北京：最大规模旧房改造 政府出资150亿

经过加层改造后的住宅设计图。

改造前

改造后

　　昨天，《北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见》正式发布，住在房龄超过31年以上老房里的市民将迎来综合改造，未来5年，政府将陆续投入150亿元改善市民居住环境，陆续对1980年以前建设的老旧房屋进行建筑抗震节能综合改造，符合条件的老旧楼房按每平米3000元左右成本价，每套房屋可约增加10%的建筑面积，增加面积，其由个人支付。改造后的民宅将更加节能环保，牢固度达到能承受烈度八度地震。

　　市住建委相关负责人介绍说，拟改造建筑包括1980年以前建成的房屋（包括旧城的平房），约4000万平米，规划保留的农村住宅、以及1980年至2002年期间建成的学校、幼儿园、体育场馆、商场、医院、交通枢纽等人员密集的公共服务设施等。拆迁的房屋不在改造范围。

　　市住建委相关负责人表示，将首先对老旧房屋进行抗震鉴定和加固价值评估，具有改造价值但不符合抗震标准的，将由区县政府组织进行改造。通过综合改造，将使全市住宅的建筑安全水平得到显著提升，抗震能力达到现行国家规范要求。

　　市住建委相关负责人表示，政府陆续投入的150亿元，将通过市区两级财政以1：1的比例配置实现。“简单来说，就是一年投入30亿元，其中市级财政投入15亿元，所有区县一共投入15亿元。”

　　据介绍，建筑抗震节能综合改造中的城镇房屋建筑的抗震鉴定、加固价值评估费用，由市财政承担；驻京中央单位和解放军、武警部队，外省、区、市单位，境外机构产权的城镇房屋建筑抗震鉴定、加固价值评估费用，由实施责任主体承担。

　　《实施意见》规定，各区县人民政府、各实施责任主体要积极探索吸收社会资金参与抗震节能综合改造的途径。城镇住宅在原结构基础条件满足，符合规划条件并经批准的前提下，可探索通过增层等方式筹集改造资金。已售公有住宅附属设施改造所需资金，可以按照改造性质使用房改售房款、专项维修资金和个人公积金。

　　通过加固改造，部分老楼房每户可能增加5-8平方米的面积。市民需负担增加面积的建安成本。

　　如果对老旧房屋进行抗震鉴定和加固价值评估，发现有些建筑的加固成本可能已超过拆除重建的成本，对于这部分房屋，经房屋建筑所有权人同意后，将由区县政府组织相关责任主体按计划予以拆除，市民可能会回迁或者予以定向安置。

　　已经列入拆迁规划的房屋，不列入此次改造的范围。

　　权威访谈 　　是否增加楼层 业主集体决定
　　加固了房屋，节约了能源，改善了居住环境，政府利民惠民政策发布后，住在车公庄附近一栋老公房里的大爷大妈们非常开心，同时也提了很多问题。本报记者综合了部分市民提问，并由市住建委相关业务处室负责人给予解答。

　　北京为何要花人力物力、在这么大的范围内进行老旧房屋的改造？

　　近几年，世界范围内发生了很多大的地震，我国汶川地震、玉树地震均造成了重大人员伤亡，房屋建筑抗震能力不足是造成重大人员伤亡的最主要原因。

　　经过我们调研发现，即使在北京，很多31年以前的房屋也不能满足现在的抗震设防标准，为了市民的生命安全，市政府、各相关单位在讨论了一年多以后，终于出台了这个政策。

　　“1980”和“2002”为啥是坎？
　　我国自1978年以后才明确规定在房屋设计时必须考虑抗震设防措施，再算上两年的建设工期，我们推算出1980年以前建成的房屋，很多是不满足北京地区抗震设防标准的。2002年，国家又提高了人员密集的公共场所建筑物的抗震设防类别，因此1980年至2002年期间建成的幼儿园、医院、体育场馆、博物馆、文化馆、图书馆、影剧院、商场、交通枢纽等人员密集的公共服务设施，虽然已进行过抗震设防，但有些还需要适当加固、提高。

　　一个项目的改造大约持续多长时间？需要市民怎样配合？
　　前期鉴定和改造过程，会对居民生活有些影响。因为抗震鉴定除了对设计图纸进行复核验算外，还需要进入房屋内对砖、砂浆、混凝土的实际强度进行检测，可能需要打洞。

　　综合改造工程实施过程大约需要3个月的时间，期间对房屋建筑外墙进行剔凿，入户做钢拉杆；供热计量温控系统改造需要入户改管；附属设施的改造也需要入户施工。

　　我们也想呼吁一下，政府花了这么多钱去改善居民的生活环境，希望能够得到市民的配合。

　　改造项目市民可以参观吗？
　　从6月初开始，我们在东城、西城、朝阳、海淀、丰台和石景山6个区挑选了12栋住宅楼进行试点，希望能把技术、政策等问题都测试出来。这些项目有些已经开工，将在年底前竣工。我们的计划是让各区县市民就近参观，实施责任主体即将开放报名，希望市民关注。

　　我们楼的产权单位非常复杂，有些企业已经倒闭了拿不出钱，怎么办？有些邻居生活已经很困难，他们能少出点吗？

　　对于产权单位复杂的情况，将由区县主管部门“兜底”负责统筹；如果产权单位是已经破产或者困难的企业，将采取市区两级财政补助的方式进行补贴。对于已经被认定属于本市低收入家庭的业主，将由区县财政予以全额或差额补助。

　　增加的面积到底每平方米多少钱？
　　增加的面积将由所有权人承担，但费用标准需要通过试点工程测算另行制定。

　　改造技术可靠吗？怎么保证施工质量？
　　加固砖混结构房屋的技术已经过了专家论证，去年开始进行了抗震加固专项试验，创新出预制混凝土外套加固体系。混凝土框架结构的加固技术已经非常成熟，我们借鉴了日本和美国的先进经验，采用钢结构防屈支撑进行加固。我们进行过大量实验，实现了提高整栋楼房抗震能力。

　　同时，我们将严格实行合格承包人名录制度，也就是说参与综合改造的检测、房屋安全鉴定、设计、施工监理单位都可以从名录中依法选定，这些单位的工程质量是可以信赖的，同时区县政府也会做好施工质量、施工安全的监督管理工作。

　　我们的楼是否增加层数，是谁说了算？
　　首先关于增层的标准是原建筑物地基可以承受，并且符合这个区域的控高、容积率等规划条件。其次如果房屋属于已售公有住宅的，实施责任主体应当依法组织业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可提出综合改造申请。增层的基本原则是保障群众利益，为社区广大业主增加、完善服务设施。增层的相关政策正在研究制定之中。

　　农村改造咋办？
　　在综合改造中需要进行排查鉴定的3类房屋中，有一类是纳入本市规划保留村庄的农村住宅。现在有关部门正在研究适合农村的实施办法。

　　新闻链接 　　2002年前公建部分改造
　　在这次改造中，也将1980年至2002年期间建成的幼儿园、医院、体育场馆、博物馆、文化馆、图书馆、影剧院、商场、交通枢纽等人员密集的公共服务设施纳入改造范围内，相关负责人表示，改造后的公共建筑将能承受烈度八度地震。

　　改造效果 　　可抗烈度八度地震
　　市住建委副主任张农科介绍,这次综合改造是北京开展的一项重要民生工程，改造后市民可以体会到几大好处：一是房屋建筑安全了，全部都能达到八度抗震设防的国家规范要求。二是节能了，采暖季所需标准煤数量仅为过去的三分之一，室内温度能够达到冬季室温标准。三是管线、上下水、防水等附属设施也会同步更新，大家居住更舒适。四是房屋建筑的使用寿命将延长10年以上。

　　此外，还将对房屋建筑的外立面进行美化改造，小区环境比如绿化也将同步改造。改造后的房屋建筑会和所在区域建筑风格一致，更加美观和实用。

　　老公房能“长高变胖”
　　经过加固改造，老旧居民房屋不仅变“结实”了，每户还能扩出5-8平方米的面积，并在顶层增加1至2层。经过改造，老公房就能“长高”、“变胖”。

　　技术人员说，这种改造技术相当于给原来的房屋先加上一层“外壳”，再加固原本建筑的外墙以达到整栋楼抗震的效果。同时，加厚的“外壳”与原来外墙之间的空间，就是相应住户增加的面积。同时由于楼房底层更坚固了，在不违反规划的情况下，建筑还能加高1到2层。如果楼层超过6层，还可以在规划允许的情况下加配电梯。

　　据了解，加固改造后每户多出来的面积，将计入每套住宅总面积内。而加层可能会成为社区服务中心，也可以经过商讨后对外销售，所得销售款可以用来补贴整栋楼的建筑维修费用。

　　相关负责人说，涉及增加面积的权属和将来的交易问题，目前正在研究相关政策，并根据目前已经开始的试点出台具体办法。

　　建筑寿命延长10年
　　以1980年划线，最“年轻”的老房也超过了30岁。相关负责人说，以住宅设计使用期限一般为50年计算，意味着老房子的住宅使用期已经不足20年。而改造后的住宅不仅抗震能力增加，节能能力提高，还可以至少延长10年使用寿命。

　　“原来的老房子没有节能措施，内外保温都没有做，冬季室内温度很难达标，而且耗能严重。另外，老房的上下水、燃气、供暖主管道、电线以及屋面防水等附属设施有些已经超期服役，会有安全隐患，严重影响使用寿命。”相关技术人员说。

　　记者了解到，这次抗震节能综合改造不仅是给老房加上一个坚固的外壳，同时还将对其中的“动脉”给予更新。部分水电、管道都将随之改造，而具体的费用将可以通过动用业主的公积金、专项维修基金等方式筹集。

　　改造步骤 　　改造过程分五步
　　市住建委相关负责人介绍，改造虽然过程看上去比较繁琐，其实可以归类成5步完成。

　　抗震鉴定和加固价值评估

　　由区县政府组织开展。抗震鉴定机构出具抗震鉴定和加固价值评估报告后，区县政府应当及时建立档案并将鉴定、评估结果书面通知实施责任主体。

　　据了解，这次城镇房屋建筑的抗震鉴定和加固价值评估工作在2011年6月启动，将在2012年年底前完成。

　　提出综合改造申请

　　实施责任主体应当根据鉴定、评估结果，及时向区县政府提出综合改造申请。属于已售公有住宅的，实施责任主体应当依法组织业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可提出综合改造申请。

　　编制综合改造计划

　　区县政府于每年9月15日前将下一年度的综合改造计划上报领导小组，经审批后纳入年度重点建设工程。

　　确定综合改造设计方案

　　被确定为当年改造的房屋建筑，其实施责任主体应当及时组织工程设计，并将综合改造设计方案报规划部门审定。综合改造设计方案中应包含节能、供热计量温控系统以及附属设施改造内容。

　　符合规划条件并经批准后，可以适当增加房屋建筑使用面积，相关费用由房屋建筑所有权人承担。

　　工程实施

　　实施责任主体应当严格按照基本建设程序组织施工，区县人民政府应当做好工程质量、施工安全的监督管理工作。