身已动心更远 体验消费时代的旅游房地产

　　随着改革开放，人均收入水平提高，中国已基本上完成了从功能消费向体验消费的转型。在体验消费时代，文化和艺术成为大众消费的重头戏，生活休闲化成为明显的发展趋势，因而第三产业的发展显得尤为重要。第三产业的本质其实就是生活方式产业，旅游房地产是其中一种。

　　从广义上定义，旅游房地产是指一切与旅游相关的房地产项目，既包含了各类以实现旅游服务（包括旅游住宿、娱乐、购物、餐饮服务等）为功能的房地产物业，也包含旅游房地产开发、旅游房地产建设、旅游房地产经营等各类以旅游为主题或内容的房地产经营活动。从狭义上定义，旅游房地产指消费者以旅游、度假、投资等为目的，以旅游服务实现投资回报，并最终以多种形式长期持有的房地产物业。

　　旅游房地产是由旅游加房地产而形成的房地产业，这种特殊房地产，其购买者、使用者、居住要求、餐饮提供、外部环境、配套设施等各方面与传统房地产相比具有很大差异性。

　　旅游度假的本质是对现实的一次逃离 对生命的一次发现

　　旅游，国外的称法是leisure and tourism（休闲与旅游）。国外没有景区、景点的概念，也没有旅游房地产的概念，只有旅游目的地和度假村（resorts）的概念，实际上就是一片房地产，包括酒店、别墅、度假公寓和各种度假项目。

　　2008年就写出《旅游房地产文集》的亚太旅游联合会副秘书长叶昊讲述了他在悉尼一个度假村的经历，“我们住的就是那种带厨房的公寓，价格也不贵。大家买回油盐酱醋自己做中餐，吃的不亦乐乎。这个公寓很小，只有一个卧室、一个客厅、一个卫生间、一个厨房，但是推开门就是一个小花园，从花园出去是游泳池，游完泳可以躺在边上晒太阳。当地旅行服务机构提供day tour（一日游）服务，每天有不同的旅游路线，定时定点到酒店接客，即使迟到也不会超过一分钟。不用自己找，也不用费心去组织，待在酒店里一个电话就全部搞定。每天在不同路线的车上遇到的是来自世界各地的人，很少重复，大家谈天说地，愉快交流，是一种完全不同的文化体验之旅。”

　　离开常住的地方，去体验另外的生活环境和文化氛围，随心所欲，彻底放松。叶昊说：“睡觉睡到自然醒，特别能代表旅游度假的状态，旅游房地产如果能塑造出这个氛围，这个项目就是成功的。”

　　旅游房地产要在不破坏自然的条件下给大家提供一个优美的环境 而不是为了卖房子

　　楼市调控政策持续至今，众多开发商开始纷纷转向旅游度假地产等领域，大规模圈地，大面积开发住宅。

　　在叶昊看来，这种做法是一种对资源的极大浪费。“旅游房地产与城市房地产最大的区别就在于其很大一部分收入来自于搞经营，要开门纳客，要有服务的介入，比如酒店、博物馆、餐厅、俱乐部、游乐园等等。之所以称为旅游房地产，就是要给大家提供一个观览、体验的东西。如果没有这些吸引物，旅游房地产就不存在。旅游房地产一定是度假性质的。现在很多开发商打着旅游房地产的旗号在海南圈地，除了做一些社区景观之外，其他都盖房子卖掉了，这个很糟糕。”

　　从选址到资源配置，从提供的服务类型到周边设施的配套，都要做到人性化，房子本身倒在其次，这种旅游房地产做出来才是舒服的，也是我们真正需要的。现在国内开始有这样尝试的，但离精致还差得很远。

　　“我认为精致的东西一定要小。”中国台湾资深建筑规划师周家勤说，“像最早的杭州富春山居，简简单单改造十几个村子就是一景，它是一个开放的空间，一个城市基因的有机组合。好山好水的地方必须尊重环境，按照每个环境的特性去发挥。我们也要求自己的每个项目因地制宜，寻找亮点和核心价值。”

　　另外，一定要分工，要让更多小的开发商参与进来。如果只有一家大的开发商在掌控全局，考虑到逐利和成本，他没有办法把所有点都管好。小开发商的好处是，第一都是当地人，第二它做的是小本买卖，投入的资金可能是数十年的积蓄，自然关注度会很高。这样，成本控制到最低，服务却能更亲切、更人性化，这样的旅游房地产才是健康的、成功的。“在中国台湾很多景区都是小个体户运作，拿一小块地搞一个小农场，做得很精致，不但能养活自己一家人，而且带动了周边很多产业链和更多的参与者进来。比如，中国台湾从北到南很多家都在卖凤梨酥，每一家都卖得很好，这个市场很大，只要你认真去做。”