时评：祸起满城尽带综合体

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9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，徐家汇地块以高达175 .26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下公司以217.71亿元(溢价率为24.4%)成功拍得。该地块不仅是上海总价地王，也成为今年全国总价地王。该地块能摘得全国总价地王的“桂冠”，足以说明其是优质土地资源。值得注意的是，当下城市综合体正成为一些地方政府卖地捞钱的新招。但由于目前城市综合体的呈现滥觞之势，极可能导致一些城市综合体成为城市“空壳”和“黑洞”。

首先，概述城市综合体之缘起

说起城市综合体一词，大家自是不陌生。自1958年，在法国巴黎拉德芳斯(La Defense)诞生了世界上第一个城市综合体项目以来，便风靡世界各地，且出现了诸多成功案例，如美国洛克菲勒中心、日本六本木等城市综合体，均成为了体现该城市繁华的标志区域，并被视为该城市一张耀眼的名片。

有观点称，我国的城市综合体最早可以追溯到紫禁城，因它也符合现在对城市综合体的概念体现。城市综合体(英文为HOPSCA)是“酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓”这六个英文单词的首字母缩写。围绕这六大方面的建筑业态可谓相当丰富，虽外在表现形式和名称有千差万别，但究其根源，多是以商业和商务为核心，以居住、办公等业态相辅助发展，形成一种相互依存、相互借力的能动关系。故，城市综合体又称“城中之城”。

城市综合体，是一个城市形态与经济形态的综合表现。而如今城市的发展，确是需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。城市综合体，作为地产开发高级模式，作为推动城市发展的象征性符号，几乎每个城市都在选择适合自己发展为一座城市精神象征的城市综合体。然，城市经济、城市规模、城市地理、特色文化等因素，均决定综合体的数量、体量和结构，且城市特征也导致了城市综合体倾向于区域特性的发展，并影响其结构、内在特征及辐射范围。

目前城市综合体的开发，存在的一些积弊和误区不容忽视。如，在一些地方政府眼中，城市综合体不仅可成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为拉动地方消费的先导，也成了撬动该区域楼市的“卖点”，还成为地方政府“卖地捞金”的新方向。另外，房地产企业受限购政策影响，同时由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利，而转向商业地产热衷于综合体开发。

其次，简说城市综合体之现状

众所周知，目前我国的城市综合体项目，正以“大跃进式”的遍地开花。据相关统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，又约是正在建设的综合体的4倍。也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。而仅在未来的三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。

另有报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。若按通用的国际标准惯例，一个地区人均商业面积控制1～1.2平方米为宜，超过这个数值则说明商业饱和，投资回报率降低。

不可否认，从城市生活的角度来看，城市综合体让城市人能就近工作，就近居住、就近消费，很好地顺应了现代人快节奏生活的需求。另外，城市综合体所具有的“新城市”特性，也改变着城市的空间布局，造就了城市的多核心、多元化发展道路，改变着人们的生活方式，在某种程度上也有助于减少交通压力。但伴随“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”口号下，城市综合体的供应将进入井喷状态。曾几何时，一个城市若没有综合体，都不好意思谈发展。这或因，能拥有一座城市综合体，便是代表其经济发展的指标。但面对城市综合体之殇，不禁要问：一个城市，到底要多少综合体才算够?!

对于当下“满城尽带综合体”之状，并非仅是房地产企业的问题，对于城市管理者而言，更有其难以推卸的责任。我国地方的城市综合体密集，甚至一个区域中会有多个城市综合体。但勿忘其消费人口却是固定的，一个消费者只会选择去一个地方。这就意味着，很难避免同质性的综合体会引起恶性竞争，其运营能力也将受到全面挑战，甚至最终两败俱伤。君不见，如今已有很多城市已出现城市综合体运营不佳的现象。然，在城市管理者未能醒时，作为开发建设者的房企们却是该醒了，万不可一哄而上。

最后，略谈城市综合体之趋势

毋庸置疑，我国的城市综合体建设经过十余年的探索实践，且已取得了不小的成绩。那些成功的城市综合体，也已成为一张张耀眼的城市名片，它们在提升城市形象、功能和竞争力以及加速城市化进程等方面，起到了重要的作用。然，当越来越多的城市综合体获成功后，很多房企却在城市综合体的项目开发中，忽视了自身修炼，重量不重质，简单粗暴复制，遭遇滑铁卢，其惨重失败的例子屡见不鲜。纵观几乎每个城市都有失败的案例，其暴露出的：一是，地方政府的非理性规划、盲目开发、形象工程、土地财政等问题;二是，房地产企业过度乐观、资本稀缺、定位不准、运营能力和创新能力欠缺等问题。

城市综合体的开发，其不仅是一个房地产开发的问题，也是一个城市发展和运营的问题，其必须与该城市的经济、产业和消费能力等合拍。城市综合体与城市是一种共生互融的关系。城市综合体考验着房地产企业更高的综合开发能力，其不仅因规划需要多种业态的正向而非互相干扰，且因涉及到多种物业运营而需要利用好大批人流的能力。继而，是需要很高的招商和运营能力。然，若使综合体变成一个活的综合体，变成一个能具有凝聚力和吸引力、能创造价值的综合体，首要是立足该城市现实和发展的需求，找准功能价值定位，进行深度挖掘，以创新为核心运用全新的元素，走差异化、精细化、智能化、人性化、生活化、主题化等路线。

城市综合体，是一个具有多重价值的生命体，而非“东拼西凑”的功能组合体。城市综合体，是对一个城市缺失功能的补充、重组和再造，但其最核心的部分不是建筑，而是它对这个城市带来的服务和文化的提升。故此，无论是城市综合体的规划者，还是城市综合体的建设开发者，均不能忽视其开发建设和经营，一定要有自己风格独特的文化和融入科技化和人性化的绝佳服务，这是一个城市综合体的灵魂所在。

诚然，当下已有房企开始深度试水，除了商业综合体、商务综合体和餐饮综合体、会展综合体、金融综合体外，还出现了影视综合体、艺术综合体、文化综合体、教育综合体、旅游综合体、儿童综合体、田园综合体、公园综合体、广场综合体、峡谷综合体、生态综合体、海洋综合体等，甚至是24H综合体和交通综合体等业态。一言蔽之，城市综合体的疯狂扩张绝非仅是驶入单行线，而是已开始冷静沉思综合体的未来发展了。

综上所述，笔者认为：国内目前某些城市的综合体存在过剩现象，但此暗涌的危机，并未引发热衷综合体开发者的足够重视，其非但未冷静思考、理性看待，还大有长胜发展之势。然，并非所有房企都适合开发综合体项目。正所谓“能之为能之，不能为不能，是能也”。况且，综合体项目尚无成功模式可复制，切不可，因一时冲动而趋之若鹜。届时，方悔“白天不懂夜的黑”。