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旅游产业与多种行业业态组合发展的一种新方式是旅游地产，在旅游目的地构建、城市化扩张、产业经济格局下，旅游地产更是起到了区域经济、综合功能、社会职能相得益彰互为促进的驱动与拉动作用。而中国公路建设与发展也为旅游地产的规模化开发提供了有力的基础保障与价值增值可能。
根据笔者的工作经验与诸多成功案例研究，依托公路功能将形成三种公路型旅游地产模式，包括公路功能扩张型旅游地产、公路资源依托型旅游地产、公路专门指向型旅游地产。通过这三种形式把中国公路的功能融入到旅游经济发展和全域城市化扩张的体系之中，让中国公路本身通过功能提升、内涵充实成为旅游资源、旅游产品，发挥其旅游体验价值，形成旅游公路开发方式、公路旅游开发方式。
公路功能扩张型旅游地产的发展是随着汽车发展和汽车服务的兴起（如汽车旅馆、服务站等），以及人们户外游憩兴趣的增加，在传统公路服务区的基础上叠加旅游服务体系，这个服务体系从传统的车辆维修保养、加油、基本补给走向旅游综合服务体系。包括旅游咨询中心、大型停车场、特色餐饮店、酒店、当地旅游纪念品销售、标识系统、高速公路度假村，呈现出一种旅游综合服务区的特征。这种公路功能扩张性对公路周边的旅游资源依赖性不强，一般位于远离目的地的交通节点上。属于目的地之间的依托汽车服务打造的服务型旅游地产开发区，为游客提供短暂休憩和过夜服务两种形式，服务的人群较为多样，包括货车人员、旅游团队、自驾游客等。随着公路的旅游化，旅游服务与公路服务形成一体化。从实践来说主要有几个特点，第一，明显的服务标识系统，体现其服务项目的综合性；第二，大面积的停车场，随着自驾车出游数量的大幅增加，对停车场得需求越来越高；其中注重大中型、小型车停车空间的划分。第三，服务区的机动车服务功能较强，包括多种机动车停车空间的设置和汽车一般服务；第四，周边50—100公里范围内分布有部分旅游景区；第五，各种接待设施规模较小，餐饮一般可接待70人左右，住宿接待40人左右。第六，餐饮、住宿、购物，尤其是住宿必须具备主题性和品质性，从室内设计、服务、餐饮、住宿价格等各个环节提升产品的竞争力，保障在周边有接待能力的情况下可以吸引相对稳定的客源。
公路资源依托型旅游地产是旅游产业发展过程中将公路资源与公路沿线的泛旅游资源通过旅游地产的形式高度整合的一种主题化旅游产品，也就是泛旅游资源整合，通过休闲度假的建筑形态予以实现，最终营造从城市走向郊区的休闲度假旅游地产集聚区。此类公路型旅游地产对周边的资源有一定要求，最好临近旅游资源，借势资源高度整合实施旅游地产综合体的打造。这种高度整合需要具备几个硬性指标。一是必须依托公路，必须在公路干线上布点；二是公路沿线旅游资源丰富且本身具备旅游风景道的特质。所谓的资源丰富更加注重的休闲度假的特质，弱化观光的功能；三是公路指向高品质的旅游目的地；四是临近大城市群，具有庞大的客源市场；五是规模化，主题化，具备主题吸引和区域竞合的实力；六是拥有较强经济实力的投资商。这六点基本上可以涵盖公路资源依托型旅游地产的核心竞争力。
除此之外，关于公路沿线旅游资源的界定可以从更加宽泛的角度来思考，即具备“泛旅游资源”的概念，同时这些资源算不上优质，只是具备了可挖掘和开发的基本特征，比如农田、万亩果林、湖泊、村落、历史文化遗迹、企业、矿山等资源，将这些资源通过公路的经济导入功能赋予其市场价值，资源的泛旅游化+出行的方式+公路的服务+地产，开发形成规模化的度假酒店集群、温泉小镇、田园小镇、生态庄园、主题公园、大地艺术园、田园牧场、渔家宴集群等。
公路指向型旅游地产是对公路与旅游结合度要求较高的形式，这种开发一是必须具备品质较高的旅游资源，并且已经具备较强的集聚形态。基于此，需要对资源进行专项的开发而专门开通一条旅游公路连通市场与产品；二是必须具有规模开发的综合价值，未来可以形成新的城市化功能区，可以形成旅游产业经济园区，可以形成旅游度假区，可以形成主题旅游小城镇，可以形成特色养生产业集聚区等等；三是必须有“大旅游+大地产+大文化”的运营内涵，可以形成人文精神传承体验的文化创意旅游地产，可以形成独特消费产品的民俗风情休闲，可以形成主题感受并居住特征的综合度假旅游地产等。 |
