为什么不做精装修？想说爱你…真的好难
摘要: 1、税收问题：清收土地增值税前，房地产开发的1亿产值国家差不多要收走3228万，对于买房者印花税是1.5％，契税是1.5％，公共维护基金是0.5％，总税率买房者要掏3.5％；开发商营业税是5％，印花税是0.5‰，还有各 ...
| 1、税收问题：清收土地增值税前，房地产开发的1亿产值国家差不多要收走3228万，对于买房者印花税是1.5％，契税是1.5％，公共维护基金是0.5％，总税率买房者要掏3.5％；开发商营业税是5％，印花税是0.5‰，还有各种基金，总共加起来开发商的税率要超过9％。如果再把装饰公司税负计算在内，还要增加3.5％左右，总的税负就要超过12％，如果你一套精装修费用是10万，其中有1.2万就是上交给国家财政的。而且在材料买等环节还有重复上税。税收问题是制约精装修的关键因素。（编者注：清收土地增值税后，精装修成本可计入建安成本，这可能会为精装修带来利好。） 2、银行按揭会增加购房者的负担。目前银行按揭有两种形式，一种是等额还贷，一种是差额还贷。就是不论是等额还贷其是差额还贷，银行执行都是先还息后还本的原则：先把利息收回来，然后你再还本，这就给按揭人造成比较大的负担。比如我一开始定的合同是贷款20年，第五年可能就有钱了，想提前还贷，但和20年再还差距已经不大了。为什么？因为你后面那些年的利息已经提前支付给银行了，后面再还钱还的还是你的本金。这种现行按揭形式会大大增加购房者的负担，所以要尽量把装饰装修这一块给剥离开。 3、地域文化特征不明显。比如深圳是移民性城市，没有比较统一的历史上形成的文化和比较认可的一种风格，所以很难满足全国各地来的购房者在设计风格方面的需求，精装修成品房的比重在深圳是最低的，这是一个原因。 4、购房者的经济实力、社会地位和消费习惯。住宅装修和室内装饰应该是两个相对独立的专业领域，有的消费者要求把装饰和装修捆绑在一块，开发商就很难满足。同时有一些开发商也认为中国的大多数人购房者愿意买楼后自己进行住宅的装饰装修。 5、开发商投入产出和风险问题。精装修需要增加人力、财力、资金投入，回报率却没有办法预见，增加了开发商的风险，费力不讨好。 6、开发商对购房者的承诺有问题。一个是交房时间，一个是样板房质量。购房者要求交房时间越早越好，但如果要进行精装修，就需要结构、安装、装饰装修互相配合，时间比较长，可能就会耽误交房时间。从样板房质量来讲，因为样板房是先做，还没有开工的时候就先做样板房，到真正全部装修完，开发完时间可能是一、两年，这一两年材料也发生变化了，风格也发生变化了，原来的样板房质量再好，两年以后可能也看不上眼了，开发商认为解决这个问题比较困难，所以选择回避。 7、专业家装公司缺位。目前的家装公司在资质证明、相关经验，劳动力来源与水平、企业的标准化规范化、企业的设计能力上都与一次性精装修的要求存在着比较大的差距。绝大部分精装修房按照工程总量来讲，必须得一级施工资质，甲级设计单位才能承接这样的工程，目前的家装公司能够满足要求的很少，不能与住宅开发总量相匹配。如果要用现在这些家装公司，会产生一系列的问题，需要开发商去处理、协调，所以其不愿意做。 8、施工组织没有保障。材料保护、民工管理等问题对开发商来讲很难协调。几万民工同时装修十几万平方米，用工量很大，怎么管理，很多开发商认为不可思议，所以不愿意干这个事。 （本 明） |
