叶珺：社交性商业是城市中心区振兴的关键

罗兰贝格大中华区副总裁 叶珺

新兴消费群体是城市中心区未来的支撑

Q：城市中心区作为城市最繁华的地带，也是一个城市最具标志性的地段。按照您和您的团队撰写的这份《城市中心区发展心动指数报告》来看，城市中心区的核心地位受到了冲击，具体体现在哪些方面?

叶珺：城市中心区是一个城市的核心地段。核心商圈则是支撑城市中心区活力的最核心地带。从商业角度观察，传统核心商圈的业态布局更多的来自于传统零售业。然而我们看到，中国的传统零售业正遭受着电子商务等新兴商业模式的激烈冲击。因此，核心商圈面临的问题根本上反映着整体行业经济结构发生的巨变，只是在核心商圈中体现得更为清晰和迫切。

另一方面，中心城区自身的问题在商业遇到瓶颈后也逐渐暴露出来。过于粗放和僵化的发展模式使得中心城区提供的商品、服务与消费者的需求难以真正衔接，也就难以触动消费者的心灵。归根结底，中心城区的问题在于外部冲击和自身发展遇到瓶颈后，留住客流的竞争力相对性降低了。

Q：尽管和发展迅猛的互联网产业比核心商圈显得步伐慢了些，但也一直在寻求业态和服务水平的升级。我们看到了从过去单纯的百货商场发展到以万达为代表的集吃喝玩游购娱为一体的大型商业综合体的转变。并且这样的业态模式在很多城市都取得了成功。

叶珺：首先，将大型商业综合体布局在一些尚未开发成熟、但处在城市未来发展轴线的一些区域，能够强有力的带动区域商业的快速升温以及基础配套设施的跟进。应该说，大型的商业综合体对城市区域的影响力是十分巨大的。

第二，如果说通过一两个大型商业综合体来拯救大城市的中心商业区，力量还显得单薄。因为中心商业区面对的问题比较复杂，既有历史原因，也有行业因素。不过，万达模式带给我们的一个启发是，由一家企业对区域进行整体开发可以保持项目原始规划的一致性，并且能够形成不同业态的相对平衡。

Q：除了大型商业综合体，我们看到的另一个现象是，越来越多的国际品牌一方面加大了线上销售的力度，另一方面在大城市发育比较成熟的商圈开设产品体验店。这是否意味着城市中心区的商业价值将从销售转变为推广平台?

叶珺：我认为存在着这样的倾向，但这个现象并不意味着核心商圈的产品销售功能的衰退，更多的则是反映了核心商圈在受众中的影响力有着广阔的空间。

罗兰贝格公司做过相关调查，新一代的核心商圈的主要消费群体年龄在20-40岁之间。这一人群具有三个特点，一是具有更强的消费意识和消费能力;二是受教育程度较高;三是拥有更多的参与和体验意识。

此外，随着人均消费水平和家庭对子女重视程度的提高，对儿童的教育、娱乐、生活消费比重占市场份额逐渐增长，这也是互联网购物无法取代的领域。

具有了优质消费者群，我相信中心城区仍然具有很大的发展潜力，而目前的商业困境很大程度上来自于自身发展的滞后，这也是我们做《中心城区发展心动指数报告》的一个思考基点。

中心城区的相对优势亟待强化

Q：刚才您谈到了中心城区商业的困境和机遇，另外一方面，根据《报告》我们看到，我们在商务发展水平上也远远落后于国际性大城市的商圈。

叶珺：是的。中国核心商圈的商务发展水平可以从两个层次来分析。首先是北京、上海和广州等一线城市。这些城市面正处在向高端服务业发展的转型期，总的来讲商务发展水平要比其他城市高出很多。但对于核心商圈而言，商务服务能力和竞争力与新兴CBD区域还存在很大差距。写字楼楼宇老化并且品质不高，尤其是5A写字楼数量较少，带来的结果就是缺乏对高技术和高产出行业企业和精英的吸引力，从而影响了区域形象的提升。

对于其他二线城市，产业层次和集聚水平尚不能支撑更密集和频繁的商务活动。商务发展水平较低，即使地方政府有意兴建更多的商务写字楼，也很可能能带来更高的楼宇空置率。

一个城市的商务发展水平是一个渐进的过程，影响的因素也很多，在这一点上看，中心城区需要探索的路程还很漫长。

Q：分析了商业和商务发展的现状，在您看来，中心城区的核心竞争力在哪里?

叶珺：第一是体验。这体现在行业竞争之中。体验性消费是目前互联网尚不能完全覆盖的消费领域。中心城区密集的商业业态分布能为消费者带来更多元的消费体验。

第二是社交。这体现在区域竞争之中。中心城区拥有更多的公共休憩空间和休闲娱乐消费空间，提供了工作之余后的社交的最理想的场所。

但目前的问题是，无论在体验功能还是社交功能，中心城区的相对优势并没能充分发挥，服务和创新能力不足以及配套设施的落后使得区域内个体平均驻留时间与国外比差距很大。所以，这两个功能的发展成熟度也将决定中心城区的未来。

Q：在《中心城区发展心动指数报告》中我们看到文化资源置入和强化旅游的商业价值也是破解中心城区困境的一个思路。

叶珺：是的。现在越来越多的城市中心区注意到将文化元素嵌入到商业开发中。但从整体发展水平来说，层次相对较低。实际上，中国的大多数城市都有着丰富的历史文化资源，但是缺乏更深度的挖掘和细节上的体现，更多的则是简单的代入。仔细观察不难发现，在打着文化牌的街区中，50%以上的业态是餐饮，20%-30%是小商品零售。再去看看北京、上海的奢侈品店，设计上几乎都是一个样。形成鲜明对比的是意大利米兰，在商业与文化的融合上甚至能体现在每一个橱窗上。这不仅能触发到消费者的审美感知，也使中心城区的形象更多意义上代表了整座城市。当然，在我国一些城市也不乏文化打得响、商业模式成功的大项目，但与其说是文化与商业的深度融合，倒不如说沾了文化资源雄厚的光，粗放式的发展依然是最大的问题。

旅游对于中心城区而言，最主要的意义在于带来客流和知名度。但同样存在与商业脱节的问题。中心城区的景点往往小而分散，更需要科学的规划和精细的业态布局。不过令人欣喜的是，随着城市整体经济实力的提升和决策者规划意识的增强，中心城区面临的困境有了更多突破的可能。