自己的房子拥有物权，但也不能想拆就拆，必须经有关部门批准。

　　拆房后业主是否有资格建房

　　观点一：可以重建

　　上海嘉创润华律师事务所的林凌律师认为，业主有资格建房，理由是他买下了房子，对房子享有物权。只要他建好的房屋与原房屋的占地面积，建筑面积，房屋外表、结构与原房屋保持一致。而14号业主委托人修先生称，因为是老小区，“在规划部门找不到原图纸”，这肯定是无稽之谈，所有建筑的规划图纸都会留档，没有新老小区的区别。如果在规划部门测量后，14号业主重建的房屋与原建筑有出入，规划部门可以要求其拆除整改。

　　观点二：不能重建

　　上海联业律师事务所的王展认为，14号业主已没有建房的权利。“3年前他拆房后，房子已经灭失，房地产登记部门完全可以把产证注销，把土地收掉。因此，不存在恢复房屋原貌的问题。作为小区物业虽然可以对违章建筑发放整改通知，但这套房子已经灭失，物业不能代替规划和建设等部门审批和发放施工许可。”王律师说。

　　由于重建后的房屋，必须重新进行初始登记，重新申领房产证，没有经过规划部门审批的住宅，永远是没法办理产证的，14号业主建好的房屋将就此成为违章建筑。

　　观点三：可以重建但必须“三步走”

　　上海原本律师事务所贾草律师告诉记者，14号业主原来拥有产权的房子已经被他自己拆掉，房屋已经灭失不存在了，物权是灭失了，是不能恢复的。个人是不能单独拥有土地的。但是14号业主还是可以在这块土地上盖房，不过要经过下列几步：

　　第一步是确定业主对土地的使用权。如果没有单独的土地使用证，而是整个小区有一个大的土地使用证，说明该小区的土地使用权归全体小区业主共同共有，在这种情况下，14号业主要征得2/3以上业主的同意才能再盖新房子。贾草律师说，现在国家土地管理部门很少核发单独的土地使用证，估计该小区可能是土地共同共有。

　　第二步是向土地管理部门备案。这样规定主要是避免使用权人改变土地的使用性质，比如原来是住宅，再改建也必须是住宅。

　　第三步是取得规划部门的许可。14号业主要将所盖房屋的图纸送规划部门审批，取得许可后才能施工。

　　应该尽快消除法律上的空白

　　“中宁路138弄14号自建别墅的问题，我还是首次听闻，具体适用哪个法律法规，法制处可能也需要研究。”一位律师告诉记者：“我们的法律目前还存在空白，上海目前法律允许的个人翻建扩建还仅限于农村的自建房屋。但采取比照原则的办法想想，为何农村的房屋可以自建，而别墅却不行。打个比方说，比如业主遭遇火灾，难道法律就不允许他恢复建筑原貌？只有上游法律明确何种自建房屋属于合法行为，诸如中宁路这样的官司这样的麻烦才能得到解决。”

　　私拆私建会留哪些隐患

　　14号业主未经审批拆房建房有什么安全隐患？会不会造成邻居的房屋损坏。长期从事房屋建设工作的施先生告诉记者，因为是别墅，就结构来说，一般保证距离，采取一定的保护措施不会对旁边的居民有太多的影响。至于年代比较老的房子本身结构就有问题，那在施工的时候应该是要考虑到对这些房子的加固保护。如果不加保护，很可能产生结构裂缝，或者沉降，轻者房屋变形，墙体开裂，门窗不能关闭，影响使用功能和使用寿命，重的么直接倒掉，产生直接生命财产损失。

　　不过也不要因为出现裂痕而过分担忧。一般房子就算是新房子造好也会出现裂缝，关键看这个裂缝的程度，裂缝也有很多种类，比如温差缝、沉降裂缝，还有涂料砂浆开裂都会有可能，只要不是结构裂缝，对建筑本身没有太大影响，就是卖相难看点。

　　“此外，私建房可能使邻居的空间压抑，采光也可能受到了影响；小区整体的风格因为某些过渡张扬的个性建筑，而受到冲击，不仅升值受到影响，就连保值恐怕也难了。”施先生说。