时评：城市综合体是中国城市未来发展的主流模式

城市综合体

城市综合体在发达国家的出现至今已有50多年，且拥有一套较成熟的市场分析、市场策划、规划设计、招商引资、物业管理等运作模式。近年来，随着中国城市化进程的推进，上海、北京、广州、深圳、成都等一二线城市已经开始大力开发城市综合体，但随之相伴的问题也是层出不穷。

过去，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区、居住区、商业区、文教区等。虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视了城市是一个联系密切的有机整体。城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的模式，将生活资源融入其中，而城市综合体——基本具备了现代城市的全部功能的新形态就此应运而生。

据了解，城市综合体最早出现于20世纪50年代的法国巴黎，它代表着城市建筑新的飞跃，随后在纽约、东京等地陆续出现。改革开放后，伴随着我国经济的发展，许多地区也出现了城市综合体。这一现象的出现与城市综合体具备的特点密切相关。云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学认为，一是城市综合体拥有超大空间尺度及多种复合功能;二是通道树型交通体系与各种功能是有机地连接在一起，而不是简单地组合在一起;三是有现代的城市景观设计，综合性、标志性非常强;四是有一定的地标式城市建筑，是一个城市或者区域的标识;五是拥有高科技集成设施。

基于城市综合体的特点，社会上也流行着“城市综合体是城市房地产化”的观点。“这是一种偏见，是不正确的。”中国城乡建设经济研究所原所长陈淮认为，城市综合体是在我国特定的历史原因和国情下发展起来的，它是利益主体多元的地方，其中包括开发商、业主、商户、消费者及当地住民的利益。

对此，北京远洋商业地产事业部郭向东表示，城市综合体结合商业地产本身特点来说，就是提供人类进行生产交换，流通消费的一个场所，这也是它的基础功能。目前城市综合体泡沫化的基本原因在于什么呢?就是没有满足生产、交换、流通和销售的功能。所以首先做城市综合体，必须能满足这些条件。作为城市引擎功能来讲，开发商在特定的地块、特定区域地块当中，挖掘出的城市综合体，要深思熟虑它能引擎出什么样的产业，由产业带领相关的哪些经济活动。城市综合体作为承载物，要承载得住，这样自身以及带动的领域也都充满生命力了。另外，无论是零售和商务，都依赖非常丰富的商业资源和技术资源，以及市场资源，无论开发商如何整合资源，都要从基本点上着手。

当下中国的城市化进程可谓如火如荼，我们应根据城镇发展不同阶段发展城市综合体;突出地方特色，从文化视角去诠释城市综合体;根据当地的实际情况，多元化开发;完善城市综合体的商业运营管理;营造功能混合多样化的城市生活;架构丰富多样的公共空间及绿地景观;建立完善的低碳交通系统。

在可预计的未来，城市综合体开发将成为未来中国城市旧城改造及新区开发的主流模式，在这种模式中，政府、开发商及城市居住者三者之间的利益理应达到协调与平衡。未来，我们期待更具创新借鉴意义的城市综合体模式出现，期待公平与效率之下的中国城市成长路径。