反对现阶段房产税扩容及深圳模式猜想

　　机构态度

　　中国税收收入是重要的财政来源，占中央政府财政收入九成以上，且增幅远高于经济增长速度。可以说，纳税人的无私贡献为国家经济发展奠定了坚实基础。

　　全国年度税收收入走势

　　根据国务院批转发改委的《关于2012年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，房产税的目标是要“适时扩大试点范围”。从沪渝试点来看，我们担心的是：房产税试点是否会更多看重政策的短期效果，将房产税异化为楼市调控的工具，最适宜税负的效果恐怕就很难实现。

　　首先，多套和高端是我国推进房产税改革试点的方向。

　　其次，大多数城市有可能试点方案是更多的涉及保有环节，对“存量房”进行征税。

　　反对现阶段进行新的房产税试点，原因在于：

　　1.中国税负已经较重，而民众可支配收入增幅不明显，税制改革不能操之过急。

　　税负有宏观税负和微观税负。

　　宏观税负是当期税收总收入占当期GDP的百分比，也称税收比率；微观税负指纳税人的纳税额占计税依据的比率。

　　2011年我国GDP为47.1564万亿元，全年税收收入为9.5729万亿元，宏观税负为21%.同其他国家的情形比起来，中国的宏观税负不算重。一旦归结到微观税负，由于中国的税制不完善，间接税比直接税多，也就是增值税、消费税、关税、营业税、土地税、资源税等，最终造成国民的微观税负较重。不同的统计数据表明中国狭义税负可能超过50%，这是比较高的比例。同时，越是普通老百姓，越难转嫁税收。

　　另外，中国民众可支配收入增长缓慢。根据国内经济学家的测算，1995-2010年，如果把通货膨胀的影响去掉，在这15年里，中国政府预算内财政税收翻了10倍，而城镇居民人均可支配收入，大概只增长了2.2倍，农民收入只增长了1.7倍。

　　在此情况下，居民的可支配收入没有明显增加，而支出却在不断增加，这也是为什么近年来让利于民的呼声越来越高的原因。因此我们也反对此时试点房产税。

　　2.与房地产相关的税费需要厘清。

　　正如前文所述，目前房产税的改革方向至少有三种方向。房产税的定义虽然有明文规定，但从上海和重庆两地的试点看，似乎都已跳出了现行法律规定。如此一来，税收的开征与否，税率制定等，都缺乏监督标准，成为政府施政的私器，严重影响纳税人利益。

　　另外，我国广义上的房产税名目众多，且整个体系“轻保有、重流转”，房产税改革应该先厘清旧有关系。

　　当前与房地产行业直接相关的税种多达14种，包括：营业税、企业所得税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城建税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税、土地增值税、资源税、契税、耕地占用税、教育费附加等。其中固定资产投资方向调节税自2000年开始暂停征收，面向外企征收的城市房地产税于2009年1月1日起废除，内外资企业和个人统一征收房产税。

　　第三，房价过高，与过高的地价和征收过多的税费都有一定关系，这不是靠开征房产税能解决的。

　　3.中国房产的功能具有多样性，且商品住宅使用权限更类似70年租赁权，不应是房产税的课税对象。

　　4.现阶段楼市成交低靡，房产税将进一步利空。

　　5.上海和重庆的经验表明开征房产税不能降房价。

　　6.房产信息在全国范围内的信息联网需要甄别。

　　根据我们的了解，越是有钱有权阶层，越不会使用自己的名字登记房产，所以房产税的开征，在信息甄别工作不做好的前提下，只能是老实人吃亏。

　　深圳模式猜想

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%：依照房产租金收入计算缴纳的，税率为l2%。

　　参考已推行房产税的地区，我们做如下推断：

　　1.从长期走势来看，我们推断深圳将针对所有存量房征收房产税。征收的公式为：房产税金额=房屋单价*纳税面积*（1-30%）*税率，并以年为单位计征一次。

　　2.为了保证居民基本的生活需求，征收房产税将以家庭为单位，并对每个家庭成员提供40㎡的免征税面积。为了支持普通住宅的流转，房产税税率也将分为4个级别。

　　由于目前国家对房地产实行限购政策：本地户籍家庭只能购买两套房，外地户籍只能购买一套。因此我们只针对具有购房资格的家庭所需缴纳的房产税金额进行举例分析。首先假定一个家庭有3位成员，并且假定二次置业的家庭，原先持有的住宅面积为80㎡.

　　由于每个家庭成员的免税面积为40㎡，即每个家庭购房的免税面积为120㎡，如首次购房面积超过120 ㎡的将要缴纳房产税，未超过的就不用。

　　如某家庭需购买一套138㎡、单价为30000元/㎡的住房，其在住房持有期间每年需缴纳的房产税为：

　　M=30000*（138-120）*70%*0.6%=3240元。

　　而同样条件下，如果其购买的住房单价高达60000元/㎡，其每年需缴纳的房产税金额则为：

　　M=60000*（138-120）*70%*1%=7560元。

　　从以上可以看出，对于首次置业者而言，当所购面积超过免税面积时将要缴纳税费，费用跟所购房屋的面积和价格成正比关系；而未超过的部分，即户型面积在120㎡以内的将不用缴纳房产税。

　　二次置业主要有两种情况：一种是将首套房出售而再次置业，即换房；另一种是保留首套房而再次置业。如果购房家庭的情况属于第一种，则其需缴纳房产税的金额与首次置业相同。

　　如果该家庭属于第二种情况，首先我们先假定该家庭是在原80㎡的住房的基础上，再买入一套138㎡的住房，购买价格为30000元/㎡，那么该家庭每年需缴纳的房产税的金额为：

　　M=30000*（138+80-120）*70%*0.6%=12348元。

　　同理，如果新购入的住房的单价达到60000元/㎡，其每年需缴纳的房产税总额为：

　　M=60000*（138+80-120）*70%*1%=41660元。

　　由此可以看出，对于二次置业，主要看其是否持有首套住房和住房面积的大小，持有首套住房面积越大，则其免税的面积越小；所缴纳的税费与二次置业所购单元的面积和价格成正比关系。

　　综上所述，房产税的推出，主要是对大户型（面积大于120㎡）高价格的楼盘影响比较明显，特别是别墅项目，将在一定程度上对成交量和价格形成向下走的压力。但根据上海、重庆的经验，加上深圳大面积住宅及别墅项目所占的市场分额较少，4房以上住宅+复式+别墅的可售套数仅占全市可售套数的12.5%，而购买的人群多为富人，即使增加了持有成本，防止他们购买的阻力还不是很大，因此估计即使推出房产税，对这些项目销情的影响也不明显。另外继续持有首套住房的二次置业者，当持有成本增加会提高，他们将房屋出租的意愿会增加，而且还会把所增加的成本转嫁到租客身上，导致房屋的市场租金上升，这将对租房的人群造成更为深远的影响。